2015年全國兩會上，李克強總理在政府工作報告中提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”。近日，住建部與國土部聯合發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》，規定“市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”。
政府如何為商品房“換新衣”？
措施一：存量房過多，可暫停供地
《通知》規定，住房供過于求的地區，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
一句話解讀：房地産問題根源其實還是土地供應水準。
措施二：未開發房地産用地，可改用途
《通知》規定，對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支援居民自住和改善性住房需求。房地産供應明顯偏多或在建房地産用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地産用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地産用地轉型利用，用于國家支援的新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等項目用途的開發建設，促進其他産業投資。
一句話解讀：國內一些城市的房地産市場不夠景氣，嚴重供大于求的局面已經成型，適當調整土地用途是切實可行的。
措施三：商品房可作為安置房和公租房
《通知》規定，為進一步加大住房保障貨幣化力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地産項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地産用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，並完善配套用地手續。
一句話解讀：最關鍵的問題還是收購的價格，開發商的心理價位與政府能掏出的錢之間恐怕會有較大的落差。
政策“落地”，有何難點？
存量房轉為保障性住房的地方探索正在擴容
針對部分地區出現的“産品過剩”和“不對路”的問題，此次《通知》實際上提供了解決“去庫存”的兩大導向，一是建成的商品房，政府購買用于保障房；二是未建的地塊可直接轉成保障房用地。相比較而言，第二種方式可能在操作上更具可行性。此前，不少地區也已經推出相關政策。
寧波市：3月中旬，通過《關于創新保障性住房提供方式的指導意見》，明確提出貨幣安置及“收購市場房源以籌集保障性住房”。
鄂爾多斯市：2014年下半年出臺政策，決定3年內不再新建商品房，同時鼓勵國有大型企業、重大項目建設單位團購，並回購商品房用以城市棚戶區改造安置房和保障性住房。
湖南省：已有9個市、州制定了實施意見和細則，其中長沙市出臺具體文件，進入實質性操作階段。2014年長沙市開福區黃興北路棚改徵收項目率先探索團購商品房作棚改安置房模式時，吸引了16家樓盤參與團購活動。
“公租房偏遠不方便”，網友隨遇而安説，很多地方新建的公租房都在偏遠城郊，這不方便居民生活，建議每個新建的商品房小區中都要有一定比例的房子拿出來做公租房。一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地産庫存壓力；一面是地方政府捉襟見肘的財政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，被認為是“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策開始“落地”。
確定合適的收購價格是一個難點
商品房回購涉及房源選擇、戶型配套、價格確定等諸多方面，需要在探索、試點基礎上制定相應操作流程，規范收購、回租過程。價格確定是一個難點問題，回購價格不能是強迫性的，而是要多方協商。“一方面價格要優惠，財政資金要有績效，老百姓要得到實惠；另一方面，也要保持開發商的合理利潤，否則可能‘遇冷’。”
針對社會普遍擔憂的收購存量房用作保障房過程中可能存在的不透明操作以及尋租、腐敗等問題，業內人士建議，相關部門應在出臺指導意見時強化監管，做到公開透明，防止“暗箱操作”。
（內容據新華網、揚子晚報、北京青年報等）
