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樓市調控成效顯現 杠桿步入下降通道
2017-07-04 07:39:57 來源: 上海證券報
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  樓市正步入降杠桿的通道之中。

  記者經多方面採訪獲悉,在量價齊跌之下,6月北京房貸市場成交量下滑15%左右,顯示樓市杠桿率正在下降。 與此同時,在金融去杠桿的大背景下,樓市信貸收縮還將持續,開發商的融資成本隨之上升,特別是對中小開發商而言,資金鏈進一步繃緊。

  6月北京二手房貸環比下跌15%左右

  當下樓市就一個關鍵字——“降”。除了量價齊降之外,樓市杠桿也步入了下降通道。

  記者從地産金融服務中介偉嘉安捷獲悉,6月北京二手房貸款市場成交量環比上月再下跌15%左右。另據了解,目前各家銀行貸款利率,尤其是二套房的貸款利率普遍上升20%,且各家銀行從批貸到放款的速度都比較慢。由此,除了少數具備經濟實力購房人群選擇全款支付之外,大部分普通購房人則普遍處于觀望中。

  “在經歷幾個月連續下跌後,銀行貸款環境及購房人貸款需求的收緊,使得成交量進一步呈現‘冷卻’態勢,也由此導致整個房貸量下降。”偉嘉安捷分析師吳昊説。

  實際上,樓市杠桿的下降,在此前央行營業管理部公布的數據中已有體現。5月末北京個人住房貸款比年初增加907.6億元,新增額佔各項貸款新增額的比重為28%,較2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分別下降9.3個百分點、18.7個百分點。並且,北京首套房貸筆數佔比由2016年12月份的95.2%降至2017年5月的89.5%。

  “我預計整個6月份的相關數據,還會有更明顯的下降。”吳昊説。她向上證報記者進一步表示,北京房貸市場成交量的下滑主要取決于購房人的心態。一方面,進入6月份後,二手房網簽量持續下滑,單周成交不過2000套左右,單日網簽成交量更是跌破500套,因此房貸市場的成交量也處在低位。另一方面,目前北京二手房市場“買方”依然佔主導地位,在價格企穩回落的態勢下,一部分買房人仍處在“觀望”的階段。

  目前,“包括北京在內的一線城市,均呈現出購房人出手入市意願降低的態勢。在嚴厲的調控之下,市場的‘低溫’將持續至下半年三四季度,短期內不會出現大幅回升。”吳昊説。

  調控仍在加碼 樓市降杠桿路途遙遠

  今年上半年,樓市調控政策持續收緊,毫無松動。就在6月底,北京市住建委發文敦促房地産企業加快新房入市,鄭州也出臺限價政策。並且,記者了解到,截至6月底,全國已經有60個地級以上城市和31個縣市出臺調控,海南、河北從省級全面調控。由此可以斷定,樓市降杠桿也會持續相當一段時間。

  記者注意到,今年4月,銀監會關于銀行業風險防控工作的指導意見提出,銀行業金融機構要建立全口徑房地産風險監測機制,將房地産企業貸款、個人按揭貸款、以房地産為抵押的貸款、房地産企業債券,以及其他形式的房地産融資納入監測范圍,定期開展房地産壓力測試。

  事實上,“自去年8月份以來,針對房企的資金監管逐步趨嚴,房企融資渠道限制擴散至私募資管,房企資金監管進一步趨嚴。同時,中央還加強了對政府土地儲備相關的金融管理,在明確發行土地儲備專項債券的土地儲備項目應當有穩定的預期償債資金來源的同時,要求不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源。”中國指數研究院常務副院長黃瑜説。

  在金融去杠桿的大背景下,樓市信貸收縮還將持續,開發商的融資成本隨之上升,特別是對中小開發商而言,資金鏈進一步繃緊。“我們的融資成本還能控制在7%至8%,但是有些小房企日子就不好過了,有些公司的融資成本甚至超過10%。”重慶某大型開發商負責人向記者説。

  調控仍在加碼,樓市降杠桿路途遙遠。“我們認為金融體係主動‘縮表’過程不可逆,去杠桿、防風險將維持很長時間。”克而瑞地産研究報告説。

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【糾錯】 責任編輯: 楊曉波
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