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土拍市場變奏:上海多宗宅地低溢價成交
2017-11-25 08:06:48 來源: 上海證券報
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  ⊙記者 朱楠 ○編輯 全澤源

  11月23日和24日,上海土地市場接連出讓位于浦東航頭、寶山羅店和松江的4宗居住用地,最終4宗地塊分別被華潤置地、卓越、金地和綠城競得。這4宗宅地均以1%以內的低溢價率成交,但實際樓板價並不低,加上合理的建安成本,未來項目的成本價已與周邊二手房目前成交價格齊平。

  24日下午,上海松江2宗居住用地迎來出讓。由于2宗地塊有效申請人數均為3人及以上,根據競拍規則,地塊將採取競價招標方式出讓。最終金地和綠城在評標環節中勝出,分別競得新橋鎮地塊和永豐街道地塊。資訊顯示,松江區新橋鎮陳春路一號C-2地塊最終成交總價18.54億元,溢價率0.11%,樓板價29843元/平方米;松江區永豐街道H單元32-01號地塊成交總價6.02億元,溢價率0.33%,樓板價26281元/平方米。

  而11月23日出讓的浦東航頭和寶山羅店地塊則由于地塊有效申請人數均為2人,根據競拍規則,這2宗地塊採取挂牌方式出讓。其中,浦東新區航頭鎮三單元B1-02地塊被華潤置地以34.36億元競得,樓板價2.78萬元/平方米,溢價率0.09%;寶山區羅店新鎮BSP0-2202單元H-02地塊被卓越集團以25.82億元拿下,樓板價29011元/平方米,溢價率0.04%。

  值得關注的是,上海接連兩天出讓的地塊溢價率雖低,但絕對樓板價並不算低。上海中原地産市場分析師盧文曦認為,以航頭宅地來看,周邊次新樓盤如金地藝華年,近兩個月二手房成交均價在3.6萬元/平方米左右,而昨天成交的航頭地塊預計未來項目成本價也要在4萬元/平方米以上,未來項目的獲利空間有限。寶山羅店地塊未來該項目成本價要達到4.2萬元/平方米以上,而當前板塊內次新房成交均價基本在4.1萬元/平方米左右。

  也有業內人士認為,土地市場溢價率雖然很低,但實際成交價並未下降,只不過是政府出讓土地時抬高了底價而已。“近期土地起拍價格大多頂到房企承受力的‘喉嚨口’,能夠接受底價的房企就不多,參與競拍的房企少,看上去土地成交的溢價率幾乎為零,實際地價並沒下降。”該人士也認為,即便土地實際成交價格並不低,土拍市場還是明顯降溫了,同樣地塊如果放在2016年,即便起拍價高,恐怕仍不乏開發商趨之若鶩。

  克而瑞房地産研究中心的數據顯示,第47周(11月13日至11月19日)中,重點監測的40個城市土地成交均價8109元/平方米,環比上浮10%,從第43周以來重點城市土地成交均價連續上浮,溢價率雖然走低,但土地成交價格不降反升。事實上,由于土拍對資金要求嚴格、以及採用招挂復合等方式進行出讓,一線城市土地市場降溫顯著;二線城市近期土地大多以低溢價成交,土拍市場冷卻范圍增大;而三四線城市近期高地價土地比例有所增加,例如常熟、南通等地,仍不乏房企積極拿地進入。

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【糾錯】 責任編輯: 張敏彥
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