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高速擴張的上市房企有哪些融資術?
2017-06-05 07:32:02 來源: 新京報
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  由于生産周期長,佔用資金量大,房地産開發行業是典型的資金密集型行業。縱觀整個行業,能夠在短期獲得跨越式發展的房企,無不是在資金端獲得了足夠支援,充足的“彈藥”成為了他們“攻城掠地”的後備保障。

  在A股上市的信達地産以及港股上市公司融創中國,均是近幾年地産行業的黑馬。迅速擴張的背後,是兩家企業的融資“有道”,除銷售收入、銀行貸款支援外,公司曾借道信托、基金等,以獲得大量資金支援。

  ■ 案例

  信達地産 10個月發債7次 去年負債558億

  “地王制造機”是外界給信達地産的稱號。有媒體統計,在2015年7月份到2016年6月份,信達地産一年內在上海、杭州、廣州、深圳、合肥等熱點城市拿下了7個“地王”,總耗資達352億元。

  面對百億元的拿地款額,解決資金來源成為房企必修的功課。東北證券研究所宏觀組組長沈新鳳對新京報記者表示,房地産銷售收入是房企主要資金來源,此外,房地産開發貸款、債券融資、信托融資甚至股權融資等也是房地産企業平抑和周轉資金的重要模式。

  若依上述觀點判斷,信達地産的房地産銷售收入,難以支撐其擴張需求。2015年信達地産銷售收入為105億元,2016年增至169.07億元,2017年計劃銷售160億元,合計達到434.07億元。

  對比之下,信達地産3年以來歸于土地的投資金額卻可能遠超銷售收入。據信達地産年報顯示,2015年及2016年計劃土地投資額分別為60億元和80億元。但據媒體此前不完全統計,信達地産2015年累計獲得七宗土地,總價合計148.64億元;2016年實際投資額達到215.15億元。

  若上述統計屬實,結合信達地産披露的2017年145億元土地投資計劃,3年累計土地投資金額將達508.79億元,超過銷售收入74.72億元。

  Wind資訊數據顯示,2015年信達地産開始大舉發債,當年8月至次年5月,信達地産總計發行債券7次,融資120億元。

  舉債擴張的模式直接反映在信達地産年報中。信達地産負債率由2013年的68.82%升至兩年後的83.24%,總債務規模達到434.39億元;2016年,信達地産總負債擴至558.07億元,負債率達到85.7%,一年以來,僅財務費用達到7.14億元,同比增長195%。

  據克而瑞研究中心發布的一篇關于信達地産的報告稱,除銀行貸款、股權質押、增發等常見的金融手段,基金是信達資産向信達地産“輸血”的渠道,包括通過基金提供委託貸款、通過基金進行股、債權投資和通過基金吸引合作對象。

  信達資産為信達地産實際控制人,是國內首家負責處理金融機構不良資産的資産管理公司,實際出資人為財政部。依托信達資産,信達地産也成為有央企背景的地産上市公司之一。

  2015年12月及2016年1月,信達資産合並范圍內的達泰基金通過金融機構向信達地産發放委託貸款,合計達49.3億元。

  此外,信達地産參與設立過深圳信達城市發展基金、寧波匯融沁順股權基金、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金、嘉興陸匯股權基金等多只股權投資基金,上述基金投資標的基本都是房地産業務,其中不少基金的優先級認購人都是中國信達。

  今年3月30日,信達地産發布與控股股東信達資産的關聯交易公告,稱2016年信達地産與信達資産之間實際發生的債務重組、委託貸款、信托貸款、擔保增信、資産收購和出售以及共同投資等事項合計大約10.3億元,而2017年預計發生前述相關事項的可能金額為200億元。

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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