原標題：限購升級，樓市這些難題怎麼解

新華社 發

　　為了買房假離婚，失時機，買不了房；父母買房把兒子名字寫上去，使現在單身兒子買不了婚房；或者付了意向金，本想等清明小長假簽正式合同，現在痛失買房資格……

　　三月末，限購升級，認房又認貸，失去房票的同學們不僅心中有痛，現實中的麻煩也遠遠未了。

　　限購一來買賣泡湯

　　意向金該不該退

　　林老師兩夫妻住翠苑，女兒住在城西。老兩口想換房住到女兒家附近去。

　　3月份，樓市形勢不錯，有一對小夫妻通過中介看中老林家翠苑的房子，最後雙方談定價格200萬元。

　　中介還特意詢問了小夫妻，你們有房嗎，小夫妻説，沒有的，我們是外地來杭的，此前一直在杭州租房的。

　　小夫妻付了5萬意向金。而這邊拿了5萬意向金的老林夫婦隨即在城西女兒家附近相中一套95平方米的公寓，因為老林夫妻均退休已經不能辦理按揭貸款，他們與房東約定400萬購房款一次性付清，並付了10萬意向金。

　　向老林買房的小夫妻一直拖到新政出臺的第二天在中介的催促下趕來簽正式合同，在簽合同的過程中，中介再次詢問了一遍各自情況，“沒有房子吧，沒有房貸吧？”小夫妻説，沒房子，以前老家有過房貸，還清了，房子也賣了。

　　按照此次新政，無住房但有貸款記錄的，首付款比例從4成提高到6成。200萬的房價，提高兩成即意味著40萬元。小夫妻傻眼了，買不起。

　　老林是個通情達理的人，他退了小夫妻的5萬意向金。

　　賣不了翠苑的房子，老林也無法一次性付清城西400萬的房款，但是當老林去那邊找房東談的時候，那邊的房東火了，通過中介甩下一句，意向金我不退的，連見面都不願意。

　　■律師説法：

　　浙江浙杭律師事務所倪洛偉律師：因為新政導致房産交易不能履行，要從兩方面來分析。

　　一、如果是“限購”，也就是説沒有買房資格而導致合同無法履行，合同應當解除。此時，由于合同解除的原因不能被歸責于任何一方，而且通常情況下也是合同雙方事先無法預測，因此合同解除後一般情況下互不追究違約責任。出售方已經收取的定金、購房款、認籌款應當退還。

　　二、如果是限貸導致交易不能履行，我個人覺得要一案一分析，情況復雜。因為貸款首付要求的提高，雖然增加了購房者的負擔，但“不必然”導致合同無法履行或者難以履行。房産由于其大額、不動産的性質，一般在立約前都會較普通交易更為謹慎，購房人在立約前就應當充分考慮到自己的現在以及將來的支付能力變化。特別是在房市政策頻繁調整的情況下，購房人對于政策可能調整，是具有一定的預期的。如果涉及商品房新房買賣，根據司法解釋的精神，一般可以解除合同，而購房者不承擔違約責任。出售方應當退還購房款及定金；如果購房者確實僅僅因為限貸升級的原因而導致無履約能力，那麼一般來説可以解除合同，並且購房者的責任將會減輕。借鑒北上廣的相關經驗，根據實際情況購房者可以減輕違約責任，甚至不承擔違約責任。

　　為買房假離婚

　　結果限購後兩人吵崩

　　武蘇珍是口碑地産古運店的負責人，也是杭州西湖法院特邀調解員中的房産專家。限購令出臺後，她説她接觸到的幾類糾紛，其中有教訓可以吸取。

　　有一對“夫妻”，在春節後離婚，離婚就是為了買房投資。

　　今年3月，兩人看中市中心某老小區一套房産，當時老公付了意向金，但是遲遲沒有簽約，是為了進行多方比較。一拖拖到限購令出來。“杭州這次的房産政策在離婚方面堵住了上海等地的漏洞，特別對離婚情況也做了明確。這對夫妻因為假離婚還沒來得及分割房産，男方名下有房，就不能再買了”，武蘇珍説她從經紀人處了解到，後來因為沒有買成房子，老婆怪老公，兩個人吵崩了，大家覺得從這形勢看短期內好像也不大會復婚了。

　　■專家建議：

　　武蘇珍提醒各位父母，不要輕易把孩子的名字加到房産證上去。“這次也碰到此類問題，父母當年改善住房買下大房子時把孩子的名字一同挂進去，作為産權共有人。現在孩子長大在看婚房準備結婚了，政策一來，已擁有一套住房的單身人士也被限購了。”

　　武蘇珍説，買家付了意向金之後，最好盡早去所委託的中介機構網簽。近年來房産政策頻繁，每次最懊悔的都是付了意向金而遭遇限購又買不成房子的人。

　　針對網上流傳一種通過民間借貸方式來規避此次政策的方法，錢江晚報記者要提醒：這可是屬于虛假訴訟，不僅會受到罰款、司法拘留等懲戒，而且所訂立的合同也是無效的。（記者 肖菁）

【糾錯】

責任編輯： 聶晨靜