盤活存量土地對深圳意味著什麼?|思客問答

發表于  10/15 19:27   約8分鐘

  近日,《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》發布。

1▲這是9月11日拍攝的深圳市區(無人機照片)。新華社記者 毛思倩 攝

  方案將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規劃要求的前提下,推進二三産業混合用地;支持盤活利用存量工業用地,探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題;探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制,完善閒置土地使用權收回機制等。

  有不少媒體將這些舉措解讀為“賦予深圳更大用地自主權”之舉。的確,作為四大一線城市中面積最小的城市,深圳一直飽受“地少人多”的困擾。

 

深圳,為何要盤活存量土地?

 

  深圳是全國經濟中心城市、科技創新中心、區域金融中心、商貿物流中心,在國際上知名度、影響力不斷擴大。但作為國內四大一線城市,深圳是面積最小的那個。目前,深圳全市面積僅有1997.47平方公裏(不含深汕特別合作區),僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%。

  在這其中,有974.5平方公裏的基本生態控制線范圍內土地,佔比48.76%,接近深圳市總面積的一半。根據深圳市政府2005年11月實施的基本生態控制線管理規定,作為保護深圳經濟和社會可持續發展的“生命線”和“高壓線”,基本生態控制線不容絲毫侵犯。

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▲這是6月15日拍攝的治水後的深圳茅洲河(無人機照片)。新華社記者 鄧華 攝

  因此,深圳這座城市高速發展,近年來正面臨著土地緊缺、“難以為繼”的矛盾。

  首先,這成為不斷拉高深圳房價的背後推手。統計顯示,近4年來,深圳實際供應居住用地766.6公頃,僅佔實際供應建設用地的14.2%。根據深圳市住房和建設局今年4月發布的《住房發展2020年度實施計劃》,深圳居住用地佔全市總建設用地的22.6%,遠低于國家相關標準中25%-40%的下限,難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質提升要求。

  其次,這制約了優秀企業的發展壯大。深圳市有眾多高新技術企業、優秀中小企業,但受土地資源有限,可出讓的産業用地不足的影響,企業發展壯大的空間受限,導致部分在深圳成長壯大的企業,為了自身的生存和發展,已經外遷或産生外遷的想法。

3▲這是3月27日拍攝的高新企業雲集的深圳市南山區(無人機照片)。新華社記者 梁旭 攝

  第三,眾多優秀人才或因此流失。用地緊張制約了深圳市新建學校的速度,直接導致學校學位不足,擴張減緩,不僅影響優秀人才的落戶動力,城市對優秀人才的吸引力也有所下降。

 

這次的“大禮包”,有什麼特別?

 

  此次《試點實施方案》中提及的農用地轉建設用地、推進二三産業混合用地、盤活利用存量工業用地,以及深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革等內容,被一些媒體視為政策中最有含金量的“大禮包”。

  在這其中,將國務院可以授權的,永久基本農田以外的農用地轉為建設用地(以下簡稱“農用地轉用”)審批事項委托深圳市政府批準,是新獲授權中的焦點。

4▲這是9月14日拍攝的深圳市區(無人機照片)。新華社記者 毛思倩 攝

  農用地轉用是土地用途管制制度的重要內容,實操中必須符合土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、建設用地供應政策等基本依據。過去,農用地轉用的審批手續需經過國務院以及各省級政府。

  今年3月,國務院剛剛決定深化“放管服”改革,將上述這類農用地轉用審批權下放到各省、自治區、直轄市人民政府。如今,深圳成為全國第一個享有這項審批自主權的城市。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,這實際上是把土地制度改革主導權、用地主導權交給深圳市。

  而在深職院房地産研究所所長鄧志旺看來,方案中提到“加大工業用地的利用”這一項更有意義,推進二三産業混合用地、盤活存量工業用地等舉措均屬于加大工業用地利用范疇內舉措。

5▲這是10月7日在深圳市南山區拍攝的騰訊濱海大廈(無人機照片)。新華社記者 劉大偉 攝

  二三産業混合用地是指工業、商業、居住、公共設施等用地功能混合,在深圳已早有實踐,即新型産業用地(M0),包含了廠房、研發用房、商業、宿舍等設施,該類地塊多由城市更新而來,也就是所謂的“工改工”。

  深圳的産業結構主要以高端制造為主,高端制造所需要的廠房和空間較小,大多數需求都是圍繞研發設計,配套用房、員工宿舍、公共服務設施、産城融合配套設施等。從這個角度來看,倘若未來産業用地出讓以二三産業混合開發和出讓的方式進行,這將是一個巨大進步,對整個城市建設和經濟發展來説,也會有一個比較大的促進作用。

 

這些政策可能將帶來何種影響?

 

  《試點實施方案》賦予深圳農地轉建設用地的更大權限,深圳在獲取增量屬性的建設用地方面就擁有更大的權限。

  李宇嘉表示,原先國家對于農用地轉建設用地特別是轉成住宅用地存在一定的擔心,擔心實體經濟空心化、房地産化。由此,對農業用地轉建設用地的審批權控制得十分嚴格。然而,産業轉型背景下的深圳必須對空間結構重新調整。用地權增加對深圳意義非凡。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為這一做法對于一些城市建設用地緊缺的城市具有啟發意義,類似規定能夠減少土地徵收徵用的時限,促進相關土地市場的改革,最終增加土地供給的規模和提高效率。

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▲這是8月26日拍攝的深圳市區(無人機照片)。新華社記者 毛思倩 攝

  而從深化探索土地管理制度的角度來看,業內人士認為,這也標志著在深圳投資炒房的基礎已經動搖,深圳房價一直漲的神話被打破。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,過去深圳房價快速上漲,主要原因是人們相信深圳土地供應不足以滿足龐大的人口住房需求,以此為基礎進行投資。但實際上,深圳的土地供應不足,除了地理條件限制之外,有很大一部分原因是政策限制。大量的小産權房、農民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件,無法形成有效住房供應。

  《試點實施方案》授權深圳市政府審批永久基本農田以外的農用地轉為建設用地,給予先行示范區處理農民房、城中村的特別支持,幫助深圳解決住房供應這一問題。如果一定數量的小産權房能夠有序進入市場流通,將會給深圳房地産市場平穩健康運行帶來重大的積極作用。

  不過美聯物業全國研究中心總監何倩茹則認為,正是因為深圳沒有新增土地,激活現有存量土地,只能在存量土地上下功夫。日後可能會出現更多“工改住”、“商改住”的項目,但由于整個方案均提倡“市場化、法制化、國際化”,因此在各個利益體面前,所有制度都是經過商談、推進、再總結而得出,是個漫長的過程,因此短期內對整體深圳房地産市場不會造成太大的影響。

  可以預期的是,深圳市政府會根據城市發展的實際情況優化土地用途,提高土地使用效率,釋放出更多的居住空間,以緩解住宅市場的供需矛盾。

參考資料:

1.《深圳多舉措解決建設用地“短缺”難題迎來想象空間》,經濟日報,2020年8月7日

2.《深圳中心城區建校難,“異地”辦學值得考慮》,南方日報,2019年7月25日

3.《九大關鍵詞解讀深圳“綜合改革試點實施方案”》,南方都市報,2020年10月13日

4.《特區不“特”,深圳破局》,城市進化論,2020年10月12日

5. 《深圳獲農地轉建設用地審批權,“在土地管理制度上深化探索”》,澎湃新聞,2020年10月11日

6.《盤活存量土地 深圳樓市供需矛盾有望緩解》,證券時報,2020年10月13日

來源:新華網思客綜合
策劃:劉娟
監制:李曉雲
編輯:周佳苗
校對:舒克凡

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