“我和老伴兒都退休了，趁著身體好想隨季節到全國各地轉轉，孩子擔心住宿問題便把我們安排住進了養老社區。”上海的費大爺告訴中國證券報記者，老兩口的退休金可以覆蓋養老社區的日常開銷，他們現在就開始在各個旅遊城市進行“候鳥式”旅居養老。
近年來，由險企打造的養老社區在全國經濟發達城市和旅遊城市如雨後春筍般崛起，這正是保險公司角逐養老賽道、“掘金”銀發經濟的一個縮影。具體來看，多家保險公司採取“保險+康養”發展戰略，以重資産、輕資産、輕重結合等多種投資模式發力建設養老社區，為高凈值人群提供養老服務。國家金融監督管理總局人身險司今年1月發布的專欄文章顯示，已建成運營養老社區30多個，運營床位超過2.8萬張。
業內人士認為，養老社區具有前期投入大、後期回報穩定的特點，與保險資金特別是壽險資金的長久期特性非常匹配，但投入大、回報周期長的特性也決定了養老社區短期內並不是一門賺錢的生意。因此，針對我國“9073”（即90%居家養老、7%社區養老、3%機構養老）的養老格局，越來越多的險企也錯位競爭，逐步構建一站式居家養老解決方案，積極打造第二增長曲線。在專家看來，保險公司有必要通過探索優化資源整合、降低管理成本，找到更加合理的盈利模式，向中低收入群體延伸，滿足老年人的多層次養老需求。與此同時，險企在康養服務方面具有特有價值，未來可進一步將金融、健康、醫療資源打通，發揮資源整合能力和持續運營能力。
險企聚焦“養老社區”
“這兩年，在給客戶做保險産品方案的時候，很多客戶都跟我表達了將來想住養老社區的意願。”一位保險經紀人介紹，購買儲蓄類保險産品，部分客戶會優先考慮帶有養老社區服務的。
近年來，養老社區擴容正呈加速之勢，多家險企尤其是大型險企紛紛入局。據不完全統計，目前已有多家險企布局養老社區，包括中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險、泰康保險、大家保險、太平人壽、國華人壽等。
例如，中國太保旗下養老社區“太保家園”已落地12城14園，規劃養老服務床位逾1.58萬張，截至2023年末已開業8家；截至2023年底，太平人壽通過“自建+合作”的養老社區數量突破50家；截至今年2月，泰康保險旗下養老社區泰康之家已在全國布局35個城市40個項目，其中19城20家社區投入運營。
從選址來看，早前，險企的養老社區大多位于城市郊區，但近來“城心養老”掀起熱潮，多家險企聚焦城市中心進行養老社區布局。業內人士認為，養老社區項目深耕城市核心區域能滿足現在及未來有養老需求的客戶的特點。“城心養老社區在選址方面，會將醫院、公園、商圈等優質服務資源匯聚于社區周邊，打造富有煙火氣、貼近生活圈的融合式養老業態。這樣不僅可實現鬧中取靜，更能解決傳統養老機構面臨的子女探望難、快速享受優質醫療服務難的問題。”大家保險相關人士介紹。
從投資模式來看，主要分為重資産、中資産、輕資産三種模式。太平人壽相關負責人對中國證券報記者介紹稱，重資産模式，即險企自建社區；中資産模式，主要通過單獨出資持有、控股、參股等投資方式，加快重點城市養老社區布局，不斷滿足不同層次養老客戶的多元化需求；輕資産模式，即尋找第三方合作社區，更高效、廣泛地為客戶提供康養服務。
模式不同，養老社區的定位也不同，資金量投入最大的重資産模式養老社區定位于高端市場，以“打造高品質養老社區”“提供高品質養老服務”等為口號。某壽險公司康養業務相關負責人表示，重資産持有類的項目在服務持續性、保證用戶入住權等方面更具優勢。輕資産模式也有自身特點，大家保險相關人士稱，公司的實踐數據顯示，輕資産城心社區一張床位成本僅為重資産養老機構的一半。在輕資産模式下，要實現的是“重服務”。
模式各有利弊，根據自身情況來選擇最合適的模式才是“最優解”，但綜合考慮而言，結合模式或許會是未來險企採取的主流模式。
多重因素“共振”
中國證券報記者採訪了解到，險企熱衷投資養老社區有多方面原因，一是順應市場需求，把握銀發經濟市場機遇。
國家統計局數據顯示，截至2023年底，我國60歲及以上的人口超2.9億，佔全國人口的21.1%，其中65歲及以上的人口超2.1億，佔全國人口的15.4%。據相關預測，目前，我國銀發經濟規模大概在7萬億元左右，佔GDP比重大約為6%左右。到2035年，銀發經濟規模將達到30萬億元左右，佔GDP比重約10%。
二是踐行金融人民性，做好養老金融大文章。近期，國家金融監督管理總局發布《關于銀行業保險業做好金融“五篇大文章”的指導意見》，針對養老金融，提出在風險有效隔離的基礎上，支援保險機構以適當方式參與養老服務體係建設，探索實現長期護理、風險保障與機構養老、社區養老等服務有效銜接。
三是賦能主業發展。養老社區項目可以在負債和資産兩端對險企産生相關貢獻。華創證券研報稱，保險行業布局養老具有天然優勢。一方面，“保險+養老”模式可帶來保險增量，促進大額保單銷售，有助于高端客戶經營；另一方面，險企資金規模大、周期長，需尋找穩定的投資回報，而養老社區經營現金流穩定，需低成本、大規模的資金支援，二者資金特徵匹配。
中國太保相關負責人稱，投資養老社區，有利于推動壽險經營轉型升級，符合保險業與實體經濟融合發展的方向。通過提供“保險産品+養老社區+專業服務”的綜合解決方案，對高額保單有積極促進作用。
目前，已布局養老社區的險企大多採用“保險産品+養老社區”模式，即購買旗下保險産品可獲得養老社區的入住資格，享受免押金入住權、優先入住權等權益，以此來實現保險産品和養老社區服務的聯動，産品多為年金險和增額終身壽險。不過，部分養老社區亦接受交大額押金入住，在床位夠的情況下不需要購買相關保險産品。
短期財務壓力大
雖然涌入“玩家”眾多，但養老社區是不是一門好生意還見仁見智。不過，短期面臨較大的財務壓力是行業共識。
“養老社區的核心在‘後續運營和持續照護服務’，其主要盈利來自于長期租金收入和資産升值，現金回流速度慢，在開發和運營階段均需要有穩定、長周期、低成本、大規模的資金做支援。重資産投入模式取決于公司的資産規模，保險公司的角色往往是‘投資商、開發商、運營商’合為一體。”光大證券分析師王一峰分析稱。
某大型險企內部人士向記者透露，“養老社區具有投資金額大、回收周期長的特點。尤其是在重資産模式下，初期土地購置成本與開發建設成本較高，對主業資金佔用和消耗量較大，項目從拿地、建造到推向市場進入穩定運營期，需要約8年-10年的時間。若不考慮土地及不動産的折舊攤銷，一個成熟的養老社區達到盈虧平衡通常至少需要6年-8年，真正實現盈利要10年以上。”
而養老社區是否能持續運營，進而實現盈利，入住率指標非常重要，市場目前觀點是至少要達到六成才能談盈虧平衡。在中國人壽2023年開放日上，中國人壽股份副總裁劉暉表示，從單個養老項目上看，在項目運營培育期即可逐步實現現金流的自給自足。根據經驗數據，當入住率達到60%-85%時，可實現現金流自給自足，甚至達到盈虧平衡。
中國太保相關負責人亦認為，養老社區盈利必須以較高且穩定的入住率為基礎，只有入住率達到一定水準後，才能覆蓋能耗、人力等主要運營成本，降低客均成本，逐步實現運營盈利和項目投資回報。總體而言，入住率達到60%之後會比較穩健。
2023年以來，中國證券報記者先後實地走訪位于上海、雲南大理、海南三亞、浙江杭州等地的多個養老社區，發現不同類型的養老社區入住情況不一，整體而言，以康復護理業態為主的養老社區（簡稱護理型養老社區）入住率更穩定，而旅居式養老社區會有明顯淡旺季現象。
一旅居式養老社區相關負責人直言，“就短期回報看，旅居式養老社區會比較快，但從長期來看，護理型養老社區應該是未來的主流和剛需。旅居式養老社區一個主要任務是做好主業協同，讓未來入住我們護理型養老社區的老人充分感受到養老社區的服務。”
不過，旅居式養老社區仍有發展前景。在杭州一養老社區總經理看來，隨著我國居民平均預期壽命的延長和身體健康水準的提升，有意願常住養老社區的老年人平均年齡不斷上升，旅居式養老的需求會更為旺盛。
發力布局居家養老
總體來看，“保險+養老社區”仍處于起步階段，且大多面向高收入人群，入住門檻較高，難以滿足我國社會日益增長的養老需求。在此背景下，針對“90%左右的老年人居家養老，7%左右的老年人享受社區養老服務，3%左右的老年人依托機構養老”的格局，越來越多的險企將養老服務延伸至居家養老領域。
如中國平安推出了“保險+居家養老”的平安居家養老服務體係，截至3月末，居家養老覆蓋全國54個城市，累計近10萬名客戶獲得居家養老服務資格；中國太保推出一站式長者智慧居家養老解決方案“百歲居”，截至2023年末已在29家分公司60家機構全面推廣。
與此同時，居家養老的盈利能力則更為可期，根據海通證券此前測算，從盈利能力、可復制性、市場空間等方面來看，居家養老均優于機構養老和社區養老。
不過，中國證券報記者採訪獲悉，居家養老賽道雖好，但也存在市場供給分散、服務標準不一、人才流失等發展難點和痛點。“當下，行業整體處于起步階段，服務標準和品質參差不齊，市場存在著大量運營不規范、服務同質化、品質欠佳的無效養老供給，與群眾多樣化、差異化的需求存在一定差距。”中國平安相關負責人表示，老人醫、食、住、行、財、康、養、樂、護、安的種種服務需求，如何通過一站式的服務滿足，如何搭建一個完整的鏈條，需要整合方發揮平臺支撐作用，聯動居家養老上下遊産業鏈，逐步完善居家養老服務標準及監督體係。
人才缺乏則是養老行業發展面臨的共同困境。華東某險企內部人士稱，“由于養老服務人員待遇不高、社會認可度低，造成養老服務人員流失率居高不下，由此帶來的養老服務團隊和品質不穩定、運營管理難度增大等問題也日益凸顯。”由此可見，高素質人才的短缺已經成為困擾養老行業正常運作和健康發展的主要因素，鑒于當前現狀，各大險企在外聘人才的同時，也開始與高校合作，自行培養人才。
