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昆百大A擬65億元收購我愛我家 房産中介證券化加速
2017-02-28 09:09:51 來源: 中國證券報
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  2月27日早間,昆百大A公告稱,擬以合計支付對價超過65億元,收購房産中介企業“我愛我家”100%股權。本次交易完成後,我愛我家將成為上市公司的控股子公司,昆百大將從傳統的商業零售業,逐步向發展城市綜合服務業轉變。

  今年1月,國創高新公告擬以38億元的價格收購Q房網。此外,融創將通過增資以26億元獲得北京鏈家6.25%股權。按融創公告披露的股權價值計算,鏈家此輪融資後估值為416億元。至此,在房屋中介龍頭公司中,主營新房代理的世聯行已經上市,主營二手房交易代理的公司中,規模居前的公司大多公布了相關計劃。房産中介紛紛跑步證券化。

  我愛我家估值65億元

  從Q房網和我愛我家的模式看,上市公司“發行股份+現金支付”收購資産實現雙主業運營,同時盡可能不觸發借殼認定成為其共同點。

  昆百大A公告顯示,公司擬向劉田、林潔、張曉晉、李彬等8名自然人股東以及茂林泰潔、新中吉文、達孜時潮、東銀玉衡、偉業策略、瑞德投資、太合達利、執一愛佳、西藏利禾發行股份及支付現金購買其合計持有的我愛我家94%股權,合計支付對價為618200.02萬元。其中,以發行股份的方式支付交易對價437895.16萬元,以現金方式支付交易對價180304.86萬元。同時,擬37799.98萬元協議受讓我愛我家6%股權,實現100%控股。

  公告稱,為支付本次交易的現金對價並提高本次交易的整合效應,昆百大擬向太和先機等不超過10名特定對象,非公開發行股份募集配套資金不超過250000萬元,募集資金總額不超過擬購買資産交易價格的100%;非公開發行股份數量將不超過23404.7186萬股,即非公開發行股份數量不超過本次發行前總股本的20%。

  昆百大A表示,將充分發揮雙方業務的協同效應,利用上市公司平臺、加速我愛我家業務發展,協助我愛我家在現有業務的基礎上進一步擴大規模,提升盈利能力,加強規范治理和管理效率,提升企業的核心競爭力。

  昆百大A在重組預案中表示,本次交易完成後,上市公司實際控制人並非發生變更,因此本次交易不構成借殼上市。

  從交易步驟看,本次交易選擇兩步走,2月26日,昆百大A與我愛我家三名股東西藏利禾、吉安太合達利、北京執一愛佳簽署股權轉讓協議,受讓三者所持我愛我家6%股權,作價3.78億元。

  接著,昆百大A通過“股份支付+現金支付”相結合的方式,收購我愛我家剩余94%股權,合計作價61.82億元,溢價約8倍。根據收購價格測算,我愛我愛整體估值約為65.77億元。

  通過上述運作,昆百大A最終100%全資控股我愛我家。

  業績承諾方面,我愛我家2017年-2019年實現的累積凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元。

  市場潛在空間大

  伴隨房地産開發的火熱,房地産經紀行業迎來了快速發展期,並催生出鏈家地産、我愛我家、中原地産、21世紀中國不動産、世聯行等行業巨頭。尤其是一二線城市,陸續進入存量房時代,房産中介交易規模逐年攀升。

  2015年,中原地産的成交金額達到9205億元,鏈家地産則實現7090億元交易額。以新房代理為主要業務的世聯行,2015年的新房代理銷售額達到4309億元。

  從目前主要中介的財務數據看,中介龍頭在凈利潤方面接近中等上市房企。

  昆百大A重組報告書顯示,我愛我家成立于1998年,旗下擁有“我愛我家”、“偉業顧問”、“匯金行”以及“相寓”等多個業務品牌,是知名的房地産綜合服務企業。截至2016年12月31日,我愛我家業務已涉及北京、天津、上海、南京、蘇州等主要一、二線城市,擁有2215家直營門店,旗下經紀人愈4.5萬人。2015年度,我愛我家實現營業收入511190.41萬元,凈利潤14969.08萬元;2016年1-9月,我愛我家實現營業收入633718.37萬元,凈利潤30018.95萬元。收入及規模均持續擴張,預計未來將進一步快速增長。

  根據融創發布的公告以及其他相關資料,2015年,鏈家共完成7090億元交易額,營業收入達到155.2億元,相比2014年的39.3億增長了近3倍。其中,二手房經紀佔到公司2015年總收入的76%。2015年稅前純利約為11.96億元,稅後純利約為8.08億元。公司預計2016年將實現交易額1萬億元,收入208億元,凈利潤20億元。

  業內人士表示,存量房中介業務市場規模仍然有增長空間。首先是流通率。對應400萬套左右的二手房成交量,全國層面的流通率不足2%。按照海外市場發展情況,中國市場二手房交易達到4%-5%的流通率可能性大。這意味著二手房交易量可以達到1000萬套左右。其次是經紀滲透率。即經紀人員和經紀公司參與完成二手房交易的比率。一線城市的滲透率達到85%以上,二線城市只有60%左右,未來還有很大提升空間。第三是傭金率。大部分城市的傭金率不足2%,在勞動力成本日益上升的條件下,傭金率至少不存在大幅下降空間。

  近年來,為擴張市場份額,行業龍頭不斷兼並收購。僅2015年,鏈家地産就完成10宗並購。偉業我愛我家自2012年至今在9個城市完成了11次投資並購。

  行業發展仍須規范

  盡管行業仍然看好,但房地産經紀對于資本市場仍然是新興行業。一位投行人士對中國證券報記者表示,房地産中介公司登陸資本市場仍然存在一些障礙。這或許也是房産中介公司選擇通過被收購的方式實現證券化的原因。

  該人士對記者表示,首先房地産市場受宏觀調控政策影響巨大,交易量易受房地産、信貸政策影響,業績波動較大,房地産經紀公司普遍面臨存在收入不穩定的問題。

  其次,行業發展至今存在著很多不規范之處,合規問題較為突出。2016年6月召開的“2016中國房地産經紀年會”上,住建部副部長陸克華曾指出,行業發展中存在一些突出問題,包括“中介機構和從業人員良莠不齊,侵害群眾權益的不良行為時有發生,行業形象不佳等。”

  此外,員工社保、交易價格透明度等問題也可能成為上市方面的障礙。(記者 張玉潔)

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【糾錯】 責任編輯: 薛濤
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