為什麼中國炒房團不敢涉足德國

發表于  2015/07/27 17:36   約4分鐘

  

   7月16日,世邦魏理仕發布報告稱,過去兩年中國流向美國的投資佔中國海外投資總額均超過1/5,其中大多數投資均流向位于主要城市的酒店和辦公樓資産。面對這些來抄底的投資者,澳大利亞、美國、英國等國的房子都紛紛漲價,以致引發當地居民的抗議。6月中國股變後,更多投資者逃離中國股市,在海外大量購買當地的房産。不過,在西方老牌發達國家中,德國卻是一個包括中國資本在內的亞洲資本不敢涉足的國家。究竟是什麼原因讓德國房市如此與眾不同?

  這得回到德國歷史來討論。吸取納粹崛起的教訓,1945年5月頒布的聯邦德國基本法在序言中指出,“我德意志人民,認識到對上帝與人類所負之責任,願以聯合歐洲中一平等分子之地位貢獻世界和平”。基本法第十四條明確規定“財産權及繼承權應予保障,其內容與限制由法律規定之”,“財産權負有義務。財産權之行使應同時有益于公共福利”。根據這些原則,德國的住房政策必須以保障居民住房為房地産政策的基本出發點;為了落實這項精神,德國房地産調控將反對住宅空置、反對房産炒作作為其核心思想。

  為了促進房産市場供求關係平衡,德國政府嚴格監管土地銷售和租賃。德國居民珍視土地私有權,開發商很難壟斷房産市場。德國的房貸條件非常嚴格,新購房産必須繳納高額綜合稅率。鑒于住房還有財富積累屬性,為了公平正義,德國政府依據遺産法和稅收制度,對住房繼承人/受贈人採用超額累進稅率,徵收遺産稅或贈與稅。

  由此可見,根據德國社會傳統的價值觀,德國即便土地私有,其財産權之享有和運行並非“神聖不可侵犯”(“私有財産神聖不可侵犯”這個説法即便在美國,也因後來的進步主義運動而被否定),而是得對基本法序言之載明的“上帝與人類所負之責任”承擔義務。

  德國的房屋租賃制度也是獨具一格。德國是個沒有戶籍制度的國家,是否擁有房子並不影響居民之基本福利。大量德國居民一生都是租房住。德國禁止政府或物業擁有者隨意調高租金(即使物價上漲)。此外,德國政府修建的商品房,其質量標準與房産公司建造的房子沒有多少區別,足以滿足低收入家庭的租賃需求。根據《租房法》,除非房東自住,無權趕走居住者;如果房租超過當地“房租指導價”的20%房客可依法起訴,如果超過50%,房主將被判決三年有期徒刑。

  德國實行聯邦制。基本法是“巴登-符騰堡、巴伐利亞、柏林、布蘭登堡、不萊梅、漢堡、黑森、梅克倫堡-前波莫瑞、下薩克森、北萊茵-威斯伐倫、萊茵蘭-伐爾茲、薩爾蘭、薩克森、薩克森-安哈特、什勒斯維希-霍爾斯坦及圖林根各邦”(載入基本法“序言”)自願簽署並落實的。這樣,聯邦層面的“社會市場經濟”順理成章地在“邦”層面得以落實。

  我們可能特別強調精英主義對國家治理的作用。不過,超前規劃若沒有雷厲風行的法治化落實,一旦“選擇性執法”成為一紙空文,則對政府宏觀調控職能産生長遠的傷害。澳大利亞規定外國人購買舊房的、臨時居民搬離後3個月內沒有賣房的,罰沒所有的資本利得或房屋買價的25%,或房屋市場價的25%,以三者中最高的為準,甚至考慮向每個外國購買者徵收每筆1500澳元的申請費。只是由于不敢得罪外國資本,這些決定不是還在謀劃中,就是因落實成本太高成為“一紙空文”。

  因此,沒有什麼外國炒房團能把德國怎麼樣。對中國炒房團來説,選擇澳大利亞等相對自由化的國家,更有利于財産增值。

  為了推廣德國經驗,國內包括中文核心刊物論文在內的很多媒體指出“德國憲法”規定德國是“高福利國家”。這不符合事實。對國家治理來説,有些文字高調地載入憲法既無必要,又有傷害。重要的是如何讓國家的核心價值觀成為政府公共決策在法治化進程中能落地的方法論。惟其如此,偉大的理想主義精神才有助于人民社會經濟權利的拓展。

   (本文作者:沈陽)


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過去兩年中國流向美國的投資佔中國海外投資總額均超過1/5,其中大多數投資均流向位于主要城市的酒店和辦公樓資産,而德國卻是一個包括中國資本在內的亞洲資本不敢涉足的國家。

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