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媒體:當前樓市處“弱平衡” 須防炒作卷土重來
2017-07-04 07:45:45 來源: 經濟參考報
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  原標題:樓市“弱平衡”須防炒作卷土重來

  3月中旬以來,全國各地出臺嚴厲的房地産調控政策,從過去以限貸和限購為主要特徵的“兩限”,進一步升級到限貸、限購、限價、限商和限售等“五限”措施,對住宅投機炒作行為進行圍剿,取得了積極成效。據國家統計局數據,5月,具有樓市風向標的北京市二手房價格環比下降0.9%;15個一線和熱點二線城市房地産市場基本穩定,其中九個城市新建商品住宅價格下降或持平。

  盡管如此,熱點城市房價上漲預期尚未逆轉,土地價格仍明顯上漲。綜合來看,當前樓市正處于“弱平衡”狀態,市場稍有些風吹草動,都可能會打破這一局面,引發連鎖反應。

  應該看到,我國房地産市場基本面正發生根本性變化。從政策層面看,“房子是用來住的,不是用來炒的”,已經有效落實到具體的政策實踐之中。

  從資金面看,隨著美聯儲年內第二次加息並公布了縮表計劃,加上歐元區經濟回暖,全球主要經濟體退出量化寬鬆貨幣政策的預期趨向穩定。2017年5月,我國廣義貨幣供應量M2同比增長9.6%,為近年來首次低于兩位數的增長,未來貨幣供應量低速運作或將成為常態。而我國金融降杠桿進程中的金融業務規范管理,也將限制社會資金進入房地産的速度和規模。

  從剛性住房需求分析,大多數剛需可能已經滿足,一部分剛需因為高昂房價被商品房市場徹底隔離,因而具備經濟意義的房地産市場供求已基本平衡。3月中旬以來,在各地嚴厲房地産調控政策措施出臺後,市場交易量急劇萎縮。今年1至5月,全國商品房銷售面積同比增長14.3%,增幅較上年同期下降了18.9個百分點。熱點城市交易“速凍”的情況更為明顯,北京商品住宅銷售面積同比下降24.6%。基本面決定了樓市未來一段時間可能會釋放內在調整動力。

  不過,熱點城市房價上漲預期依然強烈。據中原地産統計,截至6月20日,全國賣地最多的50個大中城市合計賣地金額同比上漲36.3%,平均地價上漲32.6%。雖然土地供應增加能夠緩解熱點城市供求錯位矛盾,但地價明顯上漲,反映出房地産開發企業的樂觀預期沒有發生實質變化,房價上漲預期尚未根本逆轉。市場炒作的動力,正是源于對熱點城市房價剛性上漲的信念。因此,市場投機炒作力量可能只是暫時偃旗息鼓,如果影響房地産市場的因素發生變化,投機炒作仍可能卷土重來。

  數據顯示,2017年5月全國70個大中城市中,大多數城市房價仍在上漲,漲幅有所回落,深刻反映出我國社會根深蒂固的炒房頑疾。2003年以來,我國房價特別是熱點城市住房價格持續大幅上漲,巨大財富效應釋放了空前的房地産投資投機需求,進而形成一種炒房慣性。與此同時,地方經濟發展與房地産業高度關聯並逐步形成路徑依賴,導致房地産市場在相當長時間內“拒絕調整”,而社會資金大量涌入熱點城市房地産市場,制造業轉型升級“失血”,經營實體不如買房坐等升值,一定程度上改變了有關區域社會經濟金融的運作結構,這些都與供給側結構性改革背離。

  總體來看,當前我國樓市正處在“弱平衡”狀態。為防止投機炒作卷土重來,在落實“五限”措施的同時,要加快推出房地産市場調控的長效機制。(陳濤)

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