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樓市低溫運行 房企更新“取暖”模式
2017-04-21 07:38:00 來源: 新京報
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  各地樓市因政策收緊,寒潮排山倒海而來,房企未來的生存路徑面臨轉向。 圖/視覺中國

  樓市因政策收緊,寒潮排山倒海般涌來。此前,面對市場“熱情”,上海、廈門等城市甚至對原有政策多次升級。隨著後續需求量縮水,以及融資等政策收緊,房企未來的生存路徑面臨轉向。在行業新一輪深度調整的預期下,房企應該如何低溫運轉?

  市場持續降溫

  進入4月以來,全國多個城市樓市面臨降溫態勢。

  根據易居研究院數據顯示,4月1日-15日,其所監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1286萬平方米,同比減少22%。在這50個城市中,至少有23個城市出臺了各類管控政策。這些城市的數據顯示下滑態勢更加明顯。預計隨著政策效應的繼續釋放,後續跌幅會繼續擴大。

  不僅是成交量,全國多個熱點城市樓市的成交價格漲幅也保持降溫態勢。

  從國家統計局發布的住宅銷售價格統計數據不難看出,3月份70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落,比2月份增加4個。其中,一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續6個月回落,二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月回落。

  亞豪機構市場總監郭毅表示,一、二線城市相繼出臺房地産調控政策,其中北京出臺房地産相關政策的次數尤其頻繁,還有廣州、珠海、廈門等在內的30余個城市也密集出臺收緊政策。在供需雙重調控發力之下,以北京為代表的住宅市場成交已出現迅速回落,而在成交調整到位之後,下一步將進入到價格調整的環節,預計今年全國商品住宅價格趨勢將穩中下滑。

  行業或將面臨深度調整

  市場降溫的同時,房企的融資環境也在收緊。統計局的數據顯示,自3月份開始房地産貸款增速明顯放緩,信貸收緊趨勢顯現。

  對于此前看好的三、四線城市後勁,有房企也表示出疑慮。

  萬科2016年年報中顯示,對煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個城市共13個項目進行計提存貨跌價準備,總金額為13.8億元,較2015年的存貨跌價準備金額增長82.3%。

  中原地産首席分析師張大偉認為,這一輪調控下是房企出現判斷最分裂的時代,大房企拼搶規模獲得廉價資金和生存空間,小房企也有高價賣地、賣股權的機會。未來房地産市場競爭是資金成本的競爭。

  也許正是面對這種變化,房企在淡市布局、新業務開發方面開始了上下求索。在租賃業務、商業地産、特色小鎮、健康生態産業等方面,包括萬科、碧桂園、華潤等在內的品牌房企都在尋找新的可能性。

  技巧1

  淡市並購布局全國

  市場最冷的時候,也是悄然布局的最佳時機。這也許是行業公認的一條潛規則。

  有“並購王”之稱的融創正是其中的典型代表。雖然孫宏斌在2016年的業績發布會上表示出對市場下行擔憂,但對于融創方面來説,今年將更加重視並購機會,把握行業加速整合契機。2017年到2018年,或許是融創的又一輪並購窗口期。

  實際上,規模擴張是融創最鮮明的標簽之一。其2016年年報顯示,截至2016年12月31號,融創正在開發的239個項目中,只有88個是100%權益,其余均為合作開發。若按照開發面積計算,68%的項目來自並購。

  融創行政總裁汪孟德也曾表示,這一輪調控的影響“特別深遠,嚴峻性超過預期”,對房企明年現金流是極大挑戰,這也是融創不惜犧牲利潤、加速並購、提前布局的主要原因。

  住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示,在樓市這輪調整的新格局中,房企強者越強的趨勢將會更為明顯,中小企業被兼並、被合作、被融合愈演愈烈。“優勝劣汰房地産市場才能健康發展,當然也會出現更多的融合。”

  技巧2

  潛力城市拿地“囤糧”

  相比于並購,去年賺得盆滿缽滿的不少房企則選擇了直接在土地市場上囤糧。

  中原地産數據顯示,截至2017年3月30日,全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億,同比上漲了59.6%。從全國看,武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億。其中,武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億。

  張大偉表示,在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大年份後,房企在熱點城市補充土地的積極性明顯較高,即使在調控影響下,各地土地市場也未出現流標等明顯的降溫現象。

  旭輝方面表示,今年公司將重點布局一線及二線城市,及一線城市的衛星城市及強三線城市。但凡有看好的城市,合理的土地就會出手。同時旭輝還採用多元的土地收購策略,增加二手土地收並購,實現一二級聯動。

  不過也有業內人士表示,市場進入調整期後,土地成本增加對于房企來説面臨不小的壓力。“去年下半年至今的地王,如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

  技巧3

  “退房”也是一種選擇

  在調控政策全面收緊的當下,部分房企剝離房地産業務也成為一種趨勢。

  行業集中度增強,令越來越多的非房地産行業上市公司選擇退出房地産行業。今年以來,包括紅豆股份等在內超過20家上市公司發布公告退出房地産業。而在此之前,雲南白藥、南京高科、水井坊、北大荒等公司也相繼退出房地産行業。

  而另一方面,房企的多元化轉型,令“退房”現象也變得更為集中。

  “是因為企業的多元化戰略發展的需要,還是因為迎合經濟結構調整市場背景下的城鎮化轉型發展機會,或是為了降低融資成本的需要,品牌房企”跨界“轉型投資趨勢在2014年下半年以來顯得非常火爆。”張宏偉表示。

  記者了解到,這其中萊茵置業轉型體育産業、華麗家族轉型石墨烯、東方銀星轉型建材貿易、海德股份轉型外貿、中體産業轉型彩票、證大置業轉型投資、浙江廣廈轉型體育影視文化等都是典型代表。

  張宏偉表示,2017-2019年這段時期內,品牌房企在“跨界”轉型投資上將有更大的動作。屆時,在轉型力量推動之下,更多的房企開始剝離部分或全部地産業務,這些公司將出現“退房”現象。(方王洋)

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【糾錯】 責任編輯: 聶靜
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