➤儘管地方政府鼓勵群眾對未列入文物保護範疇的傳統風貌建築修繕改造，並加以利用。但因為市場流通性差、産權複雜，多數銀行並不接受此類房屋作為貸款抵押物，住戶“修不起”，投資人“修不了”

➤“名城古建貸”採取“抵押+擔保+收儲”模式

➤“名城古建貸”的推出，實現了老舊危房産的活化利用和開發增值，助群眾增收、為社會增益；減輕了城市更新的財政壓力，有利於保護古城文化精神載體，助推文旅業態加速布局

  文 |《瞭望》新聞周刊記者 秦宏

  福建省龍岩市長汀縣坐落於武夷山脈南麓，閩贛兩省交界的崇山峻嶺之間。它是第三批國家歷史文化名城，也是福建省國家歷史文化名城中唯一的縣級城市。

  從唐代到清代的1000多年間，長汀一直是古汀州治所所在地，有“客家首府”之稱。長汀國家歷史文化名城核心保護區內，有傳統風貌建築4856處，以全木或土木結構為主。它們是當地群眾世代傳遞的“鄉愁”，也是傳統文化留存、傳承以及活化利用的寶貴資源。

  為進一步喚醒古建，2023年以來，長汀創新推出“名城古建貸”金融産品，探索適合長汀實際的傳統風貌建築抵押貸款機制，實現老舊危房的活化利用和開發增值，有助於夯實歷史文化名城保護基本盤，積蓄文旅産業發展的底氣。

游客在福建省長汀縣汀州鎮參觀古建築（資料照片） 林善傳攝 / 本刊

  金融為老舊危房輸血

  長汀國家歷史文化名城核心保護區範圍2.12平方公里，共有4條省級歷史文化街區和1個歷史風貌區，13個國家級傳統村落、5個中國歷史文化名村，歷史建築共513棟，傳統風貌建築共有4856處。

  “房齡最短的也有40餘年。”長汀縣國家歷史文化名城管委會（以下簡稱“長汀名城委”）負責人李靖生告訴《瞭望》新聞周刊。

  在推進歷史文化名城保護過程中，由於財政資金有限，當地政府只能先對主要街區中列入各級文物保護範疇的房屋進行重點保護。

  長汀名城委的摸底調查顯示，僅以位於長汀城區的汀州鎮為例，有意申請或急需危舊房個體改建的群眾就達306戶。“這些房屋佔地廣、面積大、住戶多，年久失修、設施欠缺，群眾居住不便且有安全隱患。鄉鎮和社區面臨很大的防洪、防震、防火壓力。”李靖生説。

  儘管地方政府鼓勵群眾對未列入文物保護範疇的傳統風貌建築修繕改造，並加以利用。但因為市場流通性差、産權複雜，多數銀行並不接受此類房屋作為貸款抵押物，住戶“修不起”，投資人“修不了”。

  2023年4月，長汀名城委聯合縣農業融資擔保公司、縣土地與房屋徵收中心，與縣農村信用合作聯社（以下簡稱“長汀農信聯社”），創新&&了“名城古建貸”金融産品。

  “名城古建貸”採取“抵押+擔保+收儲”模式。

  “縣農業融資擔保公司收取0.5%的擔保費用作保證擔保，借款人以其本人或第三人在名城保護區範圍內依法有權處置，産權清晰且産權證與實物一致的房地産作為抵押進行反擔保，向縣農信聯社申請貸款用於房屋修繕流轉或産業經營等。”長汀農信聯社黨委副書記、主任盧老林説。

  據介紹，如果借款人無法按時歸還貸款本息，將由縣農業融資擔保公司代償，並對抵押物進行依法拍賣；若流拍，則由縣土地與房屋徵收中心對抵押物進行收儲、處置。

  “通過這一風險共擔的産品設計，我們可向貸款客戶提供額度不超過房屋評估價值80%的貸款。”盧老林説。據長汀農信聯社統計，截至2024年6月末，“名城古建貸”已向近200名客戶貸款近1.7億元。

  “貸”動古建活化利用

  2023年5月，家住福建省龍岩市長汀縣的陳榮祿成為首批“名城古建貸”的受益者。

  陳榮祿在濟川門景區附近開了一家民宿。這裡是古汀州入城第一關，始建於1066年，距今已有近千年歷史。因為地理位置優越，陳榮祿的民宿經常一房難求。他計劃擴大經營規模，但面臨資金壓力。

  “名城古建貸”救了急。陳榮祿用自有房産作抵押，貸款67萬元用於擴大民宿規模。去年以來，他的民宿在節假日期間經常爆滿。

  為降低貸款風險，目前“名城古建貸”的抵押物多數為位於長汀縣4條歷史文化街區及其延伸街區，産權清晰且已有産業經營規劃或有流轉意向的傳統風貌建築。

  “名城古建貸”的貸款用途呈多樣化特點。有的居民通過貸款裝修房屋自行經營，也有的租賃給經營戶。

  2024年1月份，當地居民丁春發用老舊房子作抵押，辦理85萬元的“名城古建貸”，將老房子修繕一新，出租給了商戶經營餐館。

  李靖生説，“名城古建貸”為房屋産權人與經營主體共建共享搭建橋梁，帶動社會資本對老舊房屋合理高效利用和市場化運作。

  “名城古建貸一經推出，就受到歷史文化街區老居民和經營民宿、旅拍、餐廳、咖啡廳等新業態業主的青睞。”長汀農信聯社客戶經理廖娟娟介紹，目前，她已為十多個客戶發放貸款超千萬元。

  端穩文旅金飯碗

  “客人絡繹不絕，經常滿房，我們這些古城老居民也端上了旅游‘金飯碗’。”在“名城古建貸”助力下，廖朝霞把自家在景區附近的老房改造成了名為“湘遇”的度假屋。令她驚喜的是，從申請到放貸，僅用時兩天。

  2023年以來，長汀農信聯社發揮營業網點和人員“人熟、地熟、情況熟”、決策鏈短、貸款審批不出縣的優勢，構建金融助理網格化服務。貸款申請通過後，最快當天就可放款。

  據了解，與普通信用和保證貸款相比，“名城古建貸”的貸款利率有着較大幅度優惠，可抵消抵押物擔保費用的80%，有效降低貸款人負擔。

  李靖生認為，“名城古建貸”的推出，實現了老舊危房産的活化利用和開發增值，助群眾增收、為社會增益；減輕了城市更新的財政壓力，有利於保護古城文化精神載體，助推文旅業態加速布局。

  當前，長汀正探索以城帶鄉，發揮國家歷史文化名城文旅吸引力，帶動傳統客家山寨丁屋嶺、國家傳統古村落三洲村等鄉村文旅産業發展。

  2024年以來，長汀名城委和農信聯社等機構已啟動相關傳統風貌建築的産權和市場開發前景等摸底工作。“目前，我們正和丁屋嶺的開發客商洽談，計劃視情況將‘名城古建貸’這一融資模式向歷史文化名鎮、名村推廣。”盧老林説。□