2019-07-04 15:45:18
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2019年上半年石家莊樓市“剛需打天下”

2019年07月04日 15:45:18來源: 燕趙晚報

  上半年石家莊樓市“剛需打天下”

  下半年市場交易的熱點將移師向北

  “剛需打天下”和“改善正蟄伏”的狀態,是構成2019年上半年石家莊房地産市場的“基石”,也是深刻影響2019年上半年石家莊房地産市場影響力的“關鍵”。

  八家全國性房企手握過半份額

  各大房企繼續擴大項目布局

  上半年石家莊房地産市場上,全國性房企仍保持絕對號召力和影響力。根據易居河北研究院的統計,2019年上半年位居銷售金額前十位的房企中,萬科地産、融創中國和保利發展等全國性房企佔八席,其合計的市場佔有率係50.63%;位居銷售面積前十位的房企中,全國性房企同樣佔八席,合計市場佔有率係47.46%。換言之,超過一半的市場份額被位居頭部的全國性房企分食。

  與之相比,本地房企中僅有潤江集團和天山集團躋身銷售金額和銷售面積的前十位,但與2018年全年相比仍出現一定幅度下降。兩家本地房企的項目布局仍以高新區為主,輔以周邊行政區。尤其是潤江集團在2018年下半年已將項目布局擴展至鹿泉區,在2019年上半年則完成了在新華區和長安區的項目落地,首次進駐主城區。

  上半年石家莊市場上“大盤”項目有七個,分別是融創中心、恒大禦景半島、萬科新都會、保利西山林語、萬科翡翠書院、潤德萬科翡翠公園和保利時光印象。前三強房企手握七個大盤中的六個。這也將刺激更多房企在拿地階段便重點關注具備大盤潛力的項目。

  2019年上半年的石家莊房地産市場,普通住宅交易規模佔據市場的絕大多數,包括公寓、別墅、寫字樓和商鋪在內的其他商品房業態,交易規模和貢獻佔比下降。反映在項目銷售金額和銷售面積上,是普通住宅項目的絕對領先,以及以其他業態為主的項目黯然失色。

  政策環境穩定再行放松難度大

  市場熱點由東轉北局部市場爭奪加劇

  來自易居河北研究院的分析認為,下半年石家莊房地産市場還將面臨諸多挑戰:政策層面,住房限購、限貸、限價和限售政策保持穩定可能性較大,外圍政策環境可能出現變化,但決策層通過房價走勢管控重點城市市場,穩定市場預期的基調不會改變,也注定了外圍環境不會出現較大變化的結果。好在與2018年相比,2019年下半年政策連續出臺,以及對市場的連續衝擊不再,購房心理有望保持相對穩定。

  金融層面,家庭首套住房貸款利率上浮水平下降趨勢延續,但維持在5%左右可能性比較大,再行下降空間有限,另需關注決策層表態。此前中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清表態,已招致部分城市家庭首套住房貸款利率上浮水平重回上升通道,對首置和首次改善需求有顯著挫傷作用。當前市場需保持穩定,不出現大起大落,方不會招致已兌現松動政策反致收回,為購房需求穩定釋放創造條件。

  對于石家莊房地産市場而言,當前調控的最大現實仍係專項整治行動,以維護市場秩序。市場交易重回前列更需時間。更為重要的是,為維護市場秩序,石家莊正在構建商品房交易的頂層設計,這將對後市走向産生一定影響。

  縱觀全年,“剛需打天下”和“改善正蟄伏”的市場狀態仍將延續。上半年的交易規模集中向東,並在長安區、裕華區和高新區有所表現;下半年,市場交易的熱點將移師向北,並在北部集中表現在兩條“線”上,分別是北二環沿線和正定新區。北二環沿線新項目較多,且集中在下半年進入市場,有望形成商品房供應高峰,其中不乏全國性或地區性房企開發項目,交易規模可觀。正定新區因軌道交通一號線北延正定新區線試運營,使其具備了承接主城區外溢常住人口的條件,盡管正定新區內現實生活配套水平有待提升,軌道交通的便捷性在項目議價能力上“獨木難支”,但不妨礙市場關注度上升。整體上看,市場交易重心由城東一枝獨秀轉向向東、向北表現活躍,向南有所表現。

  不過,供應規模上揚將加劇局部地區市場競爭壓力顯著放大。除上述東部的高新區,北部的北二環沿線和正定新區外,東南裕華區、欒城區裝備制造基地和通航基地兩個片區也將呈現這一趨勢。特別是位于遠郊的高新區南二環東延線和東三環片區,以及欒城區裝備制造基地和通航基地片區,因購房需求向首置和首次改善需求進一步集中,其對價格的敏感度也比較高,項目數量多,供應規模大,可能形成片區市場內的“踩踏效應”,價格競爭將更加顯著和直接。在流量和規模的現實訴求之下,價格競爭加劇對營銷和推售提出了更高的要求。(記者 陳霞)

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[作者: 陳霞  責任編輯: 高麗 ]
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