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樓市調控加碼成交大幅下滑 購房者觀望情緒濃厚
2017-04-07 07:39:21 來源: 經濟參考報
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  3月以來,全國樓市刮起新一輪調控“風暴”。近日,記者走訪京津冀、長三角、珠三角以及中部多地樓市發現,各地政府正切實履行樓市調控主體責任,千方百計實現“房價環比不增長”,開發商也開始“割肉讓利”,新房降價空間打開,而與之對應的則是,購房者的觀望情緒日益濃厚。

  據不完全統計,目前已有60多地加碼樓市調控。據中指院數據,在新政作用下,2017年第一季度全國新盤銷售率低于去年同期。

  地方政府:

  限高價、控預售證、降成交

  記者採訪發現,目前地方住建部門普遍採用限制高價樓盤入市、控制預售證發放節奏等“限價”手段以縮減成交量,並保證新房價格“環比不增長”。

  以深圳為例,該市新盤平均去化率為45%,效果明顯較差。房價方面,在地方政府的嚴格調控下,2017年一季度後住宅價格趨穩。從中國指數研究院監測的13個重點城市新開盤定價來看,2017年開年後,近半的項目價格較上次開盤持平或下跌,29.5%的項目價格與上次開盤持平,18.8%的項目較上次開盤下跌。而在漲價盤中,新房價格僅平均上漲0.6%。

  記者近期走訪多個城市發現,新房價格結構性分化明顯。據中指院數據,高價項目較周邊同類樓盤的價格平均漲幅約為8%,而低價項目價格較周邊同類樓盤價格跌幅普遍在7%左右。例如,杭州剛需項目“余之城”在3月14日加推,價格較上次開盤均價下跌超過1成。

  在上海,自去年10月8日起,新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核,對上市房源定價不合理的,堅決予以調整。高端住宅項目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價超過8萬元/平方米的樓盤均因報價過高拿不到預售證。“預售證越來越難拿了。為了拿到預售證,不少改善型住宅項目的審批價格相較預期的報價打了8折。”一位開發商告訴記者。

  在廣州,“天河星作”樓盤銷售員告訴記者,目前項目二期400套正向政府申報預售證,均價在3.9萬元/平方米左右。“政府對價格控制得比較嚴,申請預售證也要排隊。就算申領預售證,網簽也得排隊。”

  開發商:

  緩推盤、適當“割肉”跑量

  記者調查發現,由于預售證審批不下來而延期推盤的項目不在少數。“原打算去年底開盤的項目,因為審批的銷售價格跟我們的預期差距較大,所以到現在還沒推。”一位開發商表示。

  在被問及會否因調控從緊而減緩推盤節奏時,旭輝控股總裁林峰坦言:“要看政府控價的幅度了,幅度差異不大的就如期推;如果幅度差異太大,就多跑跑腿、不斷地跟政府‘磨嘴皮子’。畢竟,對于大型開發商來説,要保證銷售規模,既不能停止拿地,也不能停止售樓。”

  記者注意到,目前已取得預售證且順利開盤的項目基本是在售價方面選擇“退讓”的。如上海某項目負責人稱:“這個項目本來銷售單價準備定在每平方米8萬元左右的,現在批下來的價格是6萬元。政府調控從緊,開發商也要適當‘割肉’啊。”

  此外,開發商還採取先推低價剛需盤“走量”的策略,以快速回籠資金。中國指數研究院調查顯示,從重點城市推盤項目的産品定位情況來看,2017年第一季度開盤項目以剛需産品為主。62.6%的樓盤主推針對首次置業或首次改善的剛需類産品戶型,29.2%的項目主要面向中高端改善型需求。

  據房王數據中心統計,3月廣州熱銷樓盤TOP10榜單上,來自黃埔的剛需樓盤——實地常春藤和碧桂園“豪進左岸”分列一、二位。實地常春藤銷售超過800套,而“豪進左岸”更是開盤當天即宣售罄。

  購房者:

  觀望情緒愈加濃厚,成交大幅下滑

  樓市的規律是“買漲不買跌。”雖然新樓盤的價格已經開始松動,但購房者的觀望情緒卻日漸濃厚。進入3月份後,多個城市調控密集加碼升級,購房者觀望情緒有所增加,出手更為謹慎。

  據上海中原地産數據顯示,3月份上海新建商品住宅成交面積同比下滑66.5%,為5年來同期最低。

  一位正在上海看婚房的剛需購房者表示,由于支付能力受限,因此價格是買房時首要考慮的因素。“目前感覺樓市不太穩定,我想觀望一段時間再説。”

  上海中原地産市場分析師盧文曦認為,隨著加入調控隊列的城市越來越多,調控之風愈加猛烈。市場預期調控仍將繼續從緊,疊加購房者原本就已非常濃厚的觀望情緒,後續新房和二手房市場的量價走勢將更加承壓。

  受訪開發商對今年樓市的預判有較高一致性:謹慎樂觀。在調控的大背景下,市場成交縮量是大概率事件。不過,記者也注意到,近期多家標桿房企提高了業績目標:恒大、萬科和碧桂園均提出未來3年內實現1萬億元銷售目標,融創中國亦將2017年的銷售目標確定為2100億元,較2016年增長35.21%,去年銷售650億元的新城控股也表示將衝擊千億大關。

  “現在市場進入了博弈期。房企推盤上仍偏保守。未來是否會出于業績和資金壓力,降價跑量,還有待進一步觀察。”易居智庫研究總監嚴躍進説。

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【糾錯】 責任編輯: 成嵐
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