瞭望｜樓市剛需如何疏導？
◆ 一邊是“四限”齊下的嚴厲調控，遏制房價上漲，一邊是一些地方二手房對新房出現價格倒挂
◆ 在如何精細化支援合理自住性和改善性購房方面，亟待對樓市的合理剛需進行更有作為的有效疏導
◆ 現階段，有不少地方的房産調控政策已無太大空間，放寬的可能性不大
◆ 一方面，可以通過增加大城市群落供給、減少和壓縮中小城市土地供給來平衡資産市場供應
◆ 另一方面，要把資本市場搞起來，通過金融創新，引入優質的實體經濟，增加投資需求，錢就不會一直在房地産領域轉，房價也就能降下來
隨著調控政策深化，全國樓市普遍“降溫”且趨于理性。近期，江蘇省南京市部分樓盤出現萬人通宵排隊購房的場景，一度被誤讀為樓市重新趨熱的先兆。
日前，《瞭望》新聞周刊記者就此深入調研發現，一邊是“四限”齊下的嚴厲調控，遏制房價上漲，一邊是一些地方二手房對新房出現價格倒挂。這種“矛盾”現象折射出，在如何精細化支援合理自住性和改善性購房方面，當前亟待對樓市的合理剛需進行更加有作為的有效疏導。受訪專家建議找準病灶，精準施策，通過增加優質供給，平抑房價、穩定預期，真正從“住有所居”的政策目標切實推動市場健康發展。
萬人“搶房”真相
近日，南京河西南區域10家樓盤集中加推3177套房，隨後出現近萬人通宵排隊搶房。據南京公證處統計，從11月15日早上8點至16日早上8點，整整24小時有14640組購房者排隊登記。
“登記的只是搖號資格”，一位購房人告訴《瞭望》新聞周刊記者，這幾家樓盤都要求最低首付8成，同時需要在銀行存款至少200萬元以備驗資。“河西是南京新城區，升值潛力最大，大家都盯著它。我也知道希望渺茫，但至少這次是有機會的”。
據估算，10個樓盤最大的房型8成首付款超過800萬元，多數房子的首付款在400萬元左右。這意味著，當天有上萬的購房者將數百億資金存在了指定的銀行裏。在當天排隊最長的佳兆業城市廣場，349套房引來4268組購房者。本刊記者在該樓盤現場看到，排隊長度已經超過200米。
售樓處工作人員説，這裏從早上8點就排起了長隊，已有2000多人進場，但完成驗資至少還要再等待3小時。因登記人流較大，登記地點安置在了售樓處10多公里外的一個賓館，並挂出告示稱要貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神，但依然有近兩千人排隊。
“我買來自住的，我也算剛需，想盡辦法也得買上。”市民聞先生搖到其中一個樓盤120平方米的房子，在欣喜的同時也感覺到巨大的壓力。親戚朋友、信用貸、過橋資金……能借的他都借遍了。為了還這300多萬元的首付，他要把現有的房子拿去銀行抵押，還要小心維護與親朋的關係。
剛需購房者費盡心思想要“上車”，一些投資者也借機“搏一搏”。本刊記者聯繫到一位當天的購房人，他告訴記者，這次他們是通過4個人“眾籌”來買房的。其中一人有購房資格，但資金不夠，其他人各湊了100萬元。
這種現象也引起一些收入不高群體的“望房興嘆”。在南京某事業單位工作不到一年的小何，四千元的月薪支付房租後已所剩無幾。作為年輕人，他感覺壓力很大，“看到那麼多人搶房子，感到無奈和無力。”
《瞭望》新聞周刊記者了解到，河西是近年來南京房價上漲較快的區域。2015年至2016年初，該區域土拍連續出現“地王”，商品房價格也隨之節節攀升。2016年9月開始限購後，隨著調控不斷加碼，雖然需求旺盛，但新房價格被嚴格控制在2016年10月份水準。
因為嚴格限價，此次河西南新房申報價格不超過3.5萬元/平方米，河西中新房申報價不超過4.5萬元/平方米。然而，目前河西區域二手房的報價普遍在5萬～6萬元/平方米，形成了巨大價格倒挂。每平方米1萬多元的差價，讓不少購房者覺得買到就是賺到。
供需有待再平衡
“壓制價格，供應量少，加上集中認籌，必然帶來這樣的情況。”接受《瞭望》新聞周刊記者採訪中，業內人士普遍認為，萬人搶房主要是因為當前樓市存在供求不匹配問題，合理需求需要有效疏導。
南京林業大學城市與房地産研究中心主任孟祥遠認為，集中上市很大程度上刺激了河西區域積壓已久的需求，加上價格限制帶來的差價空間，很多購房者前來排隊。主要是自住性需求一度被壓抑的後果。
本刊記者了解到，去年調控以來，南京房價總體穩中趨降。今年“限購、限貸、限價、限售”四限政策湊齊，市場逐漸轉冷，價格受到抑制，但深層次的挑戰也在逐漸顯露出來。
——博弈房企“憋”不住。南京市房管局有關負責人表示，此次集中推出河西南的樓盤，主要是為了滿足剛需和改善型需求的購房者。相關部門積極做了準備，對認籌查驗地點進行了分散，避免人流過度集中帶來安全隱患。但由于限價，也就是要求開盤房價不超過去年的水準，導致河西區域典型的價格倒挂，利差成為投資客的主要目標。
當前，市場迅速降溫之後，上市量和成交量雙雙下滑。來自365房地産網的數據顯示，今年10月份南京成交新房3787套，環比9月份下跌了42%，同比下滑4成多，“金九銀十”本來是旺銷周期，南京只賣掉10372套房，創6年以來新低。
一位資深業內人士説，現在房企多是上市公司，財務報表有要求，銷售盈利壓力很大。此前，為防范房價上漲，河西區域近半年沒有發放銷售許可。這次放開，開發商為緩解資金壓力，只能拿出一部分來賣，但不會推出核心地塊。
——普遍降溫下，供需有待再平衡。《瞭望》新聞周刊記者採訪了解到，各地政府部門為穩定房價採取了不少辦法。如，限制銷售上傳備案：備案一套價格較低的郊區房，才能備案一套主城的高價房。限制高房價區域的銷售許可發放等方式，避免區域高房價直接呈現在統計數據中。
目前，隨著調控政策的持續，南京房價總體呈現穩中趨降走勢。但隨著調控政策不斷升級，尤其是今年以來，南京四限政策湊齊，市場整體轉冷但部分區域仍然火爆。一方面為防止房價過快上漲，地方主管部門不得不壓制新房價格。但新房與二手房價格倒挂，出現“買到就是賺到”的現狀，有可能刺激投機行為；另一方面，為維護交易秩序，銷售過程中主管部門又不得不設置高首付比例等門檻，部分剛需群體購房能力受到限制。
積極有序引導剛需
真的是“買到就賺到”嗎？採訪中，南京一家事業單位職工付先生，在河西區域租房居住，他的經歷表明這個區域有大量住房空置。“很多人買了，並不在這裏住，這裏的二手房可謂有價無市。”孟祥遠也表示，10月份南京房價首次同比下跌1.1%，表明經過一年的調控，過快上漲的勢頭已經被遏制了。甚至有些區域，已經出現了政府給一個指導價，開發商開盤卻賣不出去的情況。像南京河西這樣的情況並不普遍，在新購房産不滿三年不得交易的政策下，投資的風險也在上升。
實際上，此前多地也曾有因各種原因導致的房地産市場局部火爆現象。一些地方房源少、要求全款買，反而引發“搶房”。“有點風聲，大家都緊張。不止南京，其他地方也一樣。”一名三線城市銀監係統的部門負責人向《瞭望》新聞周刊記者表示，她所在的城市也出現了一二手房價倒挂，主城區首付新房均價11000元，二手房是13000元，而且開發商因為房源少，要求全款買，大家反而會去搶。
這位負責人説，從個人住房按揭貸款來看，部分地方投資性購房需求增多，加杠桿現象在增加。同時，房企資金補充渠道少，資金壓力進一步加大。一線城市要防范局部過熱變成全局過熱，而一些三線城市也要防范銷售速度減緩，引發成新一輪“去庫存”壓力。
房地産是經濟的穩定器，也是發展的雙刃劍。中泰證券首席經濟學家李迅雷説，一二線城市的高房價、三四線城市的高庫存，以及房企和居民的高杠桿，就可能造成經濟運作的隱患。
本刊記者了解到，現階段，有不少地方的房産調控政策已無太大空間，放寬的可能性不大。針對樓市普遍降溫下的局部“搶房”現象，部分專家認為，這既考驗著地方疏導樓市合理需求和有效甄別投機行為的智慧，也對各方面的係統施策提出了要求。
採訪中，南京大學長三角經濟社會發展研究中心執行主任劉志彪同時提醒，過去的貨幣寬鬆多年，市場上投資的錢不缺，這些資金追逐有限的優質資産結果自然是漲價，樓市調控仍然需要探尋長效機制。
“説到底，還是資産荒的問題”。劉志彪説，目前的投資手段、投資工具、投資市場等基礎發展都不足，需要進一步增加優質資産供應，錢就不會一直在房地産領域轉，房價也就能降下來。
劉志彪等受訪專家建議，一方面，可以通過增加大城市群落供給、減少和壓縮中小城市土地供給來平衡資産市場供應；另一方面，要把資本市場搞起來，通過金融創新，引入優質的實體經濟，增加投資需求。（刊于《瞭望》2017年第49期，原題《樓市剛需如何疏導》 記者 潘曄 楊紹功 陳剛）
