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契稅法來了 契稅要漲買房趁早?律師:這是誤讀
2020-08-14 10:47:03 來源: 重慶日報
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  8月11日,十三屆全國人大常委會第二十一次會議通過《中華人民共和國契稅法》(以下簡稱契稅法),從明年9月1日起實施。屆時,從1997年10月1日開始生效實施的《中華人民共和國契稅暫行條例》(以下簡稱“暫行條例”)廢止。

  契稅法有何亮點?與“暫行條例”又有哪些不同?買房要多繳稅嗎?契稅要怎麼收?8月13日,重慶日報記者採訪了重慶市律師協會理事、重慶德瑯律師事務所合夥人龍莉。

  稅率並沒發生變化

  “契稅法的頒布意味著,作為重大稅種的契稅,終于從法規的位階上升到了法律的位階。”龍莉説,契稅法將20多年來散落在“暫行條例”、“實施細則”,財政部、國家稅務總局相關“函件”和“通知”裏的契稅規定進行了匯總,也對原來規定模糊或遺漏的地方進行了補充,是我國稅法體係完善的重要舉措。

  本次通過的契稅法共計十六條。“別看條數少,但內容涵蓋全面,從納稅人、徵稅對象、納稅義務發生時間、計稅依據、稅率、法定減免、徵收管理等幾個方面作了全面的規定。”龍莉説。

  “稅率是本次契稅法通過後被大眾傳得最多的一個點,很多房産中介甚至借此宣傳‘契稅要漲,買房趁早’。”龍莉説,這其實是對契稅法的誤讀。我國現行“暫行條例”自1997年開始實施時,就規定“契稅稅率為3%-5%”,本次通過的契稅法完全沿用該稅率,沒有變化。

  為何平時買房交的契稅沒有這麼多?對此,龍莉解釋,這是因為契稅是地方稅,也就是徵收後留存當地,在執行過程中,省、自治區、直轄市在報備財政部和國稅總局後可以執行不同的稅率。比如,重慶市購房就是依據《財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部關于調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》執行的1%、1.5%、2%的稅率。

  本次通過的契稅法並沒有對稅率進行調整,只是因為上升到法律的位階,契稅法由全國人大常委會通過,故對稅率具體實施的調整,由省、自治區、直轄市報全國人大常委會和國務院備案,備案主體發生了變化。

  免徵注意適用條件

  龍莉説,對于免徵契稅,契稅法規定了六種情況。其中與老百姓最相關的是第四和第五種情況。

  第四種情況中,夫妻之間變更不交契稅是財稅[2014]4號《關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》的內容;第五種情況中,法定繼承人繼承不交契稅是國稅函[2004]1036號《關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》的內容。

  龍莉提醒,這兩種情況要適用免稅,一定要注意適用條件。第四種情況是夫妻關係存續期間,這是對時間的限制,只要滿足該條件,對夫妻之間房屋的過戶更名、加名、減名、確定份額等都是免契稅的。

  第五種情況是關于繼承的。這裏的條件是只有法定繼承人在繼承時免契稅,包括法定繼承人通過遺囑進行繼承。如果是非法定繼承人通過遺囑承受房産土地,則不能適用,應按接受贈與來繳稅。

  申報時間更合習慣

  “在計稅依據上基本無變化,契稅法也是明確以成交價格為確定依據。”龍莉説,值得注意的是,對于成交價格的確定,不僅僅是約定的貨幣價款數額,也包括以實物、其他經濟利益為對價的情況;在贈與等無對價的情況下,由稅務部門根據市場價核定價格。

  同時,給予了稅務部門在價格明顯偏低的情況下以《稅收徵收管理法》要求進行調整核定徵稅的權力。

  那麼,是否價格明顯偏低就一定會被核定呢?

  “這要看是否有正當理由。”龍莉舉例説,比如十年前原購買價80萬元的一套房産,現市場價值約500萬元,若是進行二手房交易,為少交契稅,把合同上價格寫為100萬元,則會被稅務部門認定為價格明顯偏低且沒有正當理由,從而仍會被按市場價核定徵收契稅;如果是父母與子女之間的買賣合同,直係親屬之間過戶不以營利為目的,有正當理由不按市場價轉讓,稅務部門則不會予以核定。

  此外,“暫行條例”中規定,契稅的申報在納稅義務發生之日起10日內進行納稅申報,契稅法調整為契稅的申報繳納時間為“依法辦理土地、房屋權屬登記手續前”,這樣就更加符合交易習慣,也為有條件的退稅做了鋪墊。

  新增申請退稅規定

  “契稅法的新增亮點,是第十二條規定的申請退稅,這是契稅徵收歷史上的重大變化。”龍莉説,現實情形中,有太多因為合同的效力或合同的履行問題導致最終土地房屋不能過戶,而原買受人已繳納了稅款的情況。但在“暫行條例”和相關細則、財稅文件中,都沒有對此種情況是否可以退稅進行明確規定或説明。

  龍莉説,房屋土地標的額大,對應稅率即使為1%,相應稅額也至少以萬計。在沒有實際履行完成或被撤銷導致權屬最終沒有變更的情況下,若不能對已繳納稅款予以退還,勢必導致當事人的重大利益損失。

  “此前,學界對契稅到底是按行為發生進行徵稅,還是按財産轉移進行徵稅,一直爭論不下。”龍莉説,契稅法一錘定音,權屬轉移合同不生效、無效、被撤銷或被解除的,只要權屬轉移登記還沒有辦理,已經繳納的契稅均可申請退還。這意味著,如果對土地房屋權屬變更合同履行有爭議或有潛在履行風險的情況下,當事人可以暫緩辦理權屬登記。(記者 黃喬)

【糾錯】 責任編輯: 陶玉蓮
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