5月26日，戴口罩的市民走在首爾的街道上

    遷出人口大多流向與首爾同屬首都圈的京畿道、仁川等城市，定居在與首爾有便利交通網連接的地區，可見人口並非真心出走，“説到底還是住房的問題”。

《環球》雜志記者/田明 杜白羽（發自首爾）

　　首爾作為韓國的政治、經濟、文化中心，是韓國年輕人心中“機遇和夢想”的代名詞。這座面積僅605.2平方公里的城市，憑借四通八達的交通、俯拾即是的機遇和便利的生活條件，吸引了韓國近1/5的人口常住。人口涌入帶來的創造力和生命力，助推首爾成長為東北亞地區的國際大都會。

　　然而，韓國統計廳日前發布的一組數據，卻似乎給這座韓國人眼裏的“逐夢之都”當頭棒喝——2021年1~5月，首爾市人口持續凈流出約4.4萬人。

　　人口快速“逃離”首爾，引發當地輿論深思。不少分析認為，導致這一切的“罪魁”正是首爾“瘋狂的房價”。面對“危機”，韓國政府頻頻出手，推新政、調稅率、供地皮……然而，不斷飆高的房價似乎為這些調控的效果打上了問號。

人口“出走潮”

　　人口正在“出逃”——這是《環球》雜志記者從韓國統計廳官網最近公開的數據裏得出的最直觀的結論。統計廳官網6月23日更新的數據顯示，1~5月，首爾市月人口凈流出最高突破1萬人。韓媒預測，照此趨勢發展，今年首爾凈流出人口恐將超過10萬。

　　從人口流向來看，就5月一個月而言，市際遷移，即從首爾市遷出至其他城市落戶的人口約為4.3萬人。其中，約3/4流向了與首爾相鄰並且同屬首都圈的仁川市和京畿道地區。

　　從流出人口年齡結構來看，青壯年層的人口凈流出最為顯眼——30~39歲年齡段5個月的累計凈流出為1.7萬人，接近當期整體流出人口數的四成。若再加上同期隨父母一同遷出的19歲以下未成年人0.7萬人，可看出青壯年人口流出正成為首爾人口變化的顯著特徵。

　　韓國行政安全部公布的數據顯示，截至6月30日，首爾市總人口（不包括外國常住人口）為約956.6萬人，較去年同期減少約15.5萬人。記者在行政安全部官網查詢到的歷史數據顯示，首爾市這一人口數據自2010年起便進入下行通道，10年間人口共減少約64萬。

　　韓聯社3月援引多份政府統計數據報道稱，受低生育率和人口遷出因素影響，繼2016年首爾市登記常住人口中本國公民數跌破千萬後，2020年包含外國常住人口在內的首爾市總人口數也降至千萬以內。如果單純按人口來區分城市規模，首爾自此可謂正式告別“超大城市”行列。

高房價催生城市“邊緣人”

　　韓國輿論將矛頭指向了首爾不斷飆高的房價。韓國《中央日報》7月8日分析評論稱，首爾如今的房價一路看漲，這直接導致首爾市常住人口持續出現“出走潮”。韓國明知大學房地産領域專家權旲重稱，遷出人口大多流向與首爾同屬首都圈的京畿道、仁川等城市，定居在與首爾有便利交通網連接的地區，可見人口並非真心出走，“説到底還是住房的問題”。他認為，如果首爾房價漲勢無法控制，未來將會有更多人口因住房問題被迫外遷，成為首爾的“邊緣人口”。

　　韓國國民銀行發布的數據顯示，今年6月，首爾市公寓均價約為11.43億韓元（約合643萬元人民幣），比2011年6月的5.46億韓元翻了一番。《中央日報》6月23日援引韓國經濟正義實踐市民聯盟當日公布的調查結果稱，文在寅政府執政以來的4年間，首爾99平方米的公寓均價從6.2億韓元（約合349萬元人民幣）上升至11.9億韓元（約合669萬元人民幣），幾乎漲了一倍。而這一時期，人們的實際收入僅上漲約7%，想要靠工作賺錢在首爾買房，困難可想而知。

　　韓國《國民日報》近期委託問卷調查機構對韓國的80後、90後和00後這些購房主力群體進行問卷調查，針對“如按目前收入，需要幾年可以滿足自己在合理地段購置住房的需求”這一問題，31%的受訪者直接選擇“工作一輩子也不可能”，大部分受訪者認為“至少需要20年”，選擇“用不了10年”的不到7.6%。該報認為，潛在購房群體中有超過三成認為自己一輩子也無法擁有自有住房，可見目前房價水準已深刻影響年輕人購房安家意願。

政府頻出大招

　　針對首爾市持續過熱的房地産市場，韓國政府為平抑房價，在提高房産稅率和加大保障房建設力度方面頻出“大招”。

　　2020年8月4日，韓國國會審議通過3項涉及房地産稅收法律的修正案，即《所得稅法》《法人稅法》以及《綜合不動産稅法》的修正案，試圖通過擴大多套房持有人的持有成本，迫使非剛需房産所有者拋售手中多余房産。

　　《所得稅法》修正案將對持有期限不滿兩年的短期投資性房産及房價過熱地區內多套房持有人的房産徵收高額過戶稅；《法人稅法》修正案在法人買賣房産時的原有過戶稅基礎上，將附加稅率從10%上調到20%；《綜合不動産稅法》修正案將3套及以上房産持有者和房價過熱地區兩套及以上房産持有者繳納的房産稅最高稅率，由原來的3.2%大幅提高至6.0%。

　　此外，《地方稅法》修正案以及多部有關房屋租賃市場的法律法規修訂案也大幅提升了多套房持有者的持有成本，及其從房屋買賣中獲利的交易成本，以保護買房、租房者權益。首爾市25個區都被指定為調控地區。

　　政府近年來還不遺余力通過擴大房市供應來平抑房價。如2018年推出的“9·21方案”、2020年推出的“5·6方案”和“8·4方案”，以及今年最新發布的“2·4方案”，全部旨在通過增加政府供地，推動保障型住房建設，改善房屋供需關係，扭轉房價漲勢。其中“2·4方案”的目標是在2025年之前，為全國各大城市供應共計83萬戶保障型住宅，其中首爾市內計劃供應住宅32萬戶。

　　但調控政策收效甚微。分析人士認為，以目前的政策，短期內想要撼動“高空飛行”的房價難度不小。

為何越管越失控

　　韓國政府對房地産施策不可謂不“勤”，可首爾的房價走勢卻一路領漲全球。韓國的房價真的“沒救”了嗎？

　　《首爾新聞》7月29日報道稱，文在寅政府4年間出臺了25項中央層面的房地産調控措施，可謂“使盡渾身解數”，卻收效甚微，反遭輿論批評。報道感嘆，這樣一來二去，就連政府本身似乎在房價面前都束手無策，信心全失了。

　　對此，分析人士認為，韓國政府從提高多套房持有成本和增大保障房供應力度兩方面著手平抑房價的思路沒有問題，但政府下場大力度幹預樓市，卻破壞了房地産市場的運作節奏，人為制造了社會恐慌。用稅收迫使多套房持有者拋售房産的政策，也引發了這些人的不滿和抵抗情緒，徒增不少利用政策漏洞規避繳稅的行為。

　　根據韓國不動産院7月2日發布的數據，今年1~5月，首爾公寓成交總量為5.3萬戶，較去年同期減少22%，去掉因判決、交換、贈與等交易形式的純買賣，成交量更是下降了32%。可見不論是房産持有者還是待購房者，其房地産交易行為均受到政府政策的壓抑，市場觀望情緒濃厚。

　　一些多套房持有人開始“另辟蹊徑”：要麼將房産稅成本轉嫁給租戶，引發房屋租賃價格暴漲；要麼將自己名下的多套房産過戶給子女及親屬，以規避高額房産稅。根據韓國國稅廳發布的統計數據，2020年，韓國申報房産贈與稅繳納記錄達到21.5萬筆，比2019年高出41.7%。房産稅出現這樣的“副作用”，始料未及。

　　另一方面，政府出臺的供地和建設保障房相關舉措卻進展緩慢。不少保障房項目由于徵地難和部分社區住民的反對，遲遲無法開工。這使得政府靠增大供應調整供需結構的構想幾近落空。

　　上述多重因素共同作用下，以首爾為代表的大城市房地産供需難題遲遲無法破解。《中央日報》7月18日援引韓國不動産院數據分析稱，進入2021年以來，首爾市房地産市場幾乎大部分時間都處于供不應求的狀態。分析人士普遍認為，只要供需失衡的局面一日無解，韓國大城市房價看漲的情況就難以得到根本改變。

也是文在寅的危機

　　自文在寅政府2017年上臺以來，韓國各地房價就一路飆漲。在民生領域施政成果乏善可陳的背景下，高企的房價令韓國青壯年群體對本屆政府怨聲載道，嚴重拖累政府支援率。

　　民調機構韓國蓋洛普7月第一周實施的問卷調查結果顯示，在對文在寅給出負面評價的受訪者當中，29%的人把對文在寅政府觀感不佳的最主要理由歸為“不動産政策”，在所有理由中佔比最高。同樣，78%的受訪者對“您覺得政府的不動産政策如何”這一問題，回答是“不好”。高房價或將成為明年韓國總統選舉拖累執政黨選情的主要因素。

　　此外，由于社會輿論近期接連曝光韓國國企公職人員借職務之便利用內幕消息炒房，以及多名執政黨國會議員及其家人違規參與房産投機活動等醜聞，更是將文在寅政府聲望拖入“泥潭”。

　　對于青壯年人口來説，他們的確可以選擇到首都圈的其他城市居住生活。韓國首都圈包括首都首爾、京畿道和仁川。在首都圈內，地鐵、公交、機場等交通設施互聯互通，教育、文化等配套可共同分享。很多人甚至已經對“工作在首爾，居住在京畿”的生活習以為常。可以説，首都圈的一體化在某種程度上緩解了首爾人口流出的部分危機。

　　（實習生胡可對本文亦有貢獻）

來源：2021年8月11日出版的《環球》雜志 第16期

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