推動基礎設施領域REITs健康發展，是我國“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確的重要舉措，也是在基礎設施領域有效盤活存量資産、創新投融資機制的重要手段，能夠有效拉動社會資本投資，提高政府投資資金的杠桿效應，切實增強資本市場服務實體經濟能力。
2021年6月21日，首批9只公募REITs上市募集總規模為314億元，帶動約3000億元的新增基礎設施項目建設。一年來，REITs在降低企業債務風險、盤活存量資産、形成投融資良性迴圈等方面的作用愈發凸顯。未來如何鼓勵更多優質成熟、資産類型豐富的項目入市？投資者如何參與投資？經濟日報記者對此問題進行了採訪。
運作穩定回報良好
“試點工作實現了平穩上市、平穩交易、平穩運作、平穩預期。”上海證券交易所北方市場服務中心副總監兼市場發展部副總監金永軍説。從二級市場運作來看，截至6月17日，市場中12只基礎設施REITs加權平均上漲幅度達13.95%，首批上市的9只公募REITs平均漲幅約22%。在考慮分紅派息的情形下，整體投資者回報近19%，優于同期股市表現。同時，REITs二級市場活躍度逐步提升，日均換手率約1%，日均成交額超過1.3億元。其中富國首創水務REIT和紅土創新鹽田港倉儲物流REIT成立以來漲幅分別為41%和36%。上交所首批5只公募REITs共計8次分紅、分配總金額達9.52億元。
公募REITs一年來的表現，吸引了投資者的關注。公募REITs可作為分散投資風險的重要手段，公募REITs底層資産通常為基礎設施等項目，與股票、債券不同，有利于分散投資風險。未來隨著公募REITs市場逐步完善，投資者還可以通過養老計劃、FOF基金等産品間接參與。
招商基金研究部首席經濟學家李湛認為，公募REITs適合長期投資。“現階段公募REITs漲幅較為明顯，主要原因是産品的稀缺性引發溢價，但未來隨著市場逐漸成熟、産品日益豐富，資産價格中稀缺性溢價逐步消失，公募REITs將回歸其注重中長期分紅與回報的特點，適合長期資金投入。”李湛説。
李湛建議投資者應關注底層項目資産品質：“決定金融産品回報的關鍵因素仍然是底層資産品質，對于以項目産生現金流為主要回報的公募REITs更是如此，這對投資者分析研判底層資産品質提出了更高要求。投資者也可以借助公募等資産管理機構專業投研能力，做好配置、控制風險、提高收益。”華夏基金基礎設施與不動産投資部行政負責人莫一帆説：“整體看來公募REITs的投資還是要結合底層資産的內在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。建議投資者理性投資，避免追漲殺跌，短期內不建議追高。”
助力實體經濟有成效
發行基礎設施REITs有利于盤活存量資産，形成投資良性迴圈，支援實體經濟。REITs有助于實現基礎設施的高品質發展，為5G、雲計算、大數據中心等新型基礎設施建設提供融資支援。REITs還有助于降低政府和企業債務風險。地方國企以基礎設施存量資産發行REITs，可以在不增加債務的情況下提前收回投資，從而在整體上降低宏觀杠桿率。華夏基金管理有限公司研究發展部負責人肖瀟表示：“基礎設施REITs在有效盤活存量資産、優化融資結構、加速資金迴圈、拉動區域經濟等方面已發揮出重要的作用，彰顯出對實體經濟的重要價值。”
目前正式上市發行的REITs共計12只，發行規模達458.12億元，總市值517億元。從資産類型看，除已經發行的高速公路、産業園區、倉儲物流、污水處理、垃圾處理項目外，近期還有保障性租賃住房、光伏發電、風電、水、供熱等項目正在加緊推進中。
專家表示，基礎設施REITs有助于基礎設施市場化運作，提高運營管理效率。公募REITs通過對提升資産運營水準的內在要求，倒逼運營企業建立精細化、市場化和長期化的經營管理機制，引入充分市場化競爭力量，助力企業在新形勢下打造核心競爭力。據了解，12只上市公募REITs，項目分布在京津冀、長三角、粵港澳等地，原始權益人涵蓋央企、地方國企以及外資企業等；項目合計募資458億元，主要投向科技創新、綠色發展和民生等基礎設施補短板重點領域，有效助力基礎設施建設，促進産融結合和地方經濟發展。
中聯基金總經理何亮宇表示：“已上市的12只REITs凈回收金額188億元，一年來A股對應行業權益融資約120億元，REITs在存量時代基礎設施領域權益融資優勢初步顯現。”深圳證券交易所債券業務部副總監卞超説：“目前在深交所有5只REITs上市交易，天然氣發電清潔能源、保障性租賃住房REITs兩個項目處在審核階段，有更多REITs項目在儲備申報階段。”
推動行業高品質發展
良好開局的背後，是政策“鋪路”。國家發改委投資司副司長韓志峰説：“基礎設施REITs上市一年來，先後有兩次國務院常務會議對其發展提出要求，以國務院、國辦名義或經國務院同意出臺的五份文件，明確了相關政策措施，有力支援了基礎設施REITs健康有序發展。”有關主管部門先後出臺了六份重要文件，涉及REITs的資産類型、稅收政策、擴募規則、國資監管等核心內容，多地政府也發布支援REITs的專項文件，如北京、上海、深圳、成都、無錫、南京、西安等，為REITs下一步的發展奠定了良好的基礎。
2021年6月29日，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將試點區域放開至全國范圍，資産范圍擴大，完善首發和擴募規模要求等，促進了項目資産的擴容；2021年11月17日，銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，引保險資金入市，提高REITs二級市場流動性；2022年1月29日，財政部、稅務總局發布《關于基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，明確稅收優惠政策。
如何進一步推動REITs市場的健康發展？深交所表示將持續優化完善項目對接服務，發揮市場功能，盤活存量資産，推動基礎設施REITs市場高品質發展，更好服務國家戰略和經濟社會發展全局。一是穩中求進擴大REITs試點規模。加快推進保障性租賃住房REITs落地，大力推動清潔能源、新基建等行業參與基礎設施REITs試點，持續擴大産業園區、高速公路、倉儲物流、生態環保等行業基礎設施REITs規模。二是推動完善配套規則制度。不斷夯實REITs業務法律法規基礎，加強REITs法律基礎框架研究。三是支援提高上市REITs品質。加強基礎設施REITs資訊披露日常監管，細化擴募新購入項目的操作流程和要求，支援基礎設施REITs規范做優、持續做強。四是加大培育服務力度。持續加強對接服務，針對性開展基礎設施REITs交流培訓活動，拓展優質項目儲備。五是促進投資者結構優化。鼓勵保險機構、銀行理財、公募基金等機構加大配置力度，繼續支援QFII、RQFII投資境內REITs産品，配合推動社保基金、養老金、企業年金等機構投資者參與REITs投資，培育專業投資者群體，助力我國基礎設施REITs市場建設行穩致遠。（記者 彭江）
