●对二手房价格下跌最敏感、最“痛心”的群体很可能是在去年高位时买进、今后几年就打算“倒手转卖”的业主。既然这些人主要是投资投机,那就和其他市场交易一样,请理性对待价格的正常波动。
春天来了,万物复苏,去年一路猛涨、红火异常的合肥楼市却多了些寒意。有业主反映,二手房每平方米降价4000元都无人问津,二手房跌幅超过10%的也不在少数。也有业内人士表示,春节前后本就是楼市销售淡季,部分二手房的挂牌价格下降也不能代表合肥楼市整体局面,所谓“暴跌”其实是人为营造出的假象。不管怎样,确实有个别业主“坐不住”了,甚至提出希望政府“出手救市”。
业主的“坐不住”可以理解。没买房时,谁都希望房价低,一旦买到手,谁都希望保值增值。房价一降,最重要的家庭财富眼看缩了水,搁谁身上都不痛快。房地产市场健康稳定发展,既对普通百姓有利,也是政府施政的重要目标。房价上涨过快,政府有采取调控措施、稳定市场的责任;那么,房价降了,政府也得出手“救市”吗?
仔细观察此轮合肥楼市降温,无论从程度上去判断,还是从原理上分析,都实难发现政府出手的理由。
首先,降价合乎常理,无需大惊小怪。合肥房价从高位上下跌,是在前期上涨过快基础上出现的正常回归。去年房价涨幅较高的合肥、厦门、武汉等地,近年来发展势头确实不错,但城市人口增长、居民收入水平提升等变动并不足以支撑如此高的涨幅。房价一路猛涨,已经消化乃至透支了大量购房需求,即便政府不在去年国庆前后采取调控措施,涨势照样会逐步减弱。更何况,政府踩了急刹车,让投机投资者退场,房价也仅仅是略微回调,既没有造成楼市暴跌,又能有效满足更多人住有所居的基本需求,还防止了系统性风险,可谓一举多得。
再者,真正刚需无虞,不必过分担心。有呼吁“救市”的人提出,买卖二手房的都是“刚需”,价格就得稳定。啥叫“刚需”?“房子是用来住的,不是用来炒的。”——去年底中央经济工作会议提出的论断,为“刚需”定了调:刚性需求,就是只用于或主要用于自住、不将投资功能考虑在内的购房需求。既然是“刚需”,若业主是在去年高位时买了房用于自住,今年不可能转手就卖;如果住个五年、十年再卖掉,届时房价水平未定,也不用眼下就着急。
剔除种种可能后不难发现,对二手房价格下跌最敏感、最“痛心”的群体很可能是在去年高位时买进、今后几年就打算“倒手转卖”的业主。而他们,往往并不属于“刚需”,因为短期内的买入、卖出其实就是“炒房”,而“房子不是用来炒的”。既然这些人主要是投资投机,那就和其他市场交易一样,请理性对待价格的正常波动。房价降了,对一些人来说,不过是算盘落了空,而对真正的刚需者而言,却是向梦想靠了靠岸呐。
合肥恐怕不会是今年楼市调整的唯一城市。既然如此,那些前期上涨过快城市,也应预估到房价松动下跌带来的后果,未雨绸缪、仔细甄别、有效应对。
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经济参考报:房地产税有利资金“脱虚向实”
完善房地产税收制度,增加政府固定收入,抑制住房投机,是国际通行做法,也是我国财税改革的一个重要选择。房地产税引发的疑虑有很多,能否既有效抑制房价过快上涨,又能真正促进资金“脱虚向实”?这需要认真对待和考量。
疑虑可以理解,但仔细分析即可得出结论:风险整体可控。房地产税可能在短期内对住房市场造成一定影响,但我国现行较高的首付比,可以给予金融机构房贷资产质量充足安全垫;且房地产税有助于减少社会资金向房地产业聚集,反过来又会降低整体房地产金融杠杆,并引导资金“脱虚向实”,提升金融服务实体经济效率。
房地产税可增加住房交易及持有成本,调节房产投资收益,因而利用税收杠杆抑制住房市场投机炒作,是各国普遍做法。不可否认,高房价可能因投机炒作受到抑制而失去支撑,并出现价格回调,进而影响到商业银行房贷资产质量。但应该看到,我国现行个人住房贷款最低20%(热点城市最低30%)的首付比例以及二套房贷更高的首付成数,理论上至少可以承担整体房价20%以内的降幅。且二手房的贷款额按照评估价而非市场价来计算,理论上二手房贷可以承担40%以内的房价降幅。
从过往的经验看,1997年至2003年期间,香港房价曾经出现腰斩,但香港商业银行按揭贷款拖欠率从未超过1.5%。2016年以来我国热点城市房价大幅上涨,可能更多受到投资投机力量驱动,但热点城市二套房贷最低40%的首付比例,完全可以抵补房价回调的风险。真正存在较大违约风险的,当属房地产中介违规首付贷业务,但数十、数百亿元的首付贷规模与全国近20万亿元个人购房贷款余额相比,不可同日而语。截至2016年12月末,我国个人购房贷款余额与住户存款余额的比例为32.02%,房贷整体杠杆处于可控范围。综合来看,房地产税对房贷资产质量的冲击,总体可控。
房地产税也势必减少社会资金在房地产业聚集,并推动资金“脱虚向实”。2016年,我国人民币房地产贷款增量约占各项贷款增量的44.8%,而个人购房贷款增量就占各项贷款增量的39.21%。截至2016年12月末,全国房地产贷款余额占各项贷款余额的比例约为1/4。在银行表内房地产贷款外,社会资金通过委托贷款、信托贷款、债券、股票发行等途径,也大量进入房地产业,推升了房地产金融杠杆。而通过房地产税抑制市场投机炒作,将会有效降低房地产金融杠杆。同时住房投资收益回落,则社会资金投向房地产业的积极性势必下降,投向实体制造业的积极性将会明显提升,那么引导社会资金“脱虚向实”工作也将顺理成章完成。
中央经济工作会议提出,“房子是用来住的,不是用来炒的。”前不久国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》指出,“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。试点城市需要审慎制定细则,在综合考虑当地金融资产质量状况的情况下,进行房地产税征收试点,充分考虑市场反应,做好风险应对预案,为在全国全面推行房地产税先行探索,积累经验与教训。(经济参考报)
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(原标题:房价降了,就得“救市”?(各抒己见))