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房貸收緊後誰感覺最“受傷”?
2017-02-14 07:29:23 來源: 新京報
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  原標題:房貸收緊後誰感覺最“受傷”

  和而不同

  “金融妖風”所到之處,摧枯拉朽勢不可擋,並逐漸獨立于實體經濟,甚至對實體經濟進行“吸血”。

  據證券時報報道,近日,全國多地房貸政策相繼收緊,廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調整為9折,其中,杭州部分銀行首套房利率已提升至9.5折,重慶首套房貸利率由8.5折利率優惠改為基準利率。未來隨著調控力度的加大,樓市的監管將會更加嚴格,預計今年樓市或出現持續降溫和房價回落。

  從近期各地相繼出臺的房貸政策,以及國內國際宏觀貨幣政策趨勢來看,2017年整體房貸收緊並逐步提高房貸利率,應該是一個大概率事件。毫無疑問,房地産市場的“金融屬性”是引發係統性經濟危機的重要來源之一,市場中金融杠桿過高、過多,而此次房貸趨緊反映了監管層著力“防風險”的意圖。

  2016年,中國很多城市的房價趨高,一個重要原因就是“金融屬性”所致。揆諸現實,在房地産行業,從土地環節到居民購房領域,幾乎都是高杠桿。但不能否認的是,房地産開發商、居民負債程度越高,金融加速器效應越顯著,後果越可能不堪設想。

  杠桿過高風險大

  事實上,杠桿本身只是工具,但低信用加高杠桿一定蘊含巨大風險。美國次貸危機的起源,足可為前車之鑒。房産本來就具有消費品和投資品兩種不同屬性,從投資品的角度看,杠桿加大無疑在強化其金融屬性。

  次貸危機之後,美國也是在不斷調整。目前美國房地産開發資金更多來源于各種基金,只有15%左右是銀行資金。資本運作、設計策劃、拆遷徵地、建設施工、銷售租賃、物業管理等各環節基本上由不同的公司獨立運作,因而房地産企業的負債率較低。但是目前,我國房地産開發企業的平均資産負債率一直維持在75%左右,這就有點高。

  個人購房雖然有首付款、收入流水等限制,但一些銀行、房地産公司、房産中介利用首付貸、二次抵押貸、“假按揭”、“零首付”等手段,將這些用以防控金融風險的制度架空,使之幾乎形同虛設。

  曾有報道稱,上海一對收入不到5萬元的小夫婦,每月按揭還款額接近10萬。不少人甚至不惜借信用貸“殺”入樓市,完全是賭房價繼續飆升的非理性行為。現實生活中,賭博式加杠桿購房的投機者不在少數。此外,還有部分險資、理財資金也違規“借道”,以各種名目進入到房地産市場。

  房貸收緊大勢所趨

  這股“妖風”所到之處,摧枯拉朽勢不可擋,並逐漸獨立于實體經濟,甚至對實體經濟進行“吸血”。在“金融加速器”效應下,某些地方政府、房地産商、購房者似乎都“盆滿缽滿”。但“一套房價超過上市公司一年利潤”的情況,勢必不能持續。

  從世界經濟史來看,一旦錢流動到房子上,一個國家的經濟活力往往就凝固在鋼筋混凝土上面。此時,房地産就會顯現“金融加速器”效應另外可怕的一面——貶值的放大作用。即使預期收益發生很細微的變化,也會發生房價大幅度波動。這種波動不僅讓更多沒有收益支撐的投資者無法招架,還會放大傳導到整個經濟。日本發生的房地産泡沫,正是因此。

  去年中央經濟工作會議將“防風險”提升到前所未有的高度,房貸引發的一係列金融風險無疑是重中之重。央行通過控制房貸總量、窗口指導、差別化存款準備金利率等措施,初步實現了房貸收緊,這是在減弱房地産的“金融風口”。

  正如“站在風口上,豬都能飛起來”,我們也想問問下半句,“風停了又會怎樣?”——房貸收緊,房地産“金融妖風”停後誰會在半空?誰感到最“受傷”?無疑是那些高度依賴土地財政的地方政府、投機的房地産商、高杠桿的購房者等房地産産業鏈上的“機會主義”者。

  □盤和林(中國財政科學研究院應用經濟學博士後)

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【糾錯】 責任編輯: 張新華
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