寸土寸金的首都功能核心區，曾經讓住戶們頭疼的“老危房”，僅用1年時間就“大變魔術”，原拆原建為令人羨慕的“好房子”。
四川成都玉林東路街角，梧桐疏影漫過口袋公園，老人孩童穿梭其間，閒置地塊成為嵌入社區的“幸福緩衝帶”。
今年以來，越來越多的群眾深刻感受到，持續融入各地實踐的城市更新工作不再局限於“爆改”産業園、“修舊”老工廠等傳統模式，它進一步深入街頭巷尾、橋下空間，用“以點帶面”的成效、“點石成金”的驚喜，推動人居品質和公共空間煥新升級。
日趨多元的更新場景背後，是城市建設新的深層敘事。
在這一年，我國城市更新頂層設計持續完善，地方實踐發力創新突破。以堅持城市內涵式發展為主線、以推進城市更新為重要抓手，這條面向城市高質量發展的“新路子”，正重塑城鄉人居環境和發展格局。
市民在天津天拖片區城市更新項目的街區內休閒（5月30日攝）。近年來，天津積極實施“中心城區更新提升行動”，目前，共規劃40個城市更新片區，重點圍繞老舊小區改造、工業遺存保護利用、閒置資産盤活等方面，着力補足民生短板、傳承歷史文脈、推動産業煥新，在更新改造中完善拓展城市新空間，為區域高質量發展注入新活力。新華社記者 孫凡越 攝
創新解鎖老城區“新技能”
東長安街上的北京友誼商店被譽為“新中國涉外服務第一店”。鮮有人知的是，歷經歲月磨練，企業經營嚴重虧損，一度被列為“僵屍企業”，但通過城市更新，“老友誼”徹底找到了“新轉機”。
物理空間上，打開院墻，將原來封閉的近1萬平方米後院改造為開放式的“友誼花園”。院落內閒置房屋用於開發經營，鼓勵商戶依原有建築特質更新改造，保留園區歷史韻味。運營上精準定位“新友誼、新青年”，打造生活化新消費場景。
“今年5月份營業以來，平日日均客流約5000人，周末及節假日日均客流突破1萬人，較改造前提升數十倍；銷售規模爆發式增長，5月至10月累計實現銷售2億元，同比增長超過1000%，增速遠超行業平均水平，呈現強勁的復蘇態勢。”北京友誼商店副總經理呂岩姣感言，數據躍升背後，最動人的是老員工們臉上笑容多了。這份人心的凝聚，是最珍貴的轉型成果。
隨着産業結構的轉型升級，大量老舊廠房與低效空間迅速成為城市的存量資源。各地通過“騰籠換鳥”式的更新改造策略，將這些工業遺産巧妙地轉化為創新空間、文化地標與商業載體，實現了從“銹帶”到“秀場”的華麗蛻變。
作為城市更新的“民生工程”，老舊小區改造無疑是提升居民幸福感的關鍵一環。近年來，全國老舊小區改造規模持續擴大，改造內容不斷深化，從最初的水電氣路等基礎改造，逐步拓展至養老托育、停車充電、社區服務等綜合配套提升。
數據顯示，2019年至2024年，全國累計開工改造老舊小區超過28萬個，惠及超1.2億人，共改造提升各類老化管線36萬公里，增設停車位387萬個，建設養老、托育等各類社區服務設施7.8萬個。
在北京西城區新街口街道，樺皮廠胡同8號樓經歷了一場“原地新生”的華麗蛻變。這座建成於1978年的5層住宅樓，因墻體開裂、構件脫落等被鑒定為D級危房。
周邊小區林立、人流密集、交通繁忙，基礎結構老化，配套基礎設施老舊，居民改造意願強烈。然而，在如此跼踀的市中心區域進行原址改造，面臨重重難題：改造成什麼標準？採用何種技術？需要多長時間？如何減少對居民和周邊的影響？
西城區創新採用“原拆原建+政府居民共擔”模式，構建起多元資金支持體系。尤為關鍵的是，項目創新應用混凝土模塊化集成建築技術（MiC），將90%以上的工序在工廠預製，實現了高效的“原拆原建”。中建海龍（北京）科技有限公司總經理陶陽介紹，該技術僅用3個月就實現老舊住房“換新顏”。新樓不僅增設電梯，每戶還增加了實用面積。
“樺8”為北京探索“自主更新、原拆原建”模式蹚出一條成熟路徑。從一棟樓、兩棟樓拆除重建，到推進片區化、小區化原拆原建，群眾正從猜疑、觀望變成積極響應。
城市更新也為老工業基地注入了新活力。擁有百年歷史的安徽蕪湖老船廠，已成為工業遺産活化利用的典範。巨大的船塢化身為露天藝術廣場，船體加工車間則變身“美學館”，濱江綠帶串聯起休閒空間，周邊“15分鐘生活圈”配套完善，讓老船廠重新融入市民生活。
“工業遺産是城市的‘歷史記憶’，也是城市發展的‘寶貴財富’。”中國城市規劃設計研究院原副院長李迅&&，工業遺産的更新改造不僅要注重物理空間的修復，更要注重産業業態的植入和功能的重塑，實現經濟效益、社會效益和文化效益的有機統一。
歷史文化街區作為城市文脈的關鍵載體，如何在更新過程中有效保護並傳承歷史文脈，已成為各地城市更新的核心議題。近年來，多地秉持“保護為主、搶救第一、合理利用、加強管理”的原則，運用“小規模、漸進式”的改造策略，使歷史街區在保留原有肌理與風貌的同時，更好地融入現代生活。
在四川成都，“拆”是城市更新的最後選項，“留”與“改”才是激活老舊空間的核心密碼。寬窄巷子片區在改造過程中，積極保留民居院落，同時注重了整體性保護和原真性保護的原則。在改造時，對院落裏的老槐樹、墻角的青苔等歷史元素都進行了精心呵護，確保了歷史信息的完整性和街區的傳統風貌。
隨着數字技術的快速發展，智慧化改造也成為城市更新的重要方向。各地將數字孿生、物聯網、大數據等技術融入城市更新全過程，實現從規劃設計、建設施工到運營管理的全鏈條智能化升級，大幅提升城市治理效能。
從老舊小區的細緻微改到城中村的有機更新，從工業遺産的創意活化到歷史街區的文脈延續，各地正以“小規模、漸進式、織補式”的鮮明特色，繪就城市存量煥新的絢麗篇章。
“有勁一起使”搭建可持續發展生態
“在體育場遛遛彎、散散步，地下停車場還增加了不少車位，別提多方便了。”在山東濟南舜泰廣場，附近年輕人紛紛稱道的獲得感，來自一個智慧停車項目。
停車難、吃飯難、休閒難曾長期困擾着這裡的上班族。隨着城市有機更新，濟南市創新分層出讓模式，即一塊土地給兩個主體使用，地上部分按體育用途劃撥，地下按商業用途掛牌出讓，實現了空間複合利用，完善了片區功能。
“目前，停車、商業、運動三個板塊均實現了收益，商業的運營情況要好於預期。”項目建設負責人説，從長遠來看，舜泰廣場既可以將車位出售以迅速回籠資金，也可以依託停車及商業業態獲得持續、穩定的收益。
該項目作為城市功能完善類案例，已入選住建部公布的全國第二批城市更新典型案例。類似這樣的項目，是全國創新推動城市更新的生動寫照。
城市更新搭建了高品質的硬體基礎，而長效運營管理則是激活價值、避免“重建設、輕運營”的關鍵。
記者在採訪中發現，為避免“重建設、輕運營”導致的設施閒置、功能弱化等問題，不少城市引入專業的商業運營、物業服務、文化運營等團隊，負責城市更新項目的後期運營管理。
在成都的東郊記憶園區，由舊廠房改造的咖啡館內高朋滿座，紅磚墻體、鋼筋結構、斑駁墻壁交織出的獨特工業風格吸引不少游客，這裡的門店已是深受年輕人喜愛的網紅打卡點。“去那邊拍，那裏拍照特別出片。”咖啡店主理人忙得不可開交的同時，還不忘指導游客去拍照點打卡留念。
成都東郊記憶園區由原來國企廠房改造而來，2021年之前長期面對業態單一、場景單調、人氣不足等情況，在啟動更新項目後，政府部門引入專業文化運營團隊，通過策劃主題活動、引入特色業態、加強品牌推廣等方式，提升園區的知名度和影響力，首展、首演、首秀、首店紛紛落地，整個園區打出了名氣變得“人潮涌動”。數據顯示，2025年上半年，這裡已接待游客近920萬人次。
如今，伴隨産業結構深度升級與建築行業發展模式迭代更新，不僅在城市更新項目投融資模式上探索出創新路徑，更在建造技術革新、運營管理優化等關鍵環節實現一系列突破。
為了破解資金渠道單一、可持續性不足的“老大難”問題，政策打出組合拳。中辦、國辦印發的《關於持續推進城市更新行動的意見》提出健全多元化投融資方式，明確了資金支持的基本方向。在此基礎上，相關部門提出充分運用好國債資金、中央預算內投資等，最大程度發揮財政資金效能的措施。
各地也陸續推出一些融資模式創新探索。浙江省提出設立城市更新專項基金，通過股權投資、貸款貼息等方式，引導社會資本參與城市更新項目。北京經開區的亦莊城市更新REITs順利發行，借助資産證券化手段和市場化運作機制，將經開區城市更新項目中的優質資産轉化為可交易的金融産品。“政府引導、市場運作下，可以通過發行金融産品的方式實現資産盤活與産業升級。”北京經開區財政國資局相關負責人介紹。
同時，各地也在吸引各類經營主體參與城市更新項目的投資、建設與運營。在廣東，一些地區的城中村改造項目，按照企業化管理、市場化運作、可持續發展原則，在政府主導下，相關企業通過“開發+運營”模式參與，全周期負責項目的前期規劃、中期建設和後期運營，不但項目順利如期推進，村民也迅速得到安置。
除此以外，土地政策的創新為投融資提供了新的方向。近年來，四川、安徽、廣東等地陸續推出存量用地用途轉換期政策，明確既有建築用於新産業、新業態可享受5年左右過渡期等，減輕轉型成本、加速盤活低效用地，降低了企業參與城市更新的成本。
投融資與土地政策的創新，為城市更新打下堅實“地基”，而科技賦能則成為提質增效的核心驅動力，推動建造方式向更高效、優質、安全的方向迭代。
隨着科技發展，建築機器人、3D打印、裝配式建築等技術在老舊小區改造、工業遺産修復、新建築建設等領域得到廣泛應用，建設效率和工程質量得到大幅提升。
在雄安新區的城市更新項目中，混凝土澆築機器人、墻面打磨機器人等設備的應用，不僅提高了施工效率，還降低了人工成本和安全風險。
3D打印技術在歷史建築修復中發揮了重要作用。龍門石窟、潘公橋等多個歷史建築、文物修復過程中，相關團隊通過精準復刻建築構件，實現了歷史風貌的原汁原味保留。
在技術革新的同時，綠色低碳已成為城市更新的重要發展導向。各地在城市更新項目中，大力推廣使用綠色建材和低碳技術，實施既有建築節能改造，推動城市發展與生態保護協同共進。住建部數據顯示，“十四五”期間累計完成既有建築節能改造8億平方米。
在安徽蕪湖，網紅打卡地朱家橋尾水凈化生態公園原本是長江大橋下和鐵路周邊的灘塗地，在近年的生態修復後，曾經城市環境管理的“空白區”一邊更新了生態景觀，一邊將朱家橋污水處理廠尾水引入，每天可利用12萬噸尾水，讓生態公園既有“高顏值”，還是“凈化器”，進一步提升城市水系的水質。
“項目解決了橋下空間利用不足、周邊水體水質不佳的問題。”朱家橋污水片區負責人&&，這不僅改善了城區生態環境，還提升了城市功能品位，實現了生態效益、社會效益和經濟效益的多贏。
頂層設計引領“大方向”
歲月為城賦年輪，更新為城賦新機。
在業界看來，2025年是城市更新工作政策和實踐的“大年”。數位專家向記者&&，今年是“十四五”收官、“十五五”啟新的承前啟後之年，其間&&的政策具有鮮明的指導意義。
2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發關於持續推進城市更新行動的意見，充分強調持續推進城市更新行動的重要性。文件還明確要求力戒形式主義、杜絕搞“花架子”，為城市更新劃定了“底線”與“紅線”。
中央城市工作會議在時隔10年之際，於2025年7月在京召開。會議閉幕後，《中共中央國務院關於推動城市高質量發展的意見》正式印發。這份文件從優化現代化城市體系、培育壯大城市發展新動能等六方面作出部署，強調工作中要做到“五大轉變”和五個“更加注重”。
中國城市規劃設計研究院副總規劃師董珂説，近年來，我國城鎮化率增速已明顯放緩，數據和現狀都表明，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。
“這要求我們不僅要轉變發展方式，更是對發展理念、發展動力和工作重心的系統性重塑。未來的路子要從依靠土地資本傳統的要素投入，轉向依靠知識、數據、技術、管理等新型要素的投入，實現更高質量、更有效率、更加公平、更可持續、更為安全的發展。”董珂説。
2025年10月底公布的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》中，明確提出“堅持城市內涵式發展，大力實施城市更新，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市”，將城市更新納入國家中長期發展戰略框架。
政策體系不斷完善，地方配套文件、具體實踐加速落地。據不完全統計，截至2025年11月，北京、上海、深圳等一線城市已全部&&城市更新條例，84個城市發布專項管理辦法，300余座城市編制完成城市更新專項規劃。
“更新不再是簡單的拆舊建新，而是通過空間重構、功能重塑、産業優化、治理創新，實現城市功能的全面提升。”清華大學城市治理與可持續發展研究院院長尹稚認為，2025年城市更新實踐呈現新特點、新趨勢，必須堅持系統觀念，統籌考慮經濟、社會、文化、生態等多個維度的需求。
“實踐表明，只要堅持以居民需求為導向，充分尊重群眾意願，就能實現城市更新與民生改善的有機統一。”董珂説，城市更新政策導向鮮明，就是始終圍繞“人民城市為人民”的核心理念，通過必要管控和多元化支持，引導城市更新從粗放式改造轉向精細化治理。
城市更新要做“裏子工程”
城市更新是盤活存量資源、提升城市品質、增進民生福祉的關鍵舉措，但在推進過程中，由於涉及政府部門、市場主體、居民群體等多方利益交織，又同時涵蓋規劃編制、資金籌措、建設實施、運營管理等多個環節，流程系統且內容複雜，近年來在推進中諸多深層次挑戰逐漸凸顯。多位受訪專家和業內人士對此直言，破解這些挑戰已成為城市更新未來提質增效的關鍵。城市更新從來不是孤立的改造工程，而是一場關乎空間重塑、産業升級、民生改善的系統性變革，必須讓城市更新既有“面子”，又有“裏子”。
解決城市的“裏子”，新就業群體的居住問題仍需要創新。“過去一些地方拆違，發現涉及很多為城市服務的園林工人、環衛工人等群體，城市更新中需要考慮如何解決城市服務的一線人群的住房。”北京市委副秘書長、市委城市工作辦常務副主任王灝説，要持續創新工作，有序承接好、銜接好，不能讓他們的生活成本、住房成本上升太多。
讓城市更新有“裏子”，也離不開用“好房子”建設激發房地産市場新活力。城市更新中，要跨越式把一些“好房子”的設計、規劃融進去，特別是在原拆原建中，“好房子”設計是激活老百姓的重要方式。
董珂認為，要精準把握需求者對於住房、居住環境等客觀需要，精準提供他們所需要的特色化産品，一定不是標準化、模塊化的模式，而是因地制宜、因人制宜。
在北京，昔日的亮馬河淤泥沉積、污染嚴重、私搭亂建、設施銹蝕，經過修繕和更新後，全線水質提升至Ⅲ類。如今，越來越多藝術文化融入濱水空間，文化、旅游、消費融合發展，正讓這裡成為一流的文化旅游目的地，變為大眾認可的“首都金名片”。
在創新城市更新中，還要大力促進城市文化繁榮發展，“以文塑城”讓人文與經濟在城市發展中相得益彰。董珂説，要“以文築魂”保護傳承歷史文化，“以文塑形”完善城市風貌管理的制度，“以文潤心”提升城市市民的文明素質，通過文化的基礎設施、文化的軟性服務，讓民眾享受更好的公共文化服務。
讓城市在更新中更有“裏子”，離不開政策持續創新的保障。北京市住建委副主任馬綮鴻説，城市存量資源的更新、改造不同於傳統開發建設模式，需要充分考慮各方主體意願，保障合法權益，需要建立有效的建設、實施、運營全生命周期機制，融入運營、商業、産業等多元思維，推動建立政府引導、市場為主、公眾參與的可持續發展模式。
從北京西城的“危房新生”到成都玉林的“口袋公園”，從蕪湖老船廠的“華麗轉身”到上海“拎馬桶”改造的民生溫度，城市更新的每一步都要踏在群眾需求的點上。未來，隨着規劃統籌更系統、政策供給更精準、參與主體更多元、技術賦能更深入，城市更新將持續破解發展難題，增進民生福祉，讓創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市圖景，在更多地方徐徐展開。（記者郭宇靖 張驍 吉寧）
