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住房市場:最嚴調控下投機心態趨冷
2017-02-27 07:56:01 來源: 經濟參考報
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  編者按:

  在房地産野蠻生長的時期,投資、投機住房一度成為快速致富的捷徑,投資投機性需求興風作浪,使得住房成為少數人牟取暴利的工具,不僅造成正常的住房供需關係被扭曲,更令房地産業偏離了居住的本質屬性和改善民生的目標。此前舉行的中央政治局會議明確提出,2017年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地産平穩健康發展長效機制。這表明,決策層對房地産調控的思路向更加側重市場的長效機制轉變,而這將有助于消除投機炒作、還原住房居住屬性,實現住房市場的平穩健康發展。本報將從今日起推出一組五篇“住房回歸居住屬性”係列報道,敬請關注。

  2016年,各大城市鱗次櫛比的房地産中介門店和天天人滿為患的房地産交易中心,充分反映出房地産過度交易的狀況。

  需要注意的是,樓市火爆並不是自住需求旺盛帶來的市場表現,而是多方刺激下形成的非理性現象,其中不乏投機行為。在此背景下,自2016年9月底起,房地産政策開啟新一輪調控。

  時至今日,越來越多的跡象表明,從中央到地方,本輪調控對房地産市場投機行為的打擊力度,遠超投機客們此前的想象。

  炒房風險開始加大

  過去一年,在很多炒房者的眼裏,倒買倒賣房産是收益率畸高又穩賺不賠的買賣,沒有理由不去為之。但是,持續不斷的房地産調控已經讓炒房的風險開始加大。

  李建2007年來到北京,找到的第一份工作是房地産銷售。“我沒能上大學,也沒有文憑,去不了事業單位或者大型企業。但賣房對這些都不看重,只要努力、肯幹、會説話就行。”

  進入這個行業以後,李建逐漸對房地産有了深刻的認識。“2008年之前,人們對房地産的投資意識還沒怎麼起來,買房大多只為置業,因此漲幅整體還算平穩。”

  但隨著2008年北京奧運會的召開,一大波資金開始投向樓市,房價開始有了大漲的苗頭。“房地産投資就是買漲不買跌。我覺得這是個機會,便從父母親戚朋友那裏湊了100萬元左右。”李建説。

  “我們公司的項目在東南三環,當時還不屬于北京買房的熱門區域。我以10萬元一套的價格預留了10套房,和經理説好,不簽正式合同,未來以每套2萬元的價格通過改底單的方式轉手。這樣一來,既完成了任務,還可以有錢拿,經理高興得不得了。”李建説。

  李建表示,因為房地産開始大熱,購房者一房難求,2008年才13000元/平方米均價的房子,在2009年年底便漲到了近19000元/平方米的價格。

  “那時,因為沒有網簽,沒有交易稅費,我的10套房子和新房差不多,在年底前全部出手。還清之前所有人的100萬元外,掙了500萬元,完成了自己的第一桶金。”李建説。

  像李建這樣的炒房者,在楊勤(化名)看來再熟悉不過。從事房地産咨詢行業的他,經手的房産達數千套,也見識過各種類型的炒房者。

  楊勤表示,一旦判斷某區域房價會有較大漲幅,這些人便會開啟投資。他們的資金彈藥充足,且房價上漲短時間難以遏制,最終獲利相當可觀。據介紹,2009年,僅一年時間,北京房價的漲幅就高達70%到80%。

  以鄭州為例,2016年當地房價迎來了暴漲。楊勤説,2015年九如府項目在鄭東新區推出,初始售價在16000元/平方米到17000元/平方米之間,但房子幾無銷量,項目負責人甚至動員員工購買。到了2016年初,房子漲了一些,售價在22000元/平方米左右,開發商又開始勸身邊好友購買。“當時我的一個朋友就買了一套180平方米的房子,首付20%差不多60萬元。”

  “就在四個多月後,融創和金茂分別以超過36000元/平方米的樓面價拍得了位于九如府項目旁邊的地塊,九如府項目的價格就直接飆升至每平方米45000元。”楊勤説,這也就意味著,加上利息後,朋友用不到80萬元的本金,四個月內就獲得了高達414萬元的利潤。

  楊勤坦言,開發商的利潤一樣高得可怕。以九如府項目為例,雖然該地塊在2014年也是以“地王”價購得,但其樓面價僅為13329.47元/平方米,僅僅是在兩年之後,樓面價翻了近乎三倍。

  房産增值除了給投資投機客帶來了盆滿缽滿的回報外,還“溫暖”了財務困難的上市公司。

  去年9月份以來,A股先後有包括*ST寧通B、雲賽智聯等在內的多家上市公司宣布出售其所擁有的房産。從A股上市公司2016年上半年的業績整體情況來看,WIND統計數據顯示,2934家上市公司中,有628家凈利潤不足1000萬元(含虧損),也就是説,有超過20%的上市公司半年的凈利潤,甚至趕不上京滬地區的一套學區房價格。

  以出售兩套北京學區房的*ST寧通B為例,其公告顯示,截至評估基準日2016年7月31日,該公司擬處置的北京市西城區槐柏樹街11號樓兩套房産賬面價值為129.74萬元,評估值為2272.62萬元,增值額為2142.88萬元,增值率1651.68%。業內人士指出,以當初購入價計算,寧通的房産增值幅度遠遠超過了其他任何資産,由此可見房地産市場的畸形程度。

  WIND統計數據還顯示,截至2016年上半年,兩市共計有1308家上市公司持有投資性房地産,合計達5950.79億元,此外,新三板共有521家企業擁有“用以出租或短期出售”的房産,價值合計達117億元。

  只漲不跌預期生變

  在房價可能會上漲的普遍預期下,房地産投資需求放大,市場規模與價格雙雙進入快速上漲通道。不過,趨于嚴格的房地産調控正在讓樓市只漲不跌的預期發生一些變化。

  易居房地産研究院數據顯示,2016年,在TOP50城市的成交均價排行中,前三位為深圳、上海和北京,成交均價分別為53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。值得注意的是,在2014年,三地平均價格分別為,深圳25848元/平方米,上海27212元/平方米,北京平均25637元/平方米,這意味著,三地房價在3年間漲幅分別為108%、40.68%、30.32%。

  除一線城市外,一些二三線城市房價漲幅也很驚人。以南京房價為例,從2014年均價13804元/平方米到2016年均價18913元/平方米,上漲37%;再以合肥房價為例,從2014年均價7672元/平方米到2016年均價11105元/平方米,上漲44.74%。

  一位房産投資者曾向記者表示,就算中國樓市存在泡沫,但北京、上海、深圳等熱點城市的房價易漲難跌。一方面,無論新經濟新業態發展如何,房地産仍是近階段內中國經濟增長的重要支撐;另一方面,房産稅等長效機制的出臺目前看來還需要一定時間醞釀。

  過去一年多,記者採訪過的投資者中,持有這種想法的不在少數。一些人認為,做實業不如做投機和投資賺錢多、賺錢快,資金因此加速流向非實體經濟。

  與此同時,因一線城市房地産政策的快速收緊,部分投資投機性資金開始撤出一線城市,轉而進入二線城市,使得部分二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。合肥、廈門、南京、蘇州等城市便因房價快速上漲,成為房地産市場的“四小龍”。

  去年,房價的快速上漲引發了更多購房者恐慌入市,匪夷所思的事件也頻頻發生:打飛的購房、連夜排號、三分鐘售罄、一買數套……

  京滬等地再現“離婚潮”,只因房價暴漲之下,很多人想“多買一套房”。北京的郭洋(化名)便是其中一員。在2016年年中,為了買房,他選擇了“假離婚”。郭洋説,去辦離婚手續的時候,民政局的工作人員基本上連問都不問,因為這樣的事情他們早已見怪不怪、秘而不宣,去辦手續的小兩口都拉著手、有説有笑,怎麼看都不像是要真離婚的樣子。

  市場投機有所降溫

  近幾個月以來,數十個熱點城市政策連發,多措並舉,堅決遏制“炒房”,房地産市場上投機、非理性行為也有所降溫。

  自2016年“9·30新政”以來,中央層面多次強調穩房價,截至目前,樓市調控政策已涉及28個城市,出臺近80個新政。尤其是進入2017年,收緊趨勢未有改變,甚至有加大力度之勢。

  1月7日,重慶市國土房管局下發《關于加強主城區項目預售方案管理的通知》,指出將嚴格執行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規定。對于定價不合理以及調整預售價格的,需提供調價依據,理由不充分、不合理的,不辦理變更備案。此外,嚴禁以認購、預訂等方式收取或變相收取定金、預訂款等費用。嚴禁以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務價格。嚴禁以捏造或發布虛假信息哄抬房價等。

  西安市下發《西安市人民政府關于進一步促進房地産市場持續平穩健康發展有關問題的通知》,自2017年1月1日起,西安市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女),在本市城六區范圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。去年12月底,石家莊下發《關于進一步加強對房地産中介機構經營行為監管的通知》,要求住建、工商等多個行政主管部門加強監督指導,切實規范地産中介機構經營行為。

  與此同時,房企融資渠道也被明顯封鎖,包括資管計劃、發債融資、抵押銷售等紛紛受到限制。

  調控高壓態勢讓火爆了一年的中國樓市也進入了“冷靜”模式。2017年以來,多地樓市普遍降溫,包括上海、南京、蘇州、杭州在內的多個一二線城市,樓市成交量均出現大幅下滑。

  據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2017年1月,北京二手房共網簽15791套,其中二手住宅網簽12860套,環比2016年12月下降28.9%,同比2016年1月減少47.1%,交易量自2016年9月以來已連續四個月下滑。

  上海方面,根據中原地産的統計,今年1月,上海二手房成交量跌破1萬套,僅9401套,市場陷觀望氣氛。值得一提的是,這也是五年以來的月度成交最低值。深圳方面,深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據顯示,深圳一手住宅累計成交1652套,環比下降23.6%,創五年來新低,僅高于2012年1月。二手住宅成交更是不足去年的五分之一。

  與此同時,國家統計局2月22日發布的2017年1月70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據顯示,房價進入穩定通道,一二線城市新建商品住宅價格環比基本止漲,三線城市走勢總體平穩。1月15個熱點城市新建住宅價格、11個城市新建商品住宅價格環比下降,降幅在0.1至0.5個百分點之間;3個城市環比持平;廣州市環比上漲0.6%,漲幅已連續4個月回落。

  住建部部長陳政高在國新辦23日舉行的新聞發布會上表示,經過共同努力,熱點城市的房地産市場預期有所轉變,房價過快上漲勢頭得到遏制,調控取得了階段性成果。

  業內人士指出,2016年下半年樓市調控的嚴厲程度史無前例,且目前仍在延續,購房門檻持續提高。在這種局面之下,投資投機性購房行為開始退潮。(梁倩 徐海波)

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