上海城中村，大規模改造之後

上海廣袤的郊區腹地，既是産業發展的基本盤，又是城市人口的安居地。然而，郊區與市區相比，存在諸多空間布局、人口結構的差異性。城中村地帶、大型居住社區、大量市場和工業園區、地廣人稀的村宅等，帶來了複雜的治理場景，也對治理提出了更高的要求。提高郊區精細化治理水平，有助於一座大城真正走向現代化治理之道。

蓮溪路地鐵站3號口向南50米，一座名叫“萃宸璟庭”的小區已經竣工收尾。年內，它將迎接800多戶住戶回遷。住戶來自浦東新區北蔡鎮幾座曾經頗具規模的城中村，2022年，它們陸續完成徵收。目前，北蔡鎮仍有部分城中村項目尚未進入徵收程序，完成後，鎮域範圍內9個城中村就將全部化作歷史。

城中村是我國城鄉二元管理制度、城鄉二元土地制度以及外來人口大量流入集聚所形成的特殊産物。北蔡是上海典型的城中村密集區域。此外，寶山楊行、閔行梅隴、青浦華新等上海近、遠郊板塊也都分佈着不少城中村。

城中村裏，本地人口和外來人口比例動輒1:10；較長一段時期裏，城中村裏安全隱患重重、事故頻發。今年4月，上海市房屋管理局相關負責人向媒體透露，預計到2025年底，上海中心城區周邊城中村項目全面啟動；到2027年底，中心城區周邊城中村項目全面完成；到2032年底，城中村改造項目全面完成。

大規模的改造，將對城中村的環境設施帶來徹頭徹尾的改變。不過，記者在近日採訪中也發現，已完成動遷安置的城中村以及即將進入徵收階段的城中村，仍不同程度面臨着治理挑戰。

城中村改造後公建配套跟上了，但社會治理有斷層

寶山楊行原老集鎮核心區域，原有大量老式民房，城中村管理問題凸顯。一期城中村改造項目從2016年啟動，到2021年加速建設，如今，不少居民已入住“潤楊名邸”“誠和佳苑”兩座動遷安置房小區。

這兩座小區不是孤零零存在的。前期改造中，區域周邊公建配套服務能級相應提升，新建了學校、幼兒園，道路和綠地。目前正在進行的城中村二期改造，還計劃新建中小學、菜場、公園等。總體上看，城中村改造中公共服務設施的配置速度較快，有力保障了居民的日常生活。

不過，由“村”到“居”的驟然轉變，仍會帶來治理銜接的難題，一些城中村動遷安置小區至今沒有居委會，僅靠物業一家服務，居委、物業、業委會“三駕馬車”不齊全。

在潤楊名邸，居民2022年起就陸續入住了，但至今居委會還在籌建。負責小區物業管理的邦手物業負責人辛利仁介紹，在沒有居委進行社區治理且無法動用小區維修基金和公共收益的情況下，33人的物業團隊要負責1500余戶居民的日常服務，難度較大。

小區最突出的矛盾是電瓶車停放。因為租戶多，小區電瓶車數量已經超過1200輛，原先劃定的停放區域和充電設施無法滿足需求，亂停放現象突出。與此同時，機動車庫使用率卻不高，地下車庫的1080個車位目前只停了不到一半。辛利仁&&，需要等到小區業委會成立後，各方一起整治，重新劃分停放區域，更好利用空間。

動遷安置房小區還面臨物業費難收取的問題。2023年，該小區物業費收繳率達到95.6%，辛利仁坦言，這在動遷安置小區裏已經算高的了。業內人士&&，一般情況下，除了最開始入住那年收得齊，之後便要與居民長期拉鋸。

一邊是社區裏物業管理“忙不過來”，另一邊是城中村原先的村委會“一夜之間清閒了很多”。居民“上樓”後，楊行鎮東街村變成“空殼村”。村黨支部書記馬文斌説，現在村裏不需要做社會治理工作了，主要是對集體資産進行管理。

考慮到城中村動遷後，很多村委會職能“空心化”，這兩年，浦東北蔡開始對符合條件的村組（隊）進行撤制。根據市級規定，啟動村民小組撤制工作，需滿足兩大條件，即村民小組集體土地被徵收或用於公益性項目、建設公共服務設施，剩餘集體土地不足原有數量的30%；集體資産處置方案經村民小組會議討論通過，並報當地政府、街道辦事處審核同意。北蔡同福村第十一村民小組符合撤制標準。去年6月，該村完成撤制工作，結束農村自治組織職能。

北蔡鎮黨委書記殷宏&&，符合條件的村，撤制工作宜早不宜遲。主要是因為村集體資産的分割與農齡股的清查認定密不可分。“伴隨着越來越多農村老年人口的過世，後代在資産繼承中會出現大量矛盾。”北蔡鎮已&&《北蔡鎮村組撤制工作實施方案》，並成立了村組撤制工作領導小組。“只有後續的撤制工作完成，一座城中村的城市化進程才算真正走完。”殷宏説。

待動遷城中村不能放任不管，部分區域引入物業公司提供服務

城中村動遷徵收需要依託政府財力，因此，各區域徵收均有時序，無法一蹴而就。

浦東新區北蔡鎮中界、楊橋等村率先動遷了，但聯勤、衛行等村，目前仍在等待徵收。“不能因為暫時沒有動遷，就不治理了。”殷宏認為，城中村在現狀情況下，也應該找到一條治理有效的出路。

在聯勤村，人口底數不明是長期治理的短板。外來人口數量大，流動性也非常大。違章建築反復整治仍有回潮，再加上僵屍車停放、電瓶車集聚，不僅造成道路阻塞，還帶來消防隱患。

過去聯勤村治理還有一個痛點，也是城中村普遍存在的，即房屋分散。村域內有些地塊已經被城市開發了，導致農民房“東一塊、西一塊”，整個村子沒有明確的邊界。

北蔡鎮的破解辦法是，鎮集體成立物業公司，進駐城中村進行管理。殷宏介紹，北蔡鎮本着不給村集體增加治理負擔的宗旨，通過財政支持，給各個尚未動遷的城中村配置了物業管理隊伍，並進行了村域範圍的物理圍合。

有物業後，人口管理有了抓手。“本地村民的服務主要依靠村委會，流動人口情況的動態掌握和日常服務，交到物業手上。”北蔡鎮蓮溪物業總經理衛建榮説，通過日常的巡查、登記，可以明確聯勤村的人員進出情況。

物業的存在，除了能夠為村裏的村民、租戶提供類似於城市居民區的24小時維修服務，並對車輛進行了有序管理，最關鍵的作用是安全隱患防範。比如，一些農民房隔出十幾間進行出租，導致家家戶戶都有十幾房租客、十幾個液化氣鋼瓶，消防安全隱患大。物業根據村民代表大會通過的“每戶僅允許存放4個液化氣鋼瓶”的規定，嚴格登記管理，整個聯勤村的“危險源”一下減少了一半以上。

因物業有日常巡邏職能，響應速度快，今年，北蔡鎮城中村內發生的一起火災事故、一起煤氣泄漏事故，都是靠物業人員第一時間發現，避免了人員傷亡。

“鎮裏對每個村每年100-200萬元的物業服務支出，讓城中村的人民生命財産安全更有保障，這筆賬是划得來的。”殷宏説。

城中村治理，物業化管理只是其中一種解決方案，針對尚未徵收的城中村，是否還可以有其他創新管理辦法，仍有待基層探索實踐。

動遷安置房小區大量入市，警惕合規合租變成非法群租

近日天氣雖炎熱，上海各個城中村改造的工地上卻頻頻傳來喜訊：松江區石湖蕩鎮“城中村”改造項目一期21#地塊主體結構順利封頂；閔行區浦江鎮召稼樓“城中村”改造項目核心景觀湖已見雛形……越來越多的動遷安置項目竣工或投入使用，在有力改善城鄉面貌的同時，也釋放了大量的房源。

今年6月，松江區石湖蕩鎮“城中村”改造項目一期21#地塊主體結構順利封頂，施工進度喜人。

受分配機制影響，城中村動遷安置小區的自住居民和租客往往比例倒挂，高人口流動性引出新的治理議題。

在寶山楊行潤楊名邸，因不少居民的農民房動遷後，可分配到三四套動遷安置房，因此，60%以上的房子都用於出租。物業方面&&，平均每兩天就有一台搬家車進出小區。而且很多租客來往搬家時，常隨意丟棄床墊、傢具等大件垃圾，造成新的樓道堆物隱患。

經過調研發現，城中村動遷安置小區的租戶，普遍以從事保姆、保潔、保安、快遞、外賣等工作的服務業從業者為主，他們能夠接受的租賃價格往往在單間1500-2500元之間，他們的工作區域則在附近10公里範圍內、服務業發達的中心城區商務辦公區、社區等地。

在近年來城中村拆除的過程中，租戶們的居住地進一步向周邊其他城中村或者城市邊緣地帶轉移，一旦動遷安置房建成，他們中一部分人也跟隨城中村原住民回租。楊行鎮東街村黨支部書記馬文斌就發現，誠和佳苑經常有七八十台空調一次性搬進小區，“這一看就是二房東在裝修合租房”。

小區裏一旦合租比例高，就容易出現群租風險。浦東北蔡鎮在此次城中村動遷之前，已有約400萬平方米的存量安置房。今年上半年的群租整治中，在這些房子裏共發現並整改了5000余套群租房。北蔡鎮副鎮長張海濤&&，新的城中村動遷小區一旦入市，恐怕也不可避免面臨此類問題。且群租整治需要長期動態治理，一定程度上加大了治理成本。

一些基層幹部指出，目前動遷安置小區的租賃價格普遍高於改造前的城中村，因此租客的人群結構也有變化，租戶以年輕的外來人口為主，行業分佈在相對高收入的外賣、快遞行業，保潔、保安、保姆人群明顯少了。他們建議，相關部門進一步加快“一張床”“一間房”供給，讓城市建設者、服務者能在合適的工作生活半徑內，找到價格合適的房子。