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樓市進入深改期的北京樣本:租售並舉已成為趨勢
2017-08-07 07:29:54 來源: 北京晨報
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  資料圖:海口國興大道附近的在建商品房項目。

  推出租售並舉、試水共有産權

  7月11日,北京市住建委發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書》(2017)表示,將從本市房地産市場發展實際出發,研究綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快建立促進房地産市場持續健康發展的長效機制。

  而自去年至今,北京已經祭出租售並舉、共有産權等多個新政。“支援保障性住房建設和購租並舉的住房供應體係建設”成為今年下半年金融體係的重點工作。

  對于全國而言,北京地區的政策往往擁有風向標的意味。我們不妨以北京政策為樣本,解碼當下樓市新政。

  北京超20宗土地全部或部分自持

  “租售並舉已經成為趨勢”

  今年8月1日,在激烈的角逐之後,金科最終以19.9億元連續競得平谷夏各莊兩宗地。面對這兩宗均有高于20%部分需要開發商自持的地塊,對于著急進入北京市場的金科而言,舉牌毫無遲疑。

  值得注意的是,這兩宗地塊並非北京市僅有的需要開發商自持的地塊。據不完全統計,北京地區已有超過20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其余自持比例均在20%左右。

  1.萬科的邏輯

  在去年底北京試點這種“租售並舉”模式時,就祭出的是100%自持地塊,分別被萬科、住總、中鐵等企業收入囊中,這些房企也由此榮升“專業房東”。

  業界普遍認為,房企這回的“包租公”可並不好當。因為自持地塊難以迅速回籠資金成本,目前在盈利方面也沒有較好的解決方式。這對于企業自身現金流要求較高,一些資金實力較弱的企業將無法參與。

  不過,萬科總裁鬱亮表示,萬科之所以拿下70年自持地塊,是基于對行業的判斷——未來的趨勢是租售並舉。“今天城市年輕人購房困難,‘只租不炒’的定位會把這個缺補上。70年的使用權作為租房物業,我覺得算賬是可以算出來的,我們用經營思路代替開發思路,如果我們為年輕人租房問題出一份力的話,我相信市場不會虧待我們。”

  2.在全國産生示范效應

  實際上,租售並舉一詞近年來十分火熱。去年6月,國務院辦公廳正式發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(簡稱《若幹意見》),旨在規范住房租賃市場發展,促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變。除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出現了開發商100%自持地塊用于出租的現象,租售並舉仍陸續出現在各地方房産新政的文件中。

  值得注意的是,當下北京等多地仍在持續推出部分自持地塊,但相較于首批100%自持、必須經營70年的要求相比,門檻寬鬆很多,不少的地塊自持比例僅為20%左右,而經營年限也降至20年左右。業內人士表示,自持比例和經營年限因地塊差異而不同。

  3.政府是秤砣

  “租售並舉已經成為趨勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,目前北京和上海自持地塊比例較大,這種讓開發商自持之後再轉租出去的方式,從長期來看有助于樓市的穩定,對房屋租賃、平抑供需關係都有好處。

  不過,中原地産首席分析師張大偉表示,自持地塊的房屋在整個市場上來説量不算大,是否能夠對整個市場産生預期的效應還有待觀察。

  著名財經評論員葉檀則認為,租售並舉對房地産市場的影響,取決于地方政府肯讓出多少利。未來形成兩個市場,一是政府廉價供地、特殊政策的租賃和保障市場,第二則是市場化的市場。

  “政府這塊秤砣,使市場這塊價格受到一定影響,如果你以市場價買房,然後跟地方政府爭租金,這才是得不償失。”葉檀表示,維持房地産市場穩定的判斷,投資回報率下降,但崩盤的可能性並沒有。

  共有産權引發最多熱議

  政府幫購房人背杠桿?

  8月3日晚間,北京市住建委對外宣布《北京市共有産權住房管理暫行辦法》向社會公開徵求意見,推出共有産權房屋,再次引發熱議。

  所謂共有産權房,北京市住建委相關負責人解釋説:“共有産權住房政策通過實行政府與購房人按份共有産權方式,政府將其持有的部分産權的‘使用權’讓渡給首次購房人,進一步降低房屋出售價格,最大限度支援夾心層首次購房需求,滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

  1.一個喜訊

  根據《辦法》,北京擬新推“共有産權住房”,主要針對無房戶,“新北京人”獲得共有産權房的比例不低于30%。而在共有産權住房購買5年後,購房人可按市場價格轉讓所購房屋産權份額。同等價格條件下,代持機構可優先購買,繼續作為共有産權住房使用;代持機構放棄優先購買權的,購房人轉讓對象應為其他符合共有産權住房購買條件的家庭。

  這意味著政府幫助購房人減輕了購房門檻和壓力,對于許多在北京打拼的年輕人來説,無疑是一個喜訊。

  2.長效機制

  共有産權住房不僅可以出售,也可以出租。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,共有産權住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性。允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區別。

  北京市住建委表示,共有産權住房政策有利于抑制住房投資投機性需求,有利于滿足無房家庭住房剛需,有利于進一步平抑房地産價格。

  北京市房協秘書長陳志在接受媒體採訪時表示,北京推出共有産權住房,對于完善住房保障體係、完善住房制度,建立房地産調控長效機制,支援中端購房,抑制投機、促進公平具有重大意義。共有産權住房制度兼顧屬地原則和職住平衡原則,特別強調對“新北京人”的同權意義。對于未來北京的房地産市場平穩健康發展,也將産生積極影響。

  實際上,“不好炒”是業內人士對這種共有産權房的一致評價。有業內人士認為,政府至少有兩個手段可以抑制炒房。“購房人要往外賣這套房子,需要按份共有人的多數來決定。政府佔多大的份額和政府對這套房子怎麼賣、上不上市是會有影響的,有參與決策的權利。另外,買房子的人如果想買後待價而沽自己不住,政府可能將有權干涉。”

  不過,有業內人士表示,究竟政府所佔産權比例多大,法律責任如何劃定等問題仍需進一步有相關細則落地。

  樓市深改各地密集表態

  都拿“租”做重頭文章

  2016年12月2日

  北京首批“限房價、競地價”試點地塊中的三宗100%自持地塊有了歸屬。萬科50億奪得海澱區西北旺鎮18號地,萬科住總聯合體59億競得海澱區西北旺鎮19號地,中鐵36.75億競得大興黃村地塊。這種方式很快在全國産生了示范效應。

  2017年4月26日

  杭州土地市場成交5宗地塊,競得開發商均必須現房銷售,並不同比例地持有項目産權,最高自持比例達到100%。

  2017年6月14日

  上海拍賣的兩宗商業地塊也對競拍房企提出了“競買方100%自持”的要求。其中,上海長寧區商用地塊,僅吸引3家房企參加拍賣報價,最終地塊由招商和東航兩家企業的聯合體以16.06億元拿下。

  2017年7月4日

  上海市浦東張江、嘉定新城兩宗國有建設用地出讓。兩宗土地出讓年限均為70年,但是土地用途為“租賃住房”,在年限內嚴格遵守只租不售原則,開全國先例。

  2017年7月17日

  廣州市政府辦公廳發布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權,這是首次點燃“租購同權”的熱議。(記者 姜樊)

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【糾錯】 責任編輯: 郭潔宇
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