投資二線城市房産的時機到了嗎?

發表于  2016/04/21 06:30   約7分鐘

如果把城市本身看作是一種不動産的話,一二線城市無疑是中國當下的優質資産 

 

二線城市樓市似乎迎來了“春天”

 

  北京等一線城市房價被調控以後,二線城市房價逐漸升溫。據媒體報道,2016年3月,一線城市宅地供給縮量導致成交下滑顯著,北上廣深合計推出地塊規劃建築面積133萬平米,環比降低45%,同比降低18%。相反,二線城市樓市似乎迎來了“春天”。2016年3月,全國36個二線城市住宅用地面積環比增加了14%,成交面積增加4%,土地出讓金增加52%。其單月溢價率為40%,創近年新高。

  雖然二線城市土地成交升溫明顯,但各城市間分化卻也在進一步加劇,省會以及區域中心城市升溫迅速,比如南京、杭州、天津、成都等城市逐步成為房企激烈爭奪的熱點,房價走勢也被普遍看好。有不少人認為,鑒于未來預期看好,而房價暫時還處于低位,現在正是投資二線城市樓市的時機。

  但是,也有人吐槽説,一線城市樓市泡沫已經夠大了,限購之後,投資客又跑到二線城市炒樓,這不是把泡沫引向二線城市了嗎?現在在二線城市買房真的劃算嗎?

 

有支撐時,“泡沫”本身已成為資産

 

  這些問題涉及我們對房産“泡沫”的分析,第一哪些地方存在泡沫,第二是所謂的泡沫與投資買房是否矛盾。

  首先從宏觀來説,全國境內有大約664座城市(2014年數據),一線四個加二線城市36個一共40座城市,佔不到全國總數的十分之一。這不到十分之一的城市卻佔據了全國最多的行政資源、經濟資源、教育資源、人力資源,而其中9座大城市GDP佔到全國總量的1/5。如果把城市本身看作是一種不動産的話,一二線城市無疑是中國當下的優質資産。這種“優質”是憑借政策的傾斜、行政的力量形成的天然優勢,這對投資客顯然極具吸引力。正因如此,一二線城市貢獻了中國房企超八成的總利潤。

  所以,所謂“一二線城市存在樓市泡沫”的説法本身就欠缺考慮。格林斯潘説過,只有當泡沫破滅了以後,人們才知道那是泡沫。換言之,沒有破滅的泡沫就不是泡沫。當總有一種力量在支撐泡沫的時候,泡沫本身就已經成為了一種資産。

圖為各大城市房價收入比。

  人們經常喜歡用房價收入比來證明泡沫的存在。據統計,深圳、上海等地的房價收入比高達27和20.8,北京為18.1,而實際上,人們的直觀感受遠遠超出了統計數據。北京的房價只相當于家庭年收入的18倍嗎?遠遠不止吧。

 

關注泡沫時,我們忽略了什麼?

 

  這就是不少人認為一二線存在泡沫的原因。但他們忽略了一個重要問題,那就是一二線城市的房價有基本面支撐。這個“基本面”並不取決于人均收入,而在于買房人的平均收入。

  保守估計,如果購房人群的收入水平是全部平均值的兩倍,那麼針對同樣的房價水平,用全部人群平均收入計算的房價收入比,就要比用買房人群平均收入計算的房價收入比高出至少一倍。另外,過去十年之中,中國的經濟增長率至少是其他國家的兩倍以上,這意味著人均的GDP也增長了至少兩倍,在別的條件等同的情況下,中國房價的指標也應該達到其他國家的兩倍。如果把這兩個效應疊加,意味著中國的房價收入比至少應該除以四,才和其他國家的指標具有可比性。

  因此,即使中國人要40年積蓄才能買套房,而美國人只需要10年,但中國仍然不存在房産泡沫。因為那些要40年以上才能買房的人基本就放棄買房了,真正的購房者,是那些只需要10年收入就能買下房産的人。換言之,與房地産發生“親密關係”的是中國某一階層的人,而這一階層已經具有相當的數量,足以支撐一二線城市的房産,但三線以下城市,沒有他們的支撐,情況就比較堪憂。

  舉例説明:假設有兩個完全一樣的國家,什麼都一樣,包括當前的房價和人均收入——兩個國家的房價都是50萬,人均收入每年5萬元。唯一不同的是人均收入增長速度,一個國家每年增長10%,另一個國家不增長。顯然,兩個國家當前的房價收入比是一樣的,都是10,也就是一套房子的價格相當于一個人十年的收入。但問題是,不出幾年,收入不增長的那個國家的人均收入還是5萬,而那個收入每年增長10%國家的人均收入已經翻番,達到10 萬一年。如果房價收入比還是保持為10,那意味著收入不增長的那個國家的房價還會是50萬,而收入增長的國家則會漲到100 萬。

  如果人們預計到一個國家以後房價會漲到100萬,那今天50萬的房子恐怕就顯得太便宜,而不是太貴,不被搶光才怪。

在各大城市,100萬能買到多少平米的房?

  現在,我們把以上文字中的“國家”換成“城市”,道理也是完全相同的。城市人均收入增長越快,城市GDP增速越快,在房價收入比不變的情況下,房價理應增長比其他地區更快。另外,二線以上城市人的平均收入更高,能在二線城市買房的人,收入水平更是高于此平均值。兩者作用相互疊加,二線城市的房價當然是長期利好。加上一線城市限購,大量投資轉向二線城市,房價自然會迅速升溫。

  現在是投資二線的最佳時期嗎?其實我可以負責地告訴你,最佳時期已經錯過了。真正善于布局的投資者,應該在上輪一線城市房價大漲之前就開始布局二線,低價買入。要記住,一線城市基本是永遠漲不會跌,但由于一線城市引人注目,因此也是中國的“面子工程”,房價過高容易引起民憤,因此有關部門經常針對一線城市出臺房産政策。每當這個時候,就是二線看漲的時候。

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孫驍驥

政治經濟史研究者,專欄作家 /  18 篇文章

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樓市是否暗藏危機,房價為什麼不斷上漲,地産暴利緣何而來,買房投資何時出手……房地産市場涉及千家萬戶,不僅是一個經濟問題,也是一個社會問題。

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投資二線的最佳時期已經錯過了。真正善于布局的投資者,應該在上輪一線城市房價大漲之前就開始布局二線,低價買入。

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