2020年9月6日，美國紐約州拿騷縣，人們在等待參觀待售房

     “每個房子我們都排着隊去看，今天不簽合同，明天就沒了，大家都在搶房子。”

《環球》雜誌記者/興越（發自紐約）

　　進入2022年，新冠肺炎疫情的陰霾還未消散，紐約房地産市場卻提前迎來了春天。一些曾因疫情離開紐約的人在返回，而留下來的人在尋找更大的空間。紐約地區房屋租金中位數年度增幅創下10年來新高，卻仍舊一房難求。

房租明顯上漲

　　疫情初期，美國多州頒佈封鎖令，人們轉為居家辦公，於是紛紛搬離像紐約這樣的大都市，回到父母家或者城郊居住。一時間，紐約公寓租金價格下跌，空置率飆升。許多房東不得不提供巨大激勵措施，例如免除幾個月的租金或便利設施費。2021年第一季度，紐約近34%的公寓提供一個或多個月的免租金期，以讓一些租客能負擔得起更好的公寓。

　　然而，隨着紐約防疫政策放鬆，人們陸續返回城市，租客的“好日子”就結束了。2021年12月，提供減免租金的公寓比例下降至16%。尤其是在過去幾個月裏，租金持續攀升，可供選擇的公寓數量大幅減少。

　　“房租漲得太離譜了！”在紐約曼哈頓工作和居住的張師師告訴《環球》雜誌記者，她目前租住的兩居室月租金從疫情前的4900美元漲到了5800美元，“我們樓裏的studio（開間）月租金從疫情前的2000美元漲至3000美元，而在疫情期間，同樣類型的房間月租金一度降到1800美元。而且房源非常緊張，整棟公寓裏只有兩套在出租，而此前一般都會有幾十套。”

　　這並非個例。紐約房地産市場在2021年年底迅速回暖，一些媒體使用了“離譜”來形容。根據住房網站StreetEasy的統計數據，曼哈頓市中心的租金上漲尤為劇烈，而越是緊俏地段租金上漲越快。富裕的租房者最先離開這座城市，並且有經濟能力返回。2021年第四季度曼哈頓租金中位數上漲了40%，從上年同期的3000美元上漲至4200美元。其中，蘇豪區在第四季度以58%的漲幅領先，從3800美元上漲至6002美元。

　　與此同時，回到曼哈頓的租客正在以創紀錄的速度簽署租約，導致房源數量明顯減少。房地産評估公司米勒塞繆爾新發布的報告顯示，2021年1月，曼哈頓有25883套公寓掛牌出租，而一年後這個數字暴跌至4316，下降了83.3%。在房源急劇減少的情況下，房東追求兩位數的租金漲幅，並渴望彌補他們在疫情期間的損失。

　　即便離開曼哈頓，情況也不會得到太多緩解，稍微近一些的外圍地區的房租依然難以負擔。布魯克林區中心的房租中位數為3986美元，非中心的地段威廉斯堡為3718美元；在皇后區，長島市的房租中位數為3580美元。與2021年1月相比，整個布魯克林區2022年1月份的公寓租金中位數上漲了11.1%，皇后區中位數上漲了超過28%。

　　而這些地區的房源同樣緊俏，經紀公司道格拉斯·艾麗曼公司的數據顯示，布魯克林房源同比下降了86.4%，創下了有統計以來的最高降幅，與曼哈頓隔河相望的皇后區西北部，庫存同比下降了90.6%。

　　除了紐約，美國其他地區也面臨相似的情況。美國房地産租賃網站Zumper的《美國租戶狀況報告》顯示，強勁的需求加上有限的供應，推動美國全國範圍內房租上漲。在疫情期間居民人數增加的佛羅裏達州，一些城市的租金漲幅甚至超過了紐約。報告顯示，年度增長前10名中，有5個位於陽光州，如邁阿密和坦帕，兩地房租飆升38%，為全國最高漲幅。

　　根據美國房地産協會官方網站Realtor.com最近對兩居室及以下的房屋數據分析，在美國50個最大的都市區，租金中位數從2020年12月到2021年12月驚人地上升了19.3%。邁阿密大都會區的漲幅最高，達50%左右。2022年1月份全美租金中位數為1789美元，比一年前上漲了19.8%，是連續第8個月出現兩位數的增長，相比2020年1月上漲了21%。

帶動購房市場火熱

　　從歷史經驗看，租金與房價通常同步上漲。隨着房價上漲，租房者更有可能堅持租房，從而減輕房價上漲壓力，使兩個市場大致保持平衡。

　　在美國各地，今年1月租金上漲如此之快，以至於在許多城市，即使房屋銷售價格高漲，買房也變得比租房更實惠。Realtor.com發布的報告顯示，在美國50個最大的城市中，有一半以上的城市購買入門級房屋的月供比租用類似大小的房屋更實惠。

　　張師師告訴記者，考慮到持續上漲的租房成本和相對較低的貸款利率，每個月付的租房成本幾乎與房貸、稅費、管理費等持平，她和身邊的朋友都開始着手在曼哈頓周邊地區購房。

　　根據美國全國房地産經紀人協會的數據，美國1月份現房銷售量顯著上升，全國4個主要地區在1月份的銷售額環比均有所增長。1月售出的房屋中，79%在上市不到一個月時間就已成交，房屋平均掛牌銷售時間為19天，比去年同期的21天更短。

　　數據顯示，1月份美國所有住房類型的現房價格中位數為35.03萬美元，比去年1月（30.36萬美元）上漲15.4%，且每個地區的價格都在上漲。其中東北部地區現房銷售中位價為38.28萬美元，同比增長6.0%；中西部地區中位數價格為24.59萬美元，同比增長7.8%；南部地區中位數價格為31.24萬美元，同比增長18.7%；西部地區中位數價格為50.58萬美元，同比增長8.8%。

　　該協會首席經濟學家勞倫斯·雲&&：“買家可能期待進一步加息並鎖定在低利率，投資者通過全現金報價增加了整體需求。因此，房價繼續穩步走高。”

　　當前，隨着美聯儲加息預期走高，抵押貸款利率不斷上漲，更多貸款購房者正在抓緊加息前的最後機會購置或投資房産。張師師説：“每個房子我們都排着隊去看，今天不簽合同，明天就沒了，大家都在搶房子。我們不得不加快速度。房東説不跟我續約之後，我就果斷準備買房，從有想法到簽約只用了一週多的時間。”她的朋友比她晚了兩周簽合同，貸款利率就上漲了7個百分點。

　　根據美國房地美公司的數據，1月份30年期傳統固定利率抵押貸款的平均利率為3.45%，高於去年12月的3.10%，2021年全年的平均利率為2.96%。抵押貸款利率上漲將導致一些潛在買家無法負擔房貸，已購房者也將感受到每月額外支付500至1000美元帶來的痛苦。

　　與此同時，市場上房屋庫存仍然嚴重短缺，實際上目前已處於歷史最低水平。數據顯示，美國1月底的住房總庫存為86萬套，比去年12月減少2.3%，較一年前（103萬套）減少16.5%。按照目前的銷售速度，未售出的庫存供應量為1.6個月，低於2021年12月的1.7個月和1月的1.9個月。

原因及未來走勢

　　專家&&，許多因素造成了租房和購房價格上漲，總體來説是住房需求增加的同時卻供應不足。根據美國人口普查局的數據，2021年第四季度的房屋空置率降至5.6%，是1984年以來的最低值。而且，由於待售房屋的數量也一直處於歷史最低水平，導致房價飆升，許多高收入家庭繼續租房，進一步增加了需求。

　　與此同時，受疫情、國際物流受阻等多重因素影響，建築材料和勞動力短缺，房屋建設速度趕不上市場需求，這使預先存在的新房短缺更加嚴重。再就是，美國寬鬆貨幣政策帶來嚴重通脹，今年1月美國消費者價格指數（CPI）環比上漲0.6%，同比上漲7.5%，創1982年2月以來最大同比漲幅，房屋清潔用品、維修費用、人工成本都有所上升。而過去一年房産稅、保險費率也不斷上漲，這些都反映在租金和房屋售價中。

　　StreetEasy經濟學家南希·吳&&，在經歷了近兩年的不確定性之後，市場正處於正常化的過程中。這對城市復蘇來説是個好消息，但許多租房者會感到不安。她預測，許多無力負擔高房租的租房者將被迫搬家，在疫情中擺脫室友的房客可能不得不重新合租，而那些已升級到理想社區的房客可能不得不搬到更遠的地方。

　　低收入者面臨更大挑戰。紐約的驅逐暫停令已於1月15日解除，取消了在疫情期間對租客的保護措施。去年12月，美國超過八分之一的拖欠房租的房客住在紐約市。根據普林斯頓大學驅逐實驗室的數據，自2020年3月以來，紐約市提交了近8.4萬份驅逐申請。

　　吳説，租金上漲和低庫存加劇了這個問題，“未來幾個月對租賃市場的另一次熱潮將使紐約人比以往任何時候都更難找到合適的、負擔得起的公寓。”

　　而且，要考慮的還不僅僅是房租金額本身。在紐約租房需要提供月租金40倍的年收入證明，收入不足的需要找他人提供擔保，擔保者的年收入需達到月租金的80倍。缺乏信用評分、擔保或合計收入不足的申請人往往會四處碰壁。

　　紐約法律服務公司住房部門的律師埃琳·埃弗斯説：“這真的凸顯出這座城市裏有多少人遇到了租房困境。人們怎樣才能繼續在紐約生活下去呢？”埃弗斯説，除了租金穩定、受到監管的公寓外，紐約沒有任何法律保護措施來限制租賃競價戰。在紐約經濟試圖從疫情中復蘇之際，目前的市場狀況可能會迫使中低收入者進一步離開這座城市。

　　房地産經紀公司Compass的經紀人伊迪絲·楊&&，通常租房者能在冬季獲得一些折扣，但目前租房市場的火爆顛覆了市場預期，對於租賃和銷售市場來説，季節性因素已經不存在了。但她預計，隨着越來越多的租戶面臨昂貴的續租合同帶來的衝擊，房東繼續收回優惠，更多的庫存進入市場，未來幾個月可能會逐漸恢復到常規租賃模式。

來源：2022年3月9日出版的《環球》雜誌 第5期

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