這是2021年3月9日在韓國新安郡半月島拍攝的屋頂刷成紫色的房屋

文/《環球》雜誌記者 孫一然 楊暢（發自首爾）

編輯/馬琼

　　近年來受人口老齡化、低生育率等影響，韓國人口減少地區增多，如何處置無人居住的空置房屋隨之成為一大難題。

　　對此，韓國政府從2024年下半年起成立“空屋整治專案小組（TF）”，並於2025年5月發布了首個中央政府層面的《泛政府空屋管理綜合規劃》。按照規劃，中央政府將構建相關體系，督促地方政府加大空屋處置力度，同時引導房屋所有者自發參與其中，以解決空屋難題。

空屋越積越多

　　據統計，韓國目前共有13萬餘戶空屋，其中近一半在人口減少地區。年久失修的空屋增加，不僅影響當地市容和治安環境，更可能因“破窗效應”導致城市功能退化。

　　在韓國，從地方負責人（市長、郡守或區廳長）確認一屋使用狀態（是否有人居住或使用）之日起，若該住宅超過一年無人居住或使用，則被認定為空屋。

　　根據韓國官方提供的數據，2024年韓國全國共有空屋13.4009萬戶，其中5.5914萬戶位於城市，農漁村等地區7.8095萬戶。從地區分佈來看，全羅南道空屋數量最多，達2.0006萬戶，其後為全羅北道（1.83萬戶）、慶尚南道（1.5796萬戶）和慶尚北道（1.5502萬戶）。

　　目前，空屋問題已逐步擴散至釜山、首爾等大城市。韓國第二大城市釜山有1.1471萬戶空屋，人口密度較高的首爾、仁川和京畿道等首都圈地區空屋合計超過1.7萬戶。

　　韓國政府認為，隨着人口低出生率和老齡化趨勢加劇，未來空屋數量將快速增加。韓國智庫“韓半島未來人口研究院”推測，從2040年開始，韓國空屋增速將加快，當年或增至239萬戶，佔全國總住宅數的9.1%，2050年比例將提高至13%。即便剔除掉臨時閒置房屋，實際空屋數量也將佔到總住宅數的7.8%。

　　特別要指出的是，部分長期空置的房屋已成為當地的安全隱患。據韓媒《文化日報》報道，2024年10月下旬，因釜山西區內一處空屋發生倒塌事故，附近十余名居民被迫緊急撤離。報道稱，倒塌房屋是未經地方自治團體許可建成的50年以上房齡的老舊住宅。

　　當一個地區出現少量空屋後，若不進行妥善管理，將影響當地居住環境，進而導致附近居民搬離，進一步增加空屋數量，由此形成惡性循環。空屋數量多還會拉低周邊房産價格，收益不佳令開發商也不願對此類地區進行開發重建。《韓國日報》援引韓國國土研究院研究委員樸正元（音）的分析指出，在住宅密集的城市地區，一旦出現空屋，很容易觸發“破窗效應”，導致空屋數量快速增加，從而削弱城市的整體功能。

政府牽頭整治

　　2025年5月1日，韓國行政安全部、國土交通安全部、農林畜産食品部和海洋水産部聯合&&《泛政府空屋管理綜合規劃》（以下簡稱“綜合規劃”）。這是韓國中央政府層面首次&&空屋相關管理規劃。

　　綜合規劃&&前，在空屋管理問題上，對空屋數量的統計和整治工作一般由市、郡、區等地方政府負責。然而隨着空屋數量不斷增加，這一管理體系在行政和財政上都暴露出問題，國家層面對空屋的管理責任和支援明顯不足。

　　與此同時，城市和農村地區的空屋在管理上所適用的法律不盡相同，這導致空屋在統計和管理上出現混亂。城市內的空屋由國土交通部負責，法律上遵從《空屋及小規模住宅整備法》；農漁村地區的空屋則由農林畜産食品部和海洋水産部負責，遵循《農漁村整備法》。不同部門對空屋的定義和統計方式不同，增加了獲取官方的、全國性的空屋相關數據的難度。同時，由於城市和農村被二元劃分，市、郡、區在推進空屋實態調查、整治計劃制訂等工作時，行政效率明顯降低。

　　為統籌解決空屋問題，韓國政府於2024年9月組建“空屋整治專案小組（TF）”，組建起由政府相關部門、地方自治團體及民間專家共同參與的中央-地方、官民聯合的空屋協商會機制，開展廣泛收集意見、走訪現場、審議空屋治理改進方案等工作。

　　2025年5月，空屋相關綜合規劃出爐，規劃以“建立全國空屋管理體系、以重新利用為核心推動空屋整改、引導自主拆除和整改”為目標，涵蓋3大推進方向、4大戰略和15大推進課題。

　　3大推進方向包括：構建國家管理體系、擴大地方整改支援、引導民間整改及運用。首先，構建全國性的空屋管理體系。為此將推進法案修訂，統一城市與農村地區的空屋管理基準。韓國政府推出“空屋愛&&”，通過&&實現數據的統一管理。自2025年3月起，該&&已面向社會公布全國空屋現狀相關數據及整改示範案例，日後還將公開空屋交易信息，構建空屋預測與分析系統。

　　其次，政府將強化對空屋整改和利用的實質性支援，並對不同地區提供有針對性的支援方案。計劃利用地方消失應對基金、農漁村相生合力基金和國家財政項目等資金，擴大財政支持，使空屋轉變為符合當地需求的居住、創業等多元功能空間。同時，對於短時間內難以拆除的空置房密集的區域，政府將與地方自治團體等合作，通過建設預防犯罪基礎設施等保障空屋周邊區域的生活安全。

　　再次，政府計劃為地方政府提供空屋專責部門的運營指南、教育培訓與操作指引，以提升地方政府的整治能力。通過與地方稅繳納信息的聯動，簡化空屋所有者的確認程序，提升業務效率。

　　最後，通過減免稅收等措施，引導空屋所有者自發對房屋進行整修。例如，空屋拆除後用於公共用途的土地，政府計劃將財産稅減免適用期限從現行的5年延長為整個公共用途使用期間，以此消除房主因擔憂賦稅加重而不願拆除空屋的顧慮。此外，將拆除空置房後的非營業用土地所適用的資本利得稅加重稅率（加徵10個百分點）豁免期，從現行的2年延長至5年。

　　韓國政府已將2025年的整頓支援項目預算增加至100億韓元（1韓元約合0.005元人民幣），計劃支持共計1500戶空屋的拆除。

空屋大變身

　　韓國當前對於空屋的處置主要有兩大方案，一是拆除後建成便民設施；二是翻新後改造為宜居空間。

　　2024年，忠清北道清州市在推進一處空屋整改項目時，將5處面積均約為100平方米的空屋拆除後改建成停車場，改善城市美觀的同時解決了居民區停車難問題。

　　由於空屋多出現在人口外流嚴重的地區，因此韓國政府也把空屋整治作為吸引人口流入的環節，通過積極改造空屋、廢棄學校等打造宜居空間，並結合歸農歸鄉政策，吸引外來人口入住。

　　全羅南道康津郡推進的“康津載愛”項目就是通過翻新空屋吸引外來人員的典型案例。康津郡從空屋房主處無償借用空屋使用權，投入5000萬至7000萬韓元進行房屋翻新，包括更換門窗、更換防水保溫層、重鋪地板壁紙等。房屋翻新後以押金100萬韓元、月租1萬韓元出租給租戶。2024年“康津載愛”項目預算約41億韓元，其中20億來自中央政府的地方消失應對基金。據韓國《朝鮮日報》報道，自2024年1月接收首批入住者後，截至當年10月已有34戶入住，平均每戶有10名申請者，尤其受到歸農歸村群體的關注。

　　在該項目執行中，康津郡將“康津載愛”房屋的入住對象設定為遷入康津郡不超過2年或計劃遷入者，遷入康津郡前需在康津郡以外地區居住超過5年，並且在康津郡無自有住房，這意味着只有“外地人”才有資格入住“康津載愛”。在康津郡的官網上，“康津載愛”被列在歸農歸村一站式服務的住房項目中。該項目旨在通過改造空屋，創造舒適的生活條件，以吸引城市居民，應對地區消失危機。據《朝鮮日報》報道，入住的34戶中有16戶來自首都圈地區，年齡多在50歲以下。

　　除“康津載愛”項目外，康津郡還將一些空屋改造為“鄉村酒店”，吸引希望移居康津郡的青年創業者或個人博主入住，為他們提供居住支援，入住者則需參與文化藝術或地區宣傳等活動，通過此舉擴大康津郡的宣傳力度與影響力。

　　在濟州島，其“多自悠（DAZAYO）”項目將9棟空房改建為民宿，並對外運營。據相關人士介紹，“多自悠”在旺季收到的入住申請超過400人次，供不應求，目前正計劃擴大規模。

　　目前，韓國的空屋整治工作尚處於初步階段，其綜合規劃方案多為借鑒日本、意大利等國經驗。在空屋治理過程中也仍面臨諸多難題，如房屋所有者不明、利益關係複雜等，導致拆除或整治面臨重重困難。據悉，為鼓勵空屋所有者自主整治，政府可能&&更具吸引力的政策，引導社會形成“空屋也是資源”的觀念。