在重慶市永川區朱沱鎮，一個本應2015年交房、用于安置數千名徵地拆遷群眾的樓盤項目，因原開發商資金鏈斷裂自2017年開始停工。當地政府雖想方設法助其復工，但由于原開發商瀕臨破産、資金存在缺口、債務糾紛而爛尾。

  民生工程不能淪為“民怨工程”。2022年底，永川區引入戰略投資方，解決各方矛盾，今年1月順利將房屋交付給徵地拆遷群眾。

  爛尾6年的民生項目如何僅用1年就“起死回生”？這一樣本案例對當前保交樓有何借鑒啟示？新華每日電訊記者對此進行了調查。

  民生工程為何爛尾6年？

  永川區朱沱鎮緊鄰長江，地處重慶市中心城區西部、成渝地區雙城經濟圈之間，交通區位優勢明顯，常住人口超過10萬人，是國家級高新區——永川高新技術産業開發區（簡稱永川高新區）的重要組團之一，聚集了一批工業企業。

  十多年前，隨著工業化、城鎮化的快速推進，朱沱鎮徵地拆遷群眾數量持續增加，急需修建安置房小區。朱沱鎮相關幹部介紹，由于當時徵地拆遷體量大、投入大，由政府出資建設安置房小區存在資金困難。

  為減輕財政負擔、盡快安置好拆遷群眾，2012年當地政府與一家民營房地産開發商合作，由其先出資開發建設佔地74.4畝的“港城花園”樓盤項目，一二三期房屋共2000多套，配套商鋪2萬多平方米，建好後再由政府整體回購，以低于市場價的優惠價格出售給徵地拆遷群眾，剩余房屋以市場價格正常銷售。

  2013年10月，“港城花園”項目啟動建設。按當時投資協議，一二期房屋應于2015年6月完工交付。然而，由于原開發商經營不善，項目動工不久後資金鏈出現問題直至斷裂，施工難以為繼，交房一再延期。

  鼎泓置業發展有限公司（簡稱鼎泓置業公司）副總經理華昊、永川高新區建設有限公司（簡稱永高新建設公司）總經理谷照高介紹，作為當地重要的民生工程，為讓“港城花園”項目趕上施工進度，當地政府曾給予大力支援幫扶，陸續支付開發商工程款、土地回購款等4.1億多元。盡管如此，因開發商債務問題，施工斷斷續續，2017年12月該項目徹底停工。

  項目停工，開發商與銀行、承建方、材料供應商等産生一係列債務糾紛，被多家債權人起訴，該項目土地、房屋等資産被司法查封凍結。項目施工方廣西達成建業建設有限公司（簡稱廣西達成）項目部經理楊曉波告訴記者，開發商欠企業工程款達7000多萬元，企業又被下遊的材料供應商告上法庭。

  此後，永川區委、區政府雖想方設法爭取項目復工，但由于該項目訴訟纏身，仍有數億元的資金缺口，政府已無力直接幫扶；同時，當地試圖通過引入新的開發商盤活項目，也因沒有盈利空間，無人願意接盤，致使該工程爛尾長達6年。

  實施所有債務重組舉措

  “港城花園”項目爛尾6年間，除部分徵地拆遷群眾有自購住房外，數千名群眾只能安置在朱沱鎮公租房、廉租房中。

  面對“誰來幹”“錢從哪來”“債務糾紛亂麻”三大難題，2022年末，永川區委、區政府組建工作專班反覆調研，認為只有引進新的戰略投資者盤活資産、債務重組，方能破局。

  在原開發商已無力復工、無民營企業願意接盤的情況下，國有企業彰顯出了責任和擔當。

  近年來，永川區大力推進國企改革攻堅、園區開發區管理體制改革攻堅、政企分離改革攻堅、國有資産盤活“三攻堅一盤活”，整合組建永川高新技術産業投資發展集團有限公司（簡稱永高新集團）。通過發展壯大，永高新集團具備了房地産開發、工程建設等資質。

  因此，由永高新集團的子公司鼎泓置業公司協議收購“港城花園”項目資産成為新業主，負責該項目整體運營；由另一家子公司永高新建設公司作為項目代建方，負責樓盤建設管理。

  復工資金如何籌集？永川區採取分期投入、滾動回款、盤活資産的方式解決。

  盡管完全建成“港城花園”項目資金缺口較大，但項目停工時，一二期主體工程已經完工，只需再投入部分資金就能實現交房回款，回款後又能投入到三期項目建設。

  同時，該項目處于朱沱鎮城區核心位置，待群眾入住後有了人氣，商鋪也能出售回款，進而可以盤活存量資産。因此，鼎泓置業公司籌集資金1.3億元，用于一二期交房建設。

  有了資金，還需解開一係列債務訴訟糾紛，解除資産查封和抵押，才能復工。

  永川區重點遺留問題處置領導小組辦公室幹部唐忠遠説，如果樓盤繼續爛尾，各債權人查封的土地、房屋等資産無法變現清償債務，就是“零和博弈”。只有樓盤建好了、資産盤活了，才能最大限度降低債權人的損失。

  秉持這一理念，永川區工作專班幹部趕赴多地與銀行等主要債權人溝通，在司法機關的大力支援下，部分債權人對欠款利息等進行了一定減免，最終同意協商解決債務糾紛。

  在徵得主要債權人同意後，清償債務仍需1.5億元資金。永高新集團與原項目施工方廣西達成商定，由廣西達成先墊資1.5億元清償債務盡快實現資産解封，後續工程施工仍由其負責，待交房回款後按協議支付工程款。

  僅用1年順利交付 實現多方共贏

  經過幾個月努力，2023年5月項目新投資方、復工資金、債務等問題全部解決，爛尾6年的安居工程終于復工。

  鼎泓置業公司接管後，將項目更名為“鼎泓·天河觀瀾”，與永高新建設公司通力合作，著力解決水電氣、消防等方面施工驗收難題，確保工程施工進度。

  經過8個月的緊張施工，2023年12月25日“鼎泓·天河觀瀾”一二期共1512套房屋完工，向1200余戶、5000多名徵地拆遷群眾集中開放，並制定公正公開選房、接房方案。今年1月，這批新房正式向村民交付，永高新集團還新成立重慶鼎泓物業服務有限公司，進駐小區開展物業管理。

  “鼎泓·天河觀瀾”的交付，不但解決了困擾當地多年的重大民生問題，還有效化解了債務糾紛，推動了相關企業脫困。楊曉波説：“如果樓盤繼續爛尾，公司7000萬的工程欠款肯定是拿不回來了。待三期項目完工結算後，企業可基本拿回工程欠款，實現少虧損甚至不虧損。”

  據介紹，目前三期商品房、商業門面正在緊張施工，經測算後期工程建設企業還需要投入2.7億元，從目前的市場價格看，三期商品房、商鋪的銷售回款可基本與國資投入持平，實現了民生效益、社會效益與經濟效益的統一。

  業內人士認為，爛尾6年的民生項目僅用1年就“起死回生”，原因在于當地黨委政府不是簡單地通過行政手段，對爛尾項目進行“輸血式”搶救，而是通過“法治化、市場化”的債務重組方式實現了多方共贏。同時，當地政府通過整合組建專業化的國有企業，讓國資國企在關鍵時刻承擔起了社會責任。（記者周凱）