最近,原本指望成為房産市場的“藍海”的長租公寓,遭到了空前的譴責和質疑。先是蛋殼、自如等企業被質疑為爭奪租房資源,惡意拉抬房租,之後又有自媒體文章放出重磅炸彈稱“為什麼中介哄搶租賃房源,因為販毒都沒它來錢快”,矛頭直指“長租公寓+房租貸”的模式。

　　簡單來説,房租貸的模式是這樣的:由房産中介向房東承諾包租,中介對房子做出簡單裝修、統一管理,甚至還打隔斷(在不直接違反“群租”規定的情況下,把兩房變成三房)；隨後,中介以“押一付一”“0押金”吸引客源,引導租客與金融公司、銀行簽訂“房租貸”,將一年租金甚至更長的租金一下子交給房産中介,租客慢慢還貸,而中介按月將房租交給房東。

　　這種模式理論上是完美的,各方都是受益者:房東獲得了穩定的租金來源,避免直接向租客催租；年輕租客因為有了“房租貸”,降低了租房的門檻,只要能細水長流地還貸,就能長租房子；金融公司獲得了穩定的借貸業務；其中最賺的還是房産中介,一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款,有租客甚至簽訂了百萬元以上的授信額度。有了這些海量資金的加持,中介公司就能繼續在市場上橫衝直撞,跑馬圈地。

　　必須看到,這已經不是傳統意義上的房産中介服務,而是一種金融服務,而且是一種加了杠桿的金融服務。正因如此,這種模式背後的金融風險和法律糾紛不容小覷。

　　原本,中介業務屬于法律上的居間合同,房産中介一手托兩家、撮合雙方交易,所得到的傭金一般是一個月的房租,通常也就幾千元。而在目前的房租貸模式下,它其實是將房租資産證券化(ABS),而且動輒就是數萬元,甚至幾十萬元的租金貸款,全部集中到了房産中介手中。值得注意的是,房子並不是房産中介的資産,他們僅僅通過轉租就獲得了數十萬元的資金。這種模式被網友稱為“空手套白狼”,也不是沒有道理的。

　　又因為有了資本杠桿的支援,使整個模式脫離了賺取房租的基石,讓長租玩家不顧成本、瘋狂地跑馬圈地,斬獲赤裸裸的現金流,這種瘋狂的加杠桿是和中央定下的“去杠桿化”的宏觀調控政策背道而馳的,還可能醞釀新的係統性風險。

　　畢竟,以前普通的租房糾紛,一般只涉及一兩個月的租金損失,社會波及面較小,但在目前激進的“房租貸”操作模式下,將資金風險驟然就提升到了幾十萬、上百萬元的級別,而且把之前點對點的個案風險集聚成為平颱風險,一旦風控出現問題,就可能成為社會事件。

　　而且在這個模式之下,風險和收益分配並不公平,房産中介一下子獲得了一年甚至幾年的租金,而房東仍是按月拿租,租客卻背下了所有貸款。如果發生爆倉、經營方倒閉,房東在拿不到房租的情況下就會趕走租客,租客就要面臨既身背巨債又無房可住的尷尬。

　　目前這樣的局面已經出現。杭州鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣布破産,而4000戶租客們通過一個名為“51返唄”(現更名為“愛上街”)的APP一次性把租金付給了鼎家,如今租客不僅拿不到先行支付的押金,還依然要每月按時向愛上街還錢,房東也正在收房。這個坑誰來填?

　　“房住不炒”“租售同權”已經是大勢所趨,房租的長期化、穩定化是全社會樂見其成的。但是,這需要提高房屋供給品質。北京、上海一些所謂“老破小”小區,不經裝修改造,很難構成有效供給,而普通房主往往不願意出這筆錢。相比之下,長租公寓模式有其自身的亮點,即通過對于房産的改造,獲得溢價收益以及較為穩定的現金流。這本是房産業的“一股清流”。但是這個模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰車,就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。

　　當務之急是要及時控制長租模式下的金融風險,讓長租公寓回歸“長住”本質,而不是充當金融工具。 （沈彬）

【糾錯】

責任編輯： 張倩