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喪失購房資格後遇退房難 北京商住房解約糾紛如何解?
2017-04-02 07:13:07 來源: 中國新聞網
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  北京近日發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦房屋的渠道,同時為個人購買二手商辦房屋設置嚴苛門檻。

  限購後,商辦市場狀況如何?因限購導致購房人失去購房資格,合同無法履行誰該擔責?交了首付但沒網簽,為何買家卻遭退房難?中新網對此進行了走訪調查。

  限購後 商辦類市場狀況如何?

  “商辦類限購後,門店就沒再成交過二手商辦房屋。”在北京西城某中介門店就職的小戴告訴記者,他明顯感覺到,目前賣房、買房的客戶都變得慎重,除少數剛需購房者還在咨詢、看房外,其余客戶都轉向了觀望。

  新政發布後四日內,北京市住建委就曾兩度查處商辦項目違規在售項目。15家中介門店因涉嫌違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳,被責令停業整頓;北京玥盛行房地産經紀因宣傳商辦類房屋居住用途,被依法注銷機構備案。

  “一經發現,立即查處”的執法力度讓中介機構有點扛不住。根據記者調查和媒體公開報道顯示,鏈家、我愛我家等地産中介已經不再代售二手商辦房屋。有業內人士告訴記者,最近官方對商辦項目查得嚴,發現違規代理銷售就立即關停,出于規避風險的考慮,後續或有更多中介下架此類房源。

  同時,記者從部分地産中介和銀行工作人員處了解到,建設銀行等多家銀行已下發通知,嚴格執行“商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”的規定,即申請人在3月27日(含)之後完成購房合同網簽的,暫停貸款請求。

  限購、停貸、嚴查違規代售,商辦類市場在一夜間全面“熄火”。

  來自中原地産研究中心最新數據顯示,3月27日-30日四天,商辦類項目網簽量僅15套;而新政前四天,北京地區商辦類簽約套數高達2132套,商辦類市場遭遇“冰凍”。中原地産首席分析師張大偉預計,二季度北京商辦類物業簽約量或跌九成以上。

  調控政策致“解約” 誰擔責?

  只差一步,在北京某事業單位工作的楊雲,還是與看中的一套商辦類房屋失之交臂。

  沒有限購、拎包入住是楊雲選擇商辦新房的初衷,2016年年底,楊雲選中北京順義區旭輝26街區的一套商辦房屋,並在12月交了70多萬的首付款。

  今年初,北京商辦房屋限購的傳言越來越多,楊雲開始催著中介網簽,“春節前,開發商借口説住建委網站係統升級簽不了,過了年,又説讓等著”,直到3月26日北京正式出臺商辦類項目限購新政,四個月時間裏,楊雲始終沒等來網簽的通知。

  “沒有資格也買不起普通住宅,才想要買的商住房。如今限購政策一出,連購買商住房的資格也沒了,還面臨跟開發商的解約糾紛。”楊雲説。

  因政策變動,致使購房者失去購房資格而引發的解約糾紛,相關責任該如何承擔?政策又算不算不可抗力?

  為此,記者咨詢了北京市兩高律師事務所律師姜寶,“構成不可抗力須同時具備三個要件:不能預見、不能避免、不能克服。即便住房調控政策的具體內容、實施時間無法準確預估,但大致導向是可以判斷的,與不可抗力的構成要件之一‘不能預見’相矛盾。”

  政策調整後,針對購房人失去購房資格的情況,姜寶説,這屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現,若買方以政策變化導致無履約能力為由,請求解除合同,並要求返還購房款或定金的,一般應予支持。而是否能全額返還,則要結合個案處理。

  “在途單”真能被運作?

  楊雲懷疑,眼下開發商拖著不退款,可能想通過運作再把房子“強賣”出去,不然商辦市場未來不景氣,房子很可能砸手裏。

  無獨有偶,在北京3·17限購新政發布之初,也曾有網友留言表示,地産中介讓交10萬元去運作本要在3月17日後網簽的在途單,以此來避免首付增加、交易取消。

  在途單真能被運作嗎?“從實際來看,沒有這種可能。”姜寶直言。記者就此咨詢多位中介人士得知,地産中介是不能確定網簽時間的,至少沒有類似方案能去解決在途單,讓網簽時間提前。

  同理,根據商辦限購新政“自發布之日起執行”的規定,3月26日前未完成網簽的商辦類房屋在途單都無法繼續走流程。張大偉在接受記者採訪時表示,流程變更不太可能,但個別開發商為了挽留客戶,或許會幫購房者注冊公司購買,但高出的交易成本需購房者承擔。

  不想招惹更多麻煩,也不看好商辦市場未來,楊雲下決心退房退款。

  “忙著幫想買的客戶爭取,銷售已不怎麼管退房客戶了。”還未從失房的遺憾中走出,楊雲又陷入退房糾紛。

  近日,楊雲跟20多位有類似情況的業主一起去售樓處協商。“説是可以退房退款、但沒賠償,更無法確定退款時間,且要收回所有購房文本原件。”在她看來,退房條款太過苛刻,到時解約合同簽了、單據收回,收不到退款心就會一直懸著。幾經考量,她決定先不簽解約合同。

  記者就此向該樓盤開發商客服人員咨詢得知,各地各樓盤的退房處置情況都不一樣,因取消購房申請後還要走流程,無法給出具體退款時間,實際情況還要跟售樓處核實。“除了看房,其他業務解答不了。”該樓盤售樓處工作人員如是説。

  像楊雲這樣,急于將商辦類房屋脫手的人群,並非少數。前幾日才完成網簽,定下位于北京大興區一套商辦房屋的崔女士,這兩天也忙著咨詢退房流程,“商辦類項目沒啥市場了,現在不退房,怕砸在自己手裏”。

  商辦類市場還有沒有未來?“若政策一直保持收緊,等不了一年,一些開發商和投資者就撐不住了。”張大偉如是説。(應受訪者要求文中部分人物為化名)(種卿)

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【糾錯】 責任編輯: 張樵蘇
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