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北京樓市新政抬高二套房首付 “連環單”首當其衝
2017-03-22 08:35:51 來源: 北京日報
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  一單首付抬高,後面幾單換房業主都跟著亂套了。

  3月17日,北京發布加強版樓市調控措施,認房又認貸、抬高二套房首付、縮短貸款年限,樓市自上周六開始迅速降溫。在這其中,北京二手房市場最常見的“連環單”首當其衝。

  所謂“連環單”,就是指為了換新房,賣掉老房子,一邊買一邊賣。由于北京二手房市場常常“三四套連環”,有時更是“七八套連環”,因此一環掉鏈子,後面幾套都跟著受影響。業界分析,“連環單”踏空,或引發二手房市場新一輪違約潮。

  首套變二套首付款翻倍

  春節後,京城二手房市場再度升溫。成交量攀升,大批房源也進入提價進行時。劉雙就是這時候卷入換房潮的。她以不到300萬元的價格賣掉了自己的一居室,轉身投入新戰場,爭奪勁松一套450萬元的兩居室。

  不料,在老房子簽約成交後不久,“3·17新政”出臺。按照去年“9·30新政”劃定的首付比及“認房不認貸”政策,此前她這單還算首套房,非普宅首付僅需4成;而“3·17新政”之後,在“認房又認貸”背景下,雖然首套房貸已還清且售出,但因有貸款記錄,她被瞬間劃入二套房購房人群,最低首付攀升至8成。

  也就是説,如果按照實際成交價計算,她需要準備的首付款已從180萬元漲到360萬元,甚至已經超出了賣老房子的錢。由于網簽價會低于實際成交價,而銀行貸款又依據網簽價計算,首付往往會高過360萬元。如果網簽價設置為400萬元,她實際只能貸款80萬元,剩余370萬元才是真正的首付。

  這一單的影響遠不只她自己,甚至牽扯到了後面連續幾單。比如,她看中的這套兩居室,房主小陳也要換房。談判多時,劉雙連意向金都交了,如今卻不得不放棄。小陳要換的是一套報價600萬元的海淀學區房。按照以前的標準,如果順利以450萬元賣掉老房子,他已經交了75%的首付,只需再貸150萬元;而今,即便老房子能成交,新房也還需再籌30萬元才夠8成首付。而他最擔心的是,隨著樓市降溫,手頭這套老房子不知何時才能成交。

  “一單斷了,一連串交易都受影響了。”海淀區魏公村一房屋中介負責人告訴記者,北京二手房市場存在大量的連環單交易,一單卡著一單,一單沒成往往影響著後面幾單能不能完成交易。以他負責的區域舉例,八成以上都是連環單。少的是連三四單,多的則是連七八單。

  中介上門“搶”靠譜房源

  房子挂出去1個多月後,準備賣房的小蘇在這幾天突然開始繁忙接待中介門店經紀人。

  一天的時間,區域內十幾個門店的中介經紀人搶著到小蘇家裏看房,甚至每一個角落都要走遍,這在“3·17新政”前是從未發生的。“都沒帶看房人,就説是為了深入了解房子情況。”中介方面告訴他,受到樓市新政影響,已經有業主陷入觀望,房源減少使得一部分確定要賣的房子成了搶手貨。

  這些觀望的賣房人中,也有部分是受到連環單的影響。一位中介門店負責人向記者透露,約有20%的業主有意放緩交易,建議中介不作為重點推薦銷售的房源,“首付抬高了,賣房款買不到自己想要的房子了,于是賣房計劃也就暫時擱置了。”

  進入3月之後,北京樓市連續兩周成交出現回升,但是“3·17新政”使這一趨勢難以持續。亞豪機構副總經理任啟鑫分析,從北京市場來看,二手房市場反應更為直接和明顯,調控後第二天即3月19日二手住宅成交僅224套,而在調控前5天的成交量還保持在千套左右。鑒于目前北京住宅市場的價格水平,非普宅所佔比重非常大,此次“認房又認貸”的嚴格規定,使得二套房首付比例基本都達到80%,“去杠桿”的目的非常明確也極為有效。而隨著二手房市場成交逐漸冷卻,“賣一買一”周期拖長,部分改善型的支付能力出現問題,將導致新房住宅市場的成交量也出現下行。

  買賣雙方再度陷入拉鋸戰

  與去年的“9·30新政”相似,這次新政策之後,買賣雙方也再度陷入了拉鋸戰。

  來自鏈家的數據顯示,3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次,而“3·17新政”實施後的首個周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次。從安居客的瀏覽量來看,今年3月1日至3月16日瀏覽量去年同期增長量是5.3%,而從北京新政頒布當天(3月17日)到3月20日,去年同期瀏覽量增長高達38.8%。安居客首席分析師張波認為,新政前後流量的大幅變化代表大量用戶開始關注房産,但這並不意味著未來成交量會同步上升,用戶置業門檻的提高也會實實在在影響到購房人數,“買賣雙方都希望對方能讓一步,現在是誰更著急誰才會讓一步。”

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,此次新政的實施是2016年“9·30”新政以來北京樓市的又一次加碼、剎車,預計在目前的政策力度下,非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲。伴隨購房需求的減少,交易量的回落,春節後有所抬頭的房價也將再次企穩,前期房價漲幅過快、總價較高、戶型較大的房源有望率先迎來價格的回落。 (記者 曹政 實習生 晁星)

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【糾錯】 責任編輯: 張明宇
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