醫藥物流倉儲、農貿市場、供熱設備、改造産業園……2025年開年，多個公募REITs“首單”項目有望登陸滬深交易所。近日，易方達華威農貿市場REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT、華夏金隅智造工場REIT、匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT相繼獲核準，上市在即。業內人士&&，伴隨我國REITs市場提質擴容穩步推進，項目資産涵蓋的類型也日漸多樣化，為資本市場提供了更多元化的投資選擇，市場功能逐步發揮。未來，隨着更多項目的涌現，我國REITs市場將迎來更加蓬勃的發展。
全國首單醫藥倉儲物流REITs“蓄勢待發”
即將“上新”的諸多項目中，作為國內醫藥倉儲物流設施首單公募REITs項目——匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT備受市場關注。根據公告，不久前的2024年12月24日，該項目獲得中國證監會核準。
“醫藥領域本身是一個強監管的行業，大量的不動産必須是自建自用才能滿足經營需求。在這個過程中，沉澱了大量的醫藥倉庫，其實是非常‘重’的。作為一家追求輕資産運營的醫藥商業公司，我們希望做一個破冰者、破局者，通過REITs市場來實現‘輕’‘重’分離，盤活更多的資金來支持公司主業發展，也與投資者共享産業發展紅利。”九州通醫藥集團股份有限公司副總經理蘇熙凌&&，從微觀角度看，不動産證券化戰略當前已上升為集團五大戰略之一。
公開資料顯示，匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT底層資産為九州通東西湖現代醫藥倉儲物流中心，2017年被國家發改委和商務部確定為“國家十大智能倉儲物流示範基地”之一。“這個倉庫是被國家認可的一個智能化、數字化高標準醫藥物流倉庫，應該説是我們集團最核心資産之一。”蘇熙凌介紹，底層資産過去3年的運營表現也非常好，凈收入複合增長率在6個點以上，而且不管是租金還是使用率，都在穩步提升中。
“醫藥倉儲是一個非常細分的賽道，是從藥品流通運輸的安全性、數據性、儲存的嚴苛條件等出發設計的高標準倉庫。相較於普通的倉儲物流，它有三方面不同。”蘇熙凌告訴記者，一是倉庫存放的是藥這類比較特殊的商品，受到嚴格監管，存放條件比較嚴格。以九州通為例，倉庫整個設計，是圍繞着藥品儲存條件和藥品全程可追溯的要求，去建設的數字化倉庫。因為藥品貨值高，所以倉庫租金也會比一般倉儲高。二是相較於供給量豐富的普通倉庫，醫藥倉儲有牌照門檻，使用醫藥倉的租戶也要在藥監局報備，接受嚴格檢查。三是與一般的標準倉庫不同，醫藥倉在軟體方面需要非常智能化的系統來驅動整個倉庫管理。更重要的是，從藥品生産到中間流通，再到消費者手裏，還要有一套完整的質量管理體系保障。另外，藥品在醫藥倉庫&&庫及整個管理過程中，需要專業人才支撐。
積極盤活資産 民企項目“嶄露頭角”
除了具有示範意義的醫藥倉儲物流REIT，易方達華威農貿市場REIT的成功獲批也為農貿市場領域資産證券化成功“打樣”。根據公告，該基金已於2024年12月30日完成詢價工作，份額發售價格為3.027元/份，基金總份額為5億份，募集資金總額為15.135億元。
公開資料顯示，易方達華威農貿市場REIT底層資産為華威西營裏農産品交易中心，是福州市區內重要的農産品採購流通節點和保供單位，交易品類涵蓋水産品、凍品、乾貨/調味品、肉禽、蔬果、冷庫（冷鏈倉儲區）、倉儲、海鮮美食體驗、電商直播等，品類齊全、零批兼營，是福州市唯一一家滿足城市一站式購齊功能、具備顯著二級農産品批發市場特徵的項目。該基金基金合同期限為32年，募集份額總額為5億份。該基金擬任基金經理戴旭&&，消費基礎設施公募REITs有助於盤活存量帶動增量，進一步發揮其在增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景方面的功能。
值得注意的是，上述兩隻即將面市的基金均為民營企業公募REITs。而數據顯示，剛剛過去的2024年，已有包括嘉實物美消費REIT、中金聯東科創REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、華夏特變電工新能源REIT在內的多只民營企業公募REITs成功上市，募集資金規模累計超50億元。依託於政策利好不斷釋放的REITs市場，不少民營企業也在探尋自身高質量發展過程中尋找到盤活資産與可持續發展的新途徑。
在蘇熙凌看來，通過常態化的資本證券化方式，可以帶動更多民營企業的發展，給民營經濟帶來活水，也讓眾多民營企業看到更多信心和希望。“我們很欣喜地看到越來越多龍頭民營企業開始參與REITs發行。龍頭企業也的確需要更多的資本化支持來發展主業。不管是短期來説還是長遠來看，都是一個非常值得鼓勵的嘗試。”他&&。
公募REITs為眾多民營企業提供了一種新的融資方式。採訪中，多位業內人士&&，對民營企業而言，發行公募REITs在拓寬融資渠道、提升再投資能力等方面都具有重要意義，有望為民營企業發展注入新活力。中信建投明陽智能REIT基金經理劉長飛此前&&，民營企業公募REITs的發行和上市，有助於其盤活存量資産，降低資産負債率，提高資金使用效率。同時，通過募集資金支撐主業發展，投資於新的項目，形成投融資良性循環。這將有助於推動實體經濟的發展，提升經濟整體的質量和效益。同時，民營企業通常具有獨特的業務模式和資源稟賦，能夠開發出具有差異化競爭優勢的公募REITs産品。而這些産品的推出，也將豐富公募REITs市場的産品線，為投資者提供更多的選擇。
一二級市場有望持續活躍
截至目前，深交所已上市20隻REITs，總募資規模超過530億元；2024年全年新增11隻REITs上市，發行規模近270億元。深市REITs項目累計完成39次收益分配，分紅金額合計22.73億元。同年，上交所的REITs産品也已達37隻，募集資金約1121億元。
常態化發行持續提速同時，相關審核規則也迎來新一輪修訂。近期，滬深交易所發布了REITs審核關注事項新修訂指引。兩所&&，下一步，將持續完善制度規則體系，堅持規範與發展並重，積極推進REITs常態化發行，穩步推動新資産類型落地，加快建設多層次REITs市場，更好服務經濟社會發展大局。
一級市場受到資金追捧同時，公募REITs二級市場估值也在過去一年穩步修復。數據顯示，2024年有近八成基金産品收益為正。Wind統計顯示，當年全市場已上市産品平均漲幅逾11%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅居前。
浙商證券首席經濟學家李超認為，利率下行趨勢中，公募REITs或將在大類資産配置中發揮積極作用，既有望成為“固收+”組合策略增厚收益的選擇，又能夠在低波紅利策略中作為補充。國泰君安&&，從供需兩端來看，雖然2025年新增供給可能維持高位，但是REITs估值在廣義“資産荒”的情況下仍有望維持或抬升，橫向比較來看，REITs的相對配置價值仍較高。
