今年“五一”假期最後一天，一則“關于調整我市存量房評估價格的通告”在濟南二手房市場引起關注。根據通告，從5月1日起調整二手房評估價格，這是存量房交易評估計稅價格繼2018年9月1日後再次調整，而且今後會根據市場形勢變化定期調整。

　　節後上班新政將落地

　　5月3日上午，盡管房産交易大廳處于法定節假日休假期間，但透過玻璃能看到該則通告已張貼在大廳入口處。

　　新黃河記者在某房産中介展示的一張通告圖片中看到，“為全面、客觀、準確反映我市存量房交易價格水準，提高交易環節計稅依據的準確性，根據國家稅務總局、自然資源部關于進一步加強不動産登記和稅收管理的要求，經報送市政府備案，自2023年5月1日起，調整我市存量房評估價格。今後將根據房地産市場形勢變化進行定期調整”。落款為國家稅務總局濟南市稅務局、濟南市自然資源和規劃局，落款時間為2023年4月28日。

　　相關部門人士證實，本次調整由稅務部門聯合多個部門向市政府遞交報告，主要目的是為了進一步堵上“陰陽合同”漏洞，提高二手房交易環節評估計稅價格的準確性。由于通告發布後正值“五一”假期，具體實施從5月4日上班後執行。據了解，具體到調整幅度，會根據片區、地段市場實際情況“一房一價”進行評估。

　　評估計稅價逐漸向市場價靠攏

　　緯一路地處育英中學學區，集聚了較多的二手房門店。在一家房産中介門店，一對夫婦正繳納傭金，當房産經紀人告知5月4日辦理過戶計稅價格有可能發生變化時，他們比較詫異。該夫婦急于購買學區房為孩子辦理小學入學報名，對于趕上此次評估價格調整也頗為無奈。房産經紀人表示，該套房産為“滿五唯一”，由于建築面積是40多平方米的小戶型，免除個稅，只需繳總房款1%的契稅，最終繳稅額以現場辦理業務時係統評估計稅價為準。

　　2018年9月1日起，濟南市稅務局調整存量房交易評估計稅價格，學區房等熱點區域、市區核心地段二手房計稅價至少上浮50%。若納稅人申報的交易價格經認定偏低且無正當理由的，將根據係統內該套房産評估價作為參考價計稅。

　　現實中，二手房市場“一房一價”具有復雜性。以育英學區房為例，上次調整後評估計稅價1.8萬元到1.9萬元，目前市場成交單價在“3萬元+”，越是小戶型單價越高，甚至有的站上“4萬元+”。假設一套45平方米的小戶型，以評估計稅價18000元/平方米的單價成交，總房款81萬元，但這一價格只停留在紙面上，畢竟此類戶型市場成交總價普遍在170萬元以上，因而並不能準確反映該區域市場實際交易價格。甚至在有的地段、區域，存在以遠低于評估計稅價成交的情況，一份合同用來交稅、過戶，另一份合同為買賣雙方真實的成交價。

　　評估價調整不會影響市場走向

　　今年一季度濟南二手房市場飄紅，二手住宅環比增長0.4%，是2021年9月以來首次現正增長。二手住宅交易1.73萬套，成交面積179.05萬平方米，同比增長113.88%。中住房産育英學區店房産經紀人介紹，今年春節過後學區房交易量增多，他們門店三四月份業績在四五十萬元，比去年同期翻番。

　　在市場向好的情況下，調整存量房評估價格會不會影響市場預期?濟南房産網大客戶事業部有關人士認為，此舉對市場買賣影響不是很大，“不是因為稅費成本高了，人們就不買房了，畢竟市場需求在那裏。”據介紹，2018年9月1日調整到現在接近6年，這屬于正常的調整，預計本次調整後評估計稅價格和市場實際成交價更加接近。

　　就在本次調整通告發布前，自然資源部負責人宣布我國全面實現不動産統一登記。不過，濟南市不動産登記中心有關人士明確表示，調整二手房評估價格與不動産統一登記無關，和房産稅也沒有聯繫。