政策效果已開始顯現，但房地産市場築底是一個過程，需要長短結合、標本兼治
從中長期趨勢看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發展空間。當務之急，是以需求邊際增長帶動房價企穩。而要重塑市場信心，首先要強化房價預期管理
更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地産開發、交易和使用制度，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制等，是加快構建房地産發展新模式的重要內容
房地産市場，一頭連着民生福祉，一頭連着經濟發展。
2024年9月26日召開的中共中央政治局會議強調，“要促進房地産市場止跌回穩”“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地産發展新模式”。
隨着政策落地，市場逐步回暖。住房城鄉建設部網簽數據顯示，2024年10月份，全國新建商品房交易網簽量同比增長0.9%，連續15個月下降後首次實現增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續8個月下降後首次實現增長。
“總的來看，一攬子促進房地産市場止跌回穩的措施顯效，10月份房地産市場出現積極變化。隨着各項政策效能進一步釋放，推動房地産市場止跌回穩的動能將增強。”國家統計局作出了這樣的判斷。
政策效果已開始顯現，但房地産市場築底是一個過程，需要長短結合、標本兼治。
不久前召開的中央經濟工作會議再次提出“持續用力推動房地産市場止跌回穩”，並明確強調“推動構建房地産發展新模式，有序搭建相關基礎性制度”。
從中央到地方，一攬子政策密集推出，釋放出2025年穩定房地産市場的強烈信號。
政策“組合拳”頻出
2023年有了“二孩”的上海市民趙女士，迫切想改善家庭住房條件。2024年11月，她看中位於徐匯區一套122平方米的三居室，卻因為10萬元的差價與房主“拉鋸”了很久。
“2024年12月1日，降契稅政策&&後，我們立刻達成了交易，稅費降低了6萬元，我們買賣雙方各讓2萬元。12月2日，我們就順利過戶，2025年1月下旬我們就能住進新家了。”趙女士告訴《瞭望》新聞周刊記者，作為置換客戶，她的買賣交易流程是同時進行的，買賣房流程幾乎無縫銜接，“根據最新政策，二套房的契稅稅率與首套房的稅率一致，哪個房子快我們就先辦，省去了租房的麻煩和費用。”
2024年9月26日召開的中央政治局會議明確提出，“要促進房地産市場止跌回穩”。這一重要定調為房地産市場注入一劑強心針。在多位受訪房企負責人看來，這是中央層面對房地産市場穩定發出的最明確也是最積極的政策信號。
緊接着，央行和國家金融監管總局等金融監管部門發布多項房地産金融新政，各地政府加快落實中央決策部署，尤其北上廣深等一線城市帶頭&&多項房地産政策優化措施，不少行業組織也積極開展多種形式的商品房促銷活動，房地産市場活躍度出現回升，市場情緒出現改善。
根據住建部統計，經過各地因城施策、一城一策、精準施策，房地産市場呈現止跌回穩勢頭，2024年10月、11月新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長。
2024年12月1日起，購房契稅將現行1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米；北上廣深等城市取消普通住宅和非普通住宅標準後，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免徵增值稅，一線城市的二手房交易活躍度進一步提升。以上海為例，當年12月份二手房交易量在11月份突破2.7萬套的基礎上，繼續上摸“3萬套”大關。
不僅在一線城市，記者走訪武漢、蘇州、杭州等二線城市發現，市場交易活躍度也在持續提升，新客戶從看房到最終購買的決策速度在加快，老客戶減少了猶豫。不論是新房還是二手房市場，成交周期明顯加快。
2024年12月，中央政治局會議提出“穩住樓市股市”，中央經濟工作會議則強調“持續用力推動房地産市場止跌回穩”，釋放了更加堅定的穩樓市基調。
縱觀2024年，促進房地産市場平穩健康發展政策“組合拳”，概括起來就是“四個取消”“四個降低”和“兩個增加”——取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔；通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。各地特別是一線城市紛紛調整優化房地産市場相關政策，力促市場回暖。
徐駿作/本刊
強化市場預期管理
未來的中國樓市將何去何從？
專家認為，從中長期趨勢看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發展空間。我國仍處於城鎮化發展中後期，持續推進以人為本的新型城鎮化，將釋放房地産市場更大需求潛力。
當務之急，是以需求邊際增長帶動房價企穩。
上海交通大學調查認為，住房購房需求不足主要源於“不想買”“買不起”“不急買”“不能買”“不敢買”這五個原因。調研顯示，基於剛性需求改善性需求而“想買”的規模仍然很大。
在“想買”群體中，因為各種限制而“不能買”的群體、因為樓盤交付風險而“不敢買”的群體，經過房地産限購政策優化和強化“保交房”工作會穩步減少。
上海交通大學住房與城鄉建設中心主任陳傑認為，“不急買”的原因複雜，但最主要是在房價存在繼續下行預期的情況下，不少人選擇持幣觀望。“因此，房地産市場調控要實現止跌回穩目標，政策重心要放在如何盡可能激發有購買能力但觀望的群體積極入市。”陳傑説。
因此，要重塑市場信心，首先要強化市場預期管理。
國家統計局數據顯示，2024年1～11月全國新建商品房銷售面積約8.6億平方米，同比下降14.3%；同期商品房銷售額約8.5萬億元，同比下降19.2%。
“銷售額降幅超過銷售面積降幅較多，這與前兩年銷售額降幅低於銷售面積降幅或基本持平形成了鮮明反差，説明新房銷售因為長期承壓已開始出現降價，這個信號需要重視。”象嶼地産有關負責人認為，房價穩定，將有助於打破下行預期進而形成正向反饋機制。
“當前亟需強化市場預期管理。”保利發展上海公司有關負責人&&，市場築底最關鍵的在於鞏固信心，讓一些潛在購房者消除顧慮，改變觀望態度，促進房地産市場止跌回穩。
構建房地産發展新模式
受訪業內人士建議，今後一段時間內房地産市場調控應不再追求“穩投資”和保增量，而應加強供給減量和加快供求再平衡，構建房地産發展新模式。
——切實嚴控增量。
行業人士認為，由於一些地方的政府財力和經濟增長對房地産的依賴度較高，更關心“穩投資”。因此，在中央&&相關新政策後，也要防止地方立即加快推地、催促房企拿地和加快新開工等情況的發生。
根據國家統計局數據，2024年1～11月全國累計商品住宅銷售面積相當於2021年同期的約54.5%，存在相當程度的供需失衡。
“只有合理有序控制增量，才能使失衡的供求關係盡快恢復平衡。”一位國企地産公司董事長認為。
國家統計局數據顯示，2024年11月末全國“可售未售”商品住宅庫存達到3.765億平方米，同比上升18.4%。
“以這個為基準，全國住宅的去化周期達到了39個月。”因此陳傑建議，下一階段，主管部門應敦促庫存高的城市拿出壯士斷腕的決心，堅決在1～2年內大規模縮減乃至停止新增住宅用地供給，並明確公示，以給市場傳遞供求平衡可較快修復的政策信號。
——加快優化存量。
上海交通大學調查發現，目前全國城鎮市面上除了25億平方米“已開工未售庫存”商品住宅，還有約350億平方米歷年通過各種渠道積累起來的存量住房。
陳傑説，這部分存量住房中有近28%的面積是2000年之前建造的老舊房屋，居住着近3億城鎮常住居民。這部分群體的住房已解決了“有沒有”的問題，未來會更多關注“好不好”，其內在蘊含的住房改善需求是房地産持續發展的基石。
記者調查發現，之前的房地産市場良性循環有很大一部分動能來自部分新市民購買老舊住房以實現“上車”，老舊住房業主用售款購買新房進行升級改善，這樣一條鏈條式梯度消費輪動。但在市場價格處於下行預期中，這種鏈式輪動就容易受阻，影響新房銷售。
2024年5月以來，多地積極探索住房“以舊換新”“收舊售新”，重啟鏈式輪動。克而瑞天津機構總經理肖遙建議，當前房地産庫存較大，地方政府應因地制宜加大力度收購存量房做保障房，盤活存量閒置土地做保障房，對接新市民。建議各地可對現有資産進行一次全面的重盤和整理，並評估存量房是否具備轉換為保障性住房的基本條件和優勢。
“存量消化需要盡快向存量優化進階，盡可能將‘以舊換新’中的老舊住房再流通到市場上。同時，積極打通新房庫存去化與老舊小區改造的聯結，但要注意讓老舊小區改造多增加住房需求釋放、少增加或盡量不增加住房供給。實現以上目標，需要各地加快探索模式創新，也需要中央從財政、信貸等多渠道加大相關支持。”南京安居建設副總經理胡浩&&。
——提高住房質量，建造好房子。
從增量和質量上看，人們對住房的需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變，滿足這部分市場需求是調整增量和提高質量的重要方向。業內人士認為，在房地産供求關係新形勢下，需要更高質量的供給。
克而瑞集團董事長丁祖昱認為，新時期的商品房建設，理應更加注重以人為本和滿足個性化多樣性需求、更加體現科技賦能和踐行綠色環保理念，更加注意實現人居環境的可持續發展。住房産品升級換代，也有可能激發原本自認為“不需買”群體提高購房意願。
陳傑&&，商品房建設要把握好品質提升和可及性之間的平衡，遵循“以需定産”的基本原則，以居民住房支付力為基礎，適當為供需雙方提供財政稅費補助和信貸支持，在促進住房剛需改善性需求平穩釋放並有所增長的前提下，實現新增住房質量穩步提高。
傳統的房地産發展模式難以為繼，加快構建房地産發展新模式，是房地産市場平穩健康發展的治本之策。更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地産開發、交易和使用制度，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制等，是加快構建房地産發展新模式的重要內容。
2024年底舉行的全國住房城鄉建設工作會議提出，2025年中央將持續用力推動房地産市場止跌回穩，着力釋放需求、大力支持剛性和改善性住房需求；着力改善供給、商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居，推動構建房地産發展新模式。(記者 鄭鈞天 王優玲)
