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樓市到底有多瘋?45城限購 國家級貧困縣也加入!
2017-03-30 10:13:29 來源: 券商中國
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  (原標題:樓市到底有多瘋?國家級貧困縣也出限購令!本輪樓市調控三大變化你必須知道)

  樓市到底有多瘋?45城限購 國家級貧困縣也加入!

樓市到底有多瘋?45城限購 國家級貧困縣也加入!

  世界上最可愛的人,就是追著我、打電話給我,讓我買房的那個中介。一句玩笑話道出了這些年樓市的真相!

  本輪樓市調控有多猛?

  全國45個城市推出限購政策!

  房價到底有多瘋狂?

  國家級貧困縣安徽臨泉縣也對房價進行了限制!

  據不完全統計,截至目前,全國已有45個城市限購,除了增加限購區域、限制購買套數、提高首付比例、延長個稅或社保繳納時間等常規政策外,券商中國記者發現,北京、廣州、廈門等城市出臺了之前沒有過的新政,甚至,國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急對房價進行了限制。

  那麼,高房價的根源到底是?限購是不是最好的辦法?中國的房地産市場到底會不會崩盤?本文對這三個問題進行嘗試了解答。

  近日,關于限購的新聞鋪天蓋地,在此就不一一羅列了。不過,此次限購潮中出現了不少“新打法”,券商中國記者對之前沒有過的新政和現象進行了簡單梳理。

  3月17日,廣州新政:

  本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房。首次將“假離婚”進行炒房的人拒之門外。

  3月24日,廈門新政:

  本市戶籍成年單身(含離異)人士限購1套住房。通過贈與方式轉讓住房後,再次購買住房需滿3年。新購住房需取得産權證後滿2年方可上市交易。

  3月26日,北京新政:

  開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。也就是説,“商辦”項目個人不得購買,北京的限購不僅僅局限于商品住宅項目了,這在歷史上是第一次。

  3月29日,北京市發改委要求,開發商和中介不得炒作學區房、高價房,嚴禁房地産經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋。

  有意思的是,一般而言,房價可以在一定程度上反映當地經濟發展水準,限購政策一般都是出自經濟較為發達的地區。

  然而,3月23日,國家級貧困縣安徽臨泉縣緊急限價,商品房均價不得超6000元。

  根據《臨泉城區商品住宅類房地産用地出讓“限房價、控地價”實施意見》,2月份該縣商品房銷售均價6143元/平方米,較去年同期增長28%,其中,商業均價10358元/平方米,住宅均價5709元/平方米。

  6000多元的房價,與一二線城市房價相比,或許顯得不高。但作為國家級貧困縣,這一數字就有些誇張了。

  據該縣政府工作報告顯示,2016年,臨泉縣實現生産總值170億元,增長8%;城鎮和農村居民每人平均可支配收入分別達23170元和9380元,分別增長7.4%和9.2%。

  城鎮居民一年可支配收入全部用來買房可以買4.06個平方,而農村居民一年只能買1.64個平方。

  深圳中原研究中心認為,本輪調控潮和去年相比,有3個突出的特點:

  1、進行調控的二三線乃至三四線城市增多。本輪政策以長三角、珠三角和環京城市圈為中心,周邊二三四線城市乃至熱點縣區均在調控隊列中,調控地理范圍的擴大成為本輪調控重要的特點;

  2、調控范圍已經不僅局限于住宅類項目。商辦類項目也已經被納入調控范圍;

  3、調控手段逐漸多樣化。此輪調控,各地政策已經不僅局限于限購限貸,對學位房、離婚問題、房屋贈予問題以及未成年人買房問題均作出調控規定,可以説哪裏有漲價趨勢,哪裏就有政策調控。

  高房價的根源是什麼?

  國內許多城市房價在接連打破一係列經濟常識與預期之後又“上天了”。

  有人説,高房價正在透支實體經濟的活力,透支年輕人的夢想……到底應如何理性看待這瘋狂上漲的房價?高房價的根源在哪裏?

  新加坡國立大學房地産研究院院長鄧永恒接受中國經濟學教育科研網採訪時曾表示,分稅制推出以後,地方政府大部分的財政都上交中央,許多地方政府留下的收入很少。然而,中央政府對于地方政府財政撥款往往不能滿足地方建設發展的需要,所以地方建設很多還是依靠地方財政支撐。與美國不同,中國地方政府不能發公債,到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會以土地作為抵押,通過土地財政獲取地方建設發展所需資金。因此,土地出讓價格越高,對地方財政就越有利。

  鄧永恒介紹,幾年前他做過一個研究,發現地方政府在任期內的GDP業績以及他們對于環保建設的投資,與地方政府考核有很高的相關性。通過考察283個地級市市長、市委書記10年來的升遷情況,研究發現市長和市委書記的升遷概率與他們任職期間GDP增長業績有很大的正相關,而GDP的增長又受房地産繁榮的拉動。

  清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在今年兩會期間表示,國際經驗表明,房地産的“根”是土地財政。地方政府控制土地,通過賣地或開發來獲得收入。但在此過程,要明確地方政府需留出足夠土地財政收入,用以購置或控制一批房源,用較為平價的價格進行長期出租,支援本地經濟發展。

  限購是不是最好的辦法?

  一直以來,國內對房地産市場的調控主要通過限購的行政手段來實現。這些政策一定程度上增加購房難度,抑制了投機,但是政府對房地産採用限購的調控政策是不是最好的辦法呢?

  鄧永恒表示,近年來中國出臺了多套“降溫”政策,對這些政策的有效性做過跟蹤。研究發現在不少房市中,“降溫”政策出臺六個月後,有半數以上出現了房價反彈現象,導致市價變得更高。

  鄧永恒稱,中國政策的目標通常較短,往往通過行政手段進行調控,沒有一個長期的政策框架。2016年,是房地産的大牛市。不僅中國一線二線城市房價飛漲,在海外,加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本以及美國的加州也興起了一波房産投資的熱潮。同樣是寸土寸金,同樣是空間有限,但在新加坡,房價已經連續3年下跌了。

  鄧永恒表示,新加坡政府的房市宏觀調控政策就相對有的放矢。新加坡制定房市調控政策會兼顧老百姓對住房的可支付能力,通過政府各部門間的協調實現“提高住房品質,降低住房費用”的目標。

  例如,新加坡有80%的住房屬于政府開發的組屋,僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運用多次提高房産交易印花稅的方式,逐漸達到了有效調控其私房市場一度過熱,吸引了過量的投機、投資的問題。

  中國的政策出臺往往還存在“一刀切”的問題。二線房市供過于求,全國卻出臺一視同仁的“去庫存”政策,導致一線房地産市場過熱。實際上,這與許多國際媒體問“中國房市是否會崩盤”犯了同樣的錯誤。

  李稻葵今年兩會期間表示,房地産市場需要一個長期、有效的基礎性機制。但截至目前,只是採取了調控手段,如限購或調整對二套房、三套房的信貸政策,這並非治本之策。

  從土地財政來看,李稻葵認為,地方政府一方面控制了土地財政,另一方面卻不持有和管理自己的房産,因此房地産問題不能得到解決。重慶模式是一個很好的探索,但它只做了一部分,政府只是在土地供給方面“隨行就市”,用土地供給的多寡來控制土地價格。這還不夠,地方政府還必須再持有相當一部分房産。

  去年以來,房地産市場持續過熱也在一定程度上加劇資金“脫實向虛”風險。在李稻葵看來,避免經濟“脫實向虛”要從兩方面入手:

  一是去“火”,當下金融業有“虛火”。目前不少剛性兌付的産品,給投資者帶來一個假像,認為這些投資品的投資對象風險很低,因此不願意直接投入到實體經濟中。

  二是降成本,營改增之後地方政府的財政收入明顯下降。實際上,地方政府在過去很長一段時間內是推動民營經濟發展和幫助民營經濟發展減稅的主體。因此,建議在營改增後,適當給地方政府一些財政和稅收返還,讓地方政府用以扶持民營經濟。

  中國的房地産會不會崩盤?

  面對如此高的房價,很大比例的人只能“望房興嘆”。有不少人認為,高房價自有它存在的理由,中國的城鎮化水準遠未達到發達國家水準,因此房地産市場不存在崩盤風險,但也有一部分人認為,中國目前已經承受不起如此高的房價。

  鄧永恒介紹,他曾與清華大學房地産研究所的吳璟教授及沃頓商學院的吉耶科(Joseph Gyourko) 教授合著了一篇論文,研究中國35個主要城市的情況,涵蓋了人口增長、失業率、工業發展、經濟增長等因素,再運用模型預測未來的住房需求。

  研究發現,城市與城市間差異巨大,像北上廣深等一線城市大多存在供不應求的現象,因此這些城市的房價也居高不下。受供求關係、人口結構因素影響外,一線城市還有許多附帶的福利,比如教育資源、基礎設施等,這些都反映在房價裏面。除了有些二三線城市房市風險比較大外,鄧永恒認為一線城市的房市出現類似美國次貸危機那樣的崩盤概率較小。

  北京大學匯豐商學院金融學教授、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松日前在“2017年觀點年度論壇”上表示,既認房又認貸在歷史上確實屬于比較大的調控力度,從歷史數據來看,一般市場短期會有所降溫。

  巴曙松認為,短期內房地産危機爆發的可能性較低,但是要關注局部風險。中國的居民杠桿率未必那麼高,但是確實要注意這個風險,中國與國外成熟的經濟體相比,優勢就是居民負債率不高,但是也有劣勢,就是居民財富積累的存量小,承擔債務的能力是相對弱的。

  不過他提醒,中國的房貸收入比這一指標出現了明顯的上升。

  除此之外,巴曙松通過統計數據,結合目前的背景,總結了房地産市場新的趨勢:

  一、成交量確實在下滑,熱點城市的需求短期內受調控的政策抑制,重點城市每周成交量的走勢開始呈現一定的回落;

  二、土地供應受限,熱點城市供需缺口加大;

  三、房價走勢平穩,熱點城市房價上漲壓力雖受調控抑制,但不容忽視;

  四、充分流通:二手房已成為滿足熱點城市需求的主力;

  五、租賃市場進入發展快車道;

  六、信貸環境收緊,房地産開啟去杠桿:轉杠桿成效不明顯;

  七、開發投資增速持續放緩。從統計數據看,房地産的開發投資、商品房銷售面積增速開始出現一定的回落;

  八、開發企業集中度提高;

  九、環一線城市圈效應進一步顯現:城鎮化發展到新階段。

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【糾錯】 責任編輯: 張樵蘇
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