12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會、中國人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心發布《關於進一步優化調整本市房地産相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），更好地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。本次政策直接擴大了購房群體規模，有利於促進非京籍和多孩家庭購房需求釋放。

  非京籍、多子女家庭限購放鬆

  《通知》明確進一步優化調整住房限購政策。一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。

  58安居客研究院院長張波對記者&&，本次新政對非京籍新市民與多子女改善家庭的限購進行了優化，精準匹配了北京當前的需求結構。當下北京房地産市場已呈現二手房剛需主導、新房改善型提升的特徵，市場去化難度增大。從安居客線上數據來看，11月二手房掛牌時長96.73天，同比增長25%。新政通過降低准入門檻有望直接釋放這兩類核心需求，帶動成交節奏加快。張波預計，北京五環外非京籍二手房帶看量將會明顯增加，置換需求也將同步提升。

  本次新政明確可在五環內多購買一套商品住房，則是匹配了多子女家庭置換的訴求。疊加此前對多子女家庭公積金額度上浮的優惠，形成政策組合拳，有望提升改善意願。張波認為，這一政策預計可帶動北京五環內改善型、面積在120—140平方米的戶型成交佔比提升。

  不再區分首套、二套商貸利率

  《通知》指出，進一步優化個人住房信貸政策，銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。關於住房貸款相關業務，可向經辦銀行具體諮詢。

  《通知》要求，加大公積金支持住房消費力度，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低於30%調整為不低於25%。

  當前北京首套房商貸利率約為3.05%，五環內二套房商貸利率約為3.45%，五環外二套房商貸利率約為3.25%，本次政策實施後，首套、二套房貸利率將保持一致。“上海、深圳在今年8—9月已經&&此類政策，具體利率是多少，由銀行根據利率定價機制安排，總體上降低了二套房貸利率。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶&&。

  張波分析認為，此次政策在金融端的兩大調整直接利好北京市場改善型需求，可以有效降低改善型購房的利率成本，激活“賣舊買新”的需求。在允許銀行根據客戶風險靈活定價後，預計超過一半的改善型客戶有望獲得接近首套房的利率水平。二套房公積金貸款首付比例從不低於30%降至25%，有效配合了商貸利率的調整，預計會進一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸佔比提升，進一步降低綜合購房成本。

  近期，有關部門多次強調要“深化住房公積金制度改革”，公積金政策有望成為未來支持住房需求的重要舉措之一。業內人士認為，未來北京的公積金政策在降低首付比例、擴大公積金使用範圍、優化公積金提取次數等方面仍具備進一步優化空間。

  限制性措施將進一步清理

  《通知》還提出，為進一步優化營商環境，提升房地産投資效率，調整招拍挂拿地的房地産開發項目立項方式，由市區分級核準調整為區級備案。

  張波認為，此舉一方面是行政流程優化，另一方面則解決了北京新房市場優質房源供給不足的問題。從安居客線上的數據來看，2025年11月北京二手房掛牌量7.33萬套，但“近地鐵、帶優質配套”的優質房源僅佔掛牌量的29%。同時，由於房企拿地後立項審批周期長，部分板塊項目入市延遲。新政後，區級備案會將審批周期明顯縮短，房企可以更快地啟動規劃建設，房企也會更有開發“好房子”類産品的動力，契合住房高質量發展的導向。

  中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，“十五五”規劃建議指出“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，近期全國住房城鄉建設工作會議也強調“城市政府要用足用好房地産調控自主權，適時調整優化房地産政策，支持居民剛性和改善性住房需求”，在清理住房消費不合理限制性措施的要求下，北京已經邁出重要一步。在市場供求關係已經發生重大變化的背景下，未來北京應該進一步清理限制性政策，支持剛性和改善性住房需求釋放，在穩定房地産市場中積極發揮大城市帶動效應，預計上海、深圳等城市也可能&&限制性政策優化措施。（記者 孫蔚）