近年來，不少房東選擇將房屋交由住房租賃企業統一運營，很多租客也更傾向於通過住房租賃企業租房。與這一趨勢相伴的，是相關糾紛數量的持續增長。昨天，北京三中院和市住建委召開發布會，通報涉住房租賃企業房屋租賃合同糾紛案件審理情況，並介紹行業治理進展。

  數據顯示，2022年1月至2025年11月，北京三中院共審理涉住房租賃企業房屋租賃合同糾紛566件，其中2022年121件、2025年1至11月已達188件，整體呈逐年上升態勢。法院通過系統梳理，發現糾紛主要集中在合同性質認定、格式條款效力、合同履行、房屋質量、資金監管以及轉租期限六個方面。

  在合同性質認定方面，部分住房租賃企業與産權人簽訂的合同雖名為《委託管理協議》《資産託管協議》，但實質內容符合房屋租賃合同特徵。法院指出，認定法律關係不能僅看合同名稱，而應結合雙方真實意思&&和履行情況綜合判斷。若實質為租賃關係，住房租賃企業應按約支付固定租金，也不享有委託合同中的任意解除權。

  在格式條款方面，一些合同存在限制承租人權利的情形，如約定租期屆滿後承租人不得與産權人另行租房，否則視為違約。法院認為，此類條款違反合同自由原則，且未履行提示、説明義務的，不應對承租人産生約束力，企業不得據此拒絕退還押金。

  合同約定不明也是糾紛高發原因之一。逾期交房、提前解約責任未明確，房屋改造範圍、標準不清，交接時未詳細列明房屋及設施狀況，均易在履行過程中引發爭議。

  此外，房屋“不適租”問題同樣突出，如甲醛超標、漏水、噪音嚴重、違法隔斷群租等，影響承租人正常使用甚至危及安全健康。法院明確，若房屋不符合合同約定或法律規定，承租人有權依法解除合同並主張違約責任。

  資金安全風險亦不容忽視。《北京市住房租賃條例》規定，押金原則上不超過一個月租金，並應通過第三方專用賬戶託管。仍有企業未將押金和超收租金納入監管，一旦經營異常甚至失聯，租戶面臨很大風險。

  部分案件還涉及住房租賃企業超期轉租。法院指出，超過原租賃期限的轉租約定對産權人不具有約束力，産權人有權要求騰退房屋，第三人再向住房租賃企業主張違約金。

  針對上述問題，市住建委同步加大行業治理力度。目前，全市簽約監管銀行的住房租賃企業已達800余家，覆蓋全部頭部企業，共有54.8萬筆租賃合同、17.1億元資金納入監管。圍繞收費不透明、服務質價不符、虛假房源和“黑中介”等問題，住建部門通過約談企業、強化&&監測、發布風險警示名單和聯合懲戒等方式持續整治市場秩序。同時，優化12345熱線辦理流程，今年以來行業調解成功率超過60%。（記者 徐慧瑤）