青島中級人民法院發布房地産糾紛十大典型案例
1月4日,青島市中級法院發布涉房地産糾紛案件十大典型案例,涵蓋商品房預售及買賣合同糾紛、“二手房”買賣合同糾紛等房地産糾紛主要案件類型,涉及限購政策等房地産新政帶來的新問題,房屋品質、設計變更等民生問題,及合同履行不當、違約責任等房地産市場交易多發問題。
簽訂買賣合同
條款務必分明
劉某(賣方)與孫某(買方)簽訂回遷房屋買賣合同,合同載明:房屋面積為60平方米(最終面積為辦證實測面積,此面積雙方無異議),房屋成交價格為人民幣51萬元,待房産證辦下後,劉某協助辦理過戶。現涉案房屋産權證書載明房屋面積為65.87平方米,劉某要求孫某補全差額面積價款,並以此為由拒絕辦理過戶。孫某訴請要求辦理過戶。
一審法院認為,劉某未能證明合同中關于房屋面積的記載是雙方對面積差額進行多退少補,故雙方應依約履行,判決劉某協助辦理房屋過戶手續。二審法院認為,合同記載內容表明,劉某交易時已經知曉房屋預估面積與實測面積可能存在差異,但仍然與孫某約定房屋成交價為51萬元,而未約定以“面積x單價”作為房價的計算方式,故涉案合同約定的房屋成交價51萬元係整套房屋價格,與房屋實際面積無關,判決維持原判。
為省稅延期過戶
買的房子被查封
李某欲以60萬元價格購買張某名下二手房,但因張某取得産權不滿兩年,過戶給他人需繳納高額個人所得稅。為此,雙方約定于2018年6月6日即張某取得該房屋産權滿兩年後再將該房屋過戶給李某。在此期間,張某從陳某處借款100萬元到期未歸還被起訴,法院于2017年12月查封了該房屋。後該房屋進入執行程式,李某起訴要求排除對該房屋的執行。
一審法院認為,根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條之規定,金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支援:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法佔有該不動産；(三)已支付全部價款,或者已按照約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中,雙方為規避稅費,約定延期辦理該房屋過戶,在此期間,
該房屋被他人查封。一審法院據此認為係因買受人李某自身原因未辦理過戶登記,判決駁回了李某要求排除對該房屋的執行的訴訟請求。二審法院對一審法院判決予以維持。
明知沒有購房資格
過錯雙方共同承擔
李某欲向房地産公司購買商品房一套,于2018年4月6日支付了10萬元定金。于2018年4月19日青島限購政策正式實施。同年6月15日,雙方簽訂《認購協議》並支付剩余購房款,後因李某不具備購房資格,導致協議無法繼續履行。房地産公司起訴李某,要求解除認購協議,在扣除10萬元定金後返還剩余款項。
一審法院認為,李某明知其不具有購房資格而與房地産公司簽訂認購協議,責任在李某。一審法院判決解除認購協議,房地産公司在扣除定金10萬元後將剩余購房款返還給李某。二審法院認為,李某在明知自己已經不具備購房資格的情況下仍選擇與房地産公司簽訂《認購協議》,李某自身存在不可推卸的責任和過錯。但房地産公司也未能舉證其完成報備義務,導致雙方錯失了確認李某是否符合限購政策實施前已形成實際交易不受限購政策限制的情形的機會,且在限購政策實施後仍與李某簽訂協議,房地産公司亦存在過錯。基于公平原則,二審法院判決解除認購協議,房地産公司在扣除3萬元後將剩余購房款返還李某。
簽訂協議又反悔
主張違約被駁回
管某于2016年與房地産公司簽約買房,合同約定了交房時間為2017年6月30日並約定逾期交房違約金。但房地産公司直到2019年3月1日才交房。當年7月19日,房地産公司與管某簽訂《協議書》,約定管某自願放棄向房地産公司主張違約金以及其他違約責任,房地産公司積極協助管某辦理房産證。本協議生效後雙方之間的債務消滅,乙方不得再向甲方主張任何違約責任,雙方之間再無其他任何糾紛。後,管某起訴房地産公司,要求房地産公司支付逾期交房違約金。
一審法院認為,根據雙方簽訂《商品房預售合同》後,房地産公司逾期未交房應當承擔違約責任。但在雙方簽訂的《協議書》中,管某已明確放棄向甲方主張逾期交房違約金,係對其自身權利的自由處分。該協議書是雙方真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定,且房地産公司也已履行配合管某辦理房屋産權證明之義務。一審法院判決駁回管某的訴訟請求。二審法院經審理認為,管某主張《協議書》係其在房地産公司脅迫下簽訂,但並未提交充分證據證明,二審法院不予採信,遂駁回上訴,維持原判。
合同解除需審查
僅憑通知難成立
2017年,韓某與韓某某簽訂存量房屋買賣合同,將其名下的涉案房屋出售給韓某某,合同約定韓某某以銀行貸款方式支付除首付款外的剩余購房款。合同簽訂後,青島市陸續出臺新的限售、限貸政策,導致涉案房屋在合同約定期限內不具備上市交易條件,韓某某的貸款資格也受到限制,合同未能如約履行。後韓某向韓某某郵寄發出解除合同通知書。
一審法院以房屋出售政策調整導致合同目的無法實現為由認定合同應予解除,且以解除合同通知已經到達韓某某處為由認定合同已經解除,據此支援韓某的訴訟請求。二審法院認為政策調整僅是導致履約時間順延,不足以導致合同目的無法實現,韓某某在履約過程中不存在明顯的違約行為,韓某主張合同已經解除不符合法律規定和合同約定,其基于合同已經解除的相關訴訟請求法院不予支援。
買房未審所有權
房屋到手過戶難
2010年9月11日,吳某(甲方)與李某(乙方)簽訂《房地産買賣契約》,因涉案房屋尚未辦理房産證,雙方在補充條款中約定:甲方在開發商通知辦理房産證之日起十日內必須將房款貸款余額還清並辦出房産證。2018年2月27日,吳某辦理了涉案房屋的産權登記手續,但卻沒有過戶給李某。案件審理過程中,法院查明,因吳某在辦理房屋産權登記手續後又將涉案房屋抵押給銀行,現涉案房屋的狀態為抵押。
法院經審理認為,吳某取得涉案房屋房産證後,並未依約辦理涉案房屋的産權變更登記,並擅自在涉案房屋上設定抵押,導致李某無法辦理涉案房屋的過戶手續,吳某已構成違約,應承擔相應的違約責任,故判令吳某向李某支付逾期過戶違約金。但因涉案房屋已設立抵押,且抵押權人已對涉案房屋另案主張優先受償權,李某要求吳某辦理過戶登記的訴訟請求,目前存在法律和事實上的障礙而無法實際履行,故對李某關于過戶的訴請暫不予處理,李某可待上述抵押權滌除後另行主張涉案房屋的産權變更。
商鋪突現“大臺階”
購房者可要求解約
2020年1月11日,胡某、閆某與某房地産公司簽定合約購買商鋪,並當日付清房款。交付前,胡某、閆某發現屋內出現高達一米、面積30多平方米的臺階,胡某、閆某隨即向該房地産公司要求退款。後胡某、閆某起訴房地産公司,要求解除合同、返還購房款及相應利息。
一審法院認為,胡某、閆某發現涉案房屋存在與合同約定不一致的情形後,及時提出退房要求,雖房地産公司主張未改變設計規劃,但其在簽訂合同時未向胡某、閆某履行提示告知義務,應承擔相應的法律後果。一審法院判決解除合同,房地産公司返還購房款及相應利息。二審法院經審理認為,涉案商鋪的大臺階高度、面積,已遠遠超出合理范圍和購房者的正常預期。胡某、閆某的主張應當予以採納。判決維持原判。
房屋品質不過關
及時維權是關鍵
張某與開發商簽訂商品房預售合同,購買商品房一套。房屋交付後,張某發現房屋存在返潮、墻面發霉、下水管堵塞等品質問題,導致其無法正常裝修入住。張某要求開發商對房屋存在的品質問題進行維修,但開發商並未及時修復上述問題。張某訴至法院,要求開發商承擔房屋修復費用,並承擔房屋自交付後不能居住使用期間的損失。
法院經審理認為,涉案房屋自交付後,出現返潮發霉滲漏等問題,張某報修後,開發商在合理期限內拖延維修,且最終沒有完全解決涉案房屋品質問題。經過鑒定部門鑒定,涉案房屋確實存在品質問題,且非因張某原因所致。法院根據司法鑒定的維修費用和經評估得出的租金價值,判令開發商向張某支付相應維修費用及房屋自交付後不能居住使用期間的損失。
注意義務未盡到
買賣交易難促成
林某通過房産中介向王某購買房屋一套。雙方簽訂合同,約定購房定金5萬元,首付款40萬元,若林某未獲得貸款機構批準,合同終止,林某支付的定金和購房款應如數返還,雙方互不承擔違約責任。簽約當天,林某支付了定金,後經出示《個人信用報告》咨詢各大銀行和房産中介,其信用狀況無法辦理貸款。隨即林某通過微信要求中介代其與王某協商解除合同。王某認為林某未按時支付首付款係違約,不應退還定金。林某遂提起訴訟要求解除涉案房屋買賣合同並返還定金。
一審法院認為,林某、王某及房産中介公司在約定的首付款支付日期前均已得知林某因徵信問題無法辦理購房貸款。在該情況下合同目的無法實現,林某停止支付首付款的行為不宜認定為違約,其支付的定金應當予以返還。二審法院經審理認為,林某已及時提供個人信用報告並通過中介與王某溝通後期解約事宜,涉案房屋買賣合同亦對無法辦理貸款的情形約定非常明確,在此情況下,林某不支付首付款不屬于違約。二審法院判決駁回上訴,維持原判。
房屋設計輕微變更
購房者能否解約
孫某買房時,合同約定房屋為裝修交付,房地産公司不得擅自變更該房屋的建築設計,否則孫某有權單方面解除合同。因該戶型房屋主臥室空間較小,且窗戶的面積較小,房地産公司在裝修時拆除了該戶型房屋主臥室和陽臺的間隔。竣工驗收後,孫某拒絕接收房屋,並起訴房地産公司,要求解除合同。
一審法院認為,房地産公司在裝修過程中對個別設計作出輕微變動,不影響安全,且房屋已通過竣工驗收,符合交付條件,房地産公司違約程度顯著輕微,不影響合同目的的實現,故判決駁回孫某解除合同的訴訟請求。二審法院經審理認為,房地産公司並未對房屋主體結構進行重大更改,孫某無證據證明變動影響其居住安全,不存在導致合同目的不能實現的嚴重情形。如孫某堅持不同意房地産公司作出上述變動,可要求恢復原狀,房地産公司在答辯意見中亦表示可以恢復原狀,孫某以此為由要求解除合同不當,法院不予支援。（李自強 何文婕 呂佼）
