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“三道紅線”試點後房企面臨生存考驗 銀行貸款政策執行或留一線空間

侯瀟怡21世紀經濟報道

  疫情衝擊下,市場屢屢揣測房地産市場是否會再度松綁。但近幾個月來監管屢屢喊話和政策加碼,斷絕了樓市風雲再起的念想。

  7月24日,房地産工作座談會召開,提出“實施好房地産金融審慎管理制度”。8月16日,中國銀保監會主席郭樹清在《求是》刊文指出,房地産泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日,中國人民銀行、住房城鄉建設部召開房企座談會,約談12家房企,明確了資金監測和融資管理規則——“三道紅線”。自9月1日起,正式在12家房地産企業試點施行融資“三道紅線”。

  具體而言,“三道紅線”指:第一,房企剔除預收款後的資産負債率不得大于70%;第二,房企的凈負債率不得大于100%;第三,房企的“現金短債比”小于1倍。

  根據“三道紅線”的觸線情況,房企將被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果三道紅線都觸碰到了,則不得新增有息負債;如果碰到兩條線,負債年增速不得超過5%;碰到一條線,負債年增速不得超過10%;三條線都未碰到,負債年增速不得超過15%。

  這是監管部門首次明確房企舉債標準,而“三道紅線”政策一旦開始嚴格實施,部分房企狂飆突進的高負債發展之路將難以為繼。

  9月1日的試點已經開始,銀行是否有了具體落地政策?執行尺度又將如何?21世紀經濟報道記者摸底多家銀行相關業務人士發現,房企融資近兩年的趨勢都在朝著收緊方向發展,9月以來銀行暫未明確落地針對“三道紅線”的新規,對試點中已經踩線的房企,目前仍留有生機,並未出現停貸斷貸或終止合作的情況。

  銀行謹慎制定後續政策

  據21世紀經濟報道記者了解,已經執行試點的12家房企為碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

  在12家房企中,處于綠檔的只有4家,為保利發展(600048.SH)、中海地産(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、華僑城(000069.SZ);黃檔3家,包括碧桂園(2007.HK)、萬科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);橙檔1家,為陽光城(000671.SZ)。

  紅檔有4家,為中國恒大(3333.HK)、融創中國(1918.HK)、綠地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK)。其中剔除預收款後的資産負債率分別是85.28%、84.2%、82.8%、80.8%;凈負債率分別是199.34%、214.1%、163.4%、120.9%;貨幣資金與短期債務之比分別是0.52、0.57、0.67、0.70。優化資産負債的後續壓力不小。

  對這些踩線的試點企業,銀行後續作何反應?

  某西南大行分行的一位公司業務人士告訴21世紀經濟報道記者,在“房住不炒”政策的指引下,去年以來房企融資就開始明顯收緊。今年以來的政策一直是,必須嚴格按照總行要求,只做總行白名單裏的客戶,現在總余額也不大,今年也沒有增量的指標。在區域選擇上,總行也有嚴格控制,只把省會城市作為房地産開發貸業務的主要方向。目前關于“三道紅線”的新政策還沒有具體下達,但分行每一筆項目都需要總行審批,放款也需要總行解鎖額度。總體對房地産開發貸的把關已經非常嚴格。所以在總行白名單政策的指導下,從分行層面看,目前“三道紅線”暫未成為選擇客戶和項目的主要影響因素。

  “銀行對房地産的政策,基本上是一年一次,年初制定額度和政策,尤其對大行來説,朝令夕改是不太現實的。在總行白名單內,頭部房企多有涉及。‘三道紅線’的要求並非今年就有,從去年開始,很多負債率較高的頭部房企就已經開始優化資産負債,因此對這些房企的融資也開始收緊,項目審批會更嚴。但是一下子完全收緊,或者完全停貸,是不太可能的。”上述人士進一步表示。

  另一股份行對公業務人士對21世紀經濟報道記者指出,基本上對頭部房企都由總行層面簽約,授信是給整體額度。對這些企業來説,銀行停貸斷貸對行業造成的衝擊更大,可能會導致現金流徹底斷裂,所以銀行對待後續政策的制定會更為謹慎。

  授信規模或持續壓降

  雖然銀行層面對房企融資收緊落地暫時保守應對,但預期在2021年這一政策將全面鋪開。銀行如何既令房企維持資金鏈運轉,保證企業正常發展,又遵循“三道紅線”政策,從外部推動房企降負債,還待後續政策進一步出臺。

  據21世紀經濟報道記者了解,對踩線企業授信規模繼續壓降的可能性較大。“總行明年在做年度授信的時候,可能對踩線企業授信進一步壓降。尤其是幾個試點企業,總行將觀望其降負債的具體情況,再行制定政策。頭部企業整體授信規模通常在百億以上,一下子收掉不可能,只能逐步壓降。”前述大行公司業務人士指出。

  21世紀經濟報道記者還了解到,在對房企整體授信政策框架下,不同區域的狀況差別較大。在房地産市場相對穩定、活躍的區域,踩線房企的不少項目今年銷售表現很好。而這類項目非但未受影響,還是銀行機構爭搶的熱門選擇。

  “從本地情況看,四大行的整體尺度政策趨同,但為了爭奪項目,某家大行也頻頻使出低價策略。此外股份行和城商行尺度稍松,但房企融資整體收緊趨勢很難回頭。”上述大行人士進一步表示。

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