房産腐敗因何而生

發表于  2014/08/08 16:33   約3分鐘



  根據中央巡視組的反饋情況和各地方的整改通報,在前三輪被巡視的21個省份中,有20個省份發現了房地産業腐敗,佔比達95%。領導幹部在土地出讓、房地産開發、工程項目等領域貪污受賄問題突出。


  此外,有公開統計數據顯示,截至7月下旬,中紀委前三輪巡視的34個地區、單位中,有19名省部級官員在中央巡視組進駐後落馬,其中,不少高官的落馬也與房地産業密不可分。


  房地産行業緣何成為滋生腐敗的泥沼?房地産反腐敗又會對市場有何影響?


  房地産行業涉及領域和環節眾多,處處需要政府審批,加上房産開發與城市建設發展密切相關,地方政府對土地財政依賴性強,權力之手可以直接伸到具體項目中來。地産項目資金體量本就龐大,當權力缺乏必要約束,便可以在地産領域輕易兌現,房地産行業堪稱是權錢交易“回報率”最高的行業,故而成為腐敗“高發區”。


  土地出讓、土地規劃和項目融資三個環節,是“房地産腐敗”發生的主要領域。在城鎮化進程中,特別是在一些人口集聚的大中型城市,土地正成為越來越稀缺的資源。很多地方政府名義上通過招拍挂出讓土地,但實際上卻為特定企業“量身訂做”,進行事實上的協議出讓土地,以此為籌碼謀取大量私人利益。


  在土地規劃環節,涉及許多專業的剛性指標,包括用地性質、容積率等等。但規劃指標只要稍作調整,就能對特定房産項目的成本和收益造成巨大影響。舉例説,如果一個地塊的容積率增加零點幾,可能就多出一萬多平方米的建築面積,按北京每平方米兩三萬的房價來算,開發商就能多出上億的銷售收入。此外,在融資方面,隨著近幾年宏觀調控收緊了房産信貸政策,項目融資成為難題,獲得開發貸款對房企而言也變成了稀缺的資源。


  正是由于主管房地産項目審批、規劃、融資等核心崗位上的官員,手中掌握著涉及巨額資金的權力,且缺乏必要的監督和約束,才令他們能輕易發生權錢交換的行為。土地規劃的剛性約束指標可以被任意修改,任何項目只要市委書記、市長打個電話,或者批個條子,相關部門就不得不執行。權力可以輕易換取巨額財富,所以才造成房地産腐敗案高發。


  官員的房地産腐敗在一定程度上扭曲了市場供需關係,擾亂了市場秩序。在土地供應環節,由于土地出讓時權錢交易、暗箱操作行為的存在,變相推高了地價。此外,在住宅市場上,有的貪腐官員因為與房企進行利益交換,可輕易囤積幾百套住房,以此炒作樓市,推高房價,亦擾亂了正常市場秩序。


  最後,要遏制房地産腐敗、凈化市場環境,必須從項目審批、拿地、規劃、融資、銷售各個環節上加強透明度和監管,對掌握審批和規劃權的官員權力進行分權和制衡,令權力和資本環節能夠剝離。

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專家

陳國強

中國房地産學會副會長 /  5 篇文章

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樓市是否暗藏危機,房價為什麼不斷上漲,地産暴利緣何而來,買房投資何時出手……房地産市場涉及千家萬戶,不僅是一個經濟問題,也是一個社會問題。

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房地産行業涉及領域和環節眾多,處處需要政府審批,加上房産開發與城市建設發展密切相關,地方政府對土地財政依賴性強,權力之手可以直接伸到具體項目中來。

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