你是否打算投資商鋪
	新華網大連頻道 （2003-03-31 16:15）	來源：大連日報

　　新華網大連3月31日電 A投資商鋪漸成熱點 　　

　　海昌名城捷足先登，佔據了展場中央大堂180平方米的展位。這裡既有精彩的“攀岩”表演，還有被請來助興的極地館表演明星———海獅，使投資者在緊張的投資測算中有了幾許輕鬆。據介紹，海昌名城不僅吸引了想買住宅的人們，還吸引了更多的想買商鋪的投資者參觀展會。海昌集團就是想吸引更多的外地和本地投資者加盟海昌名城，並通過房交會這個窗口，樹立海昌的品牌形象。

　　在昨天開幕的春季房交會上，商業地産異軍突起，格外引人，天津街商業改造和西安路改造等項目紛紛亮相，展場內外瀰漫着新一輪商鋪銷售熱浪。鋪天蓋地的旺鋪廣告，滿面笑容的商鋪印刷品的派送者，往來穿梭的看樓車和不厭其煩的商鋪投資講解員，演繹着今春房交會的這一大亮點。

　　商鋪置業不僅在房交會上成為一大亮點，也是近來房地産市場的一大亮點。隨着天津街、西安路和青泥洼三大商圈及周邊商業項目的大興土木，今年，全市將新增商業地産面積100萬平方米，這為有志於投資商鋪的人們提供了廣闊舞&。

　　投資對於個人來説，是使自己的閒錢得到最大化利用，進而實現增值。近年來，很多投資者看到，儲蓄收益較低，炒股風險較大，炒匯專業性很強，因此，把投資目光轉向房地産。在他們看來，投資房地産有着很高的收益率和穩健率。另外，商鋪可出租，亦可經營，這種靈活方式也是吸引投資者的重要因素。

　　據統計，在目前大連商品房交易中，有7％是投資型買家購買。這部分人買房不再是純粹為了居住，而是以經營和出租等方式投資。他們當中有相當多的人，是用貸款方式購房置業，並通過租金還貸，增加投資收益率。據調查，近年來，大連房地産市場的投資收益率基本穩定在6％ 15％之間。從房地産置業投資的趨勢看，房地産投資漸由單純的商品房住宅投資擴大到産權式酒店、産權式公寓和商業店舖投資上來。同時，隨着精裝修房屋和房地産投資市場的日趨不斷涌現完善，投資商鋪將更加便捷和誘人。

　　B溫州人的商鋪置業觀

　　近幾年，在宏孚地下商業大街和海昌名城等大型商業地産項目中，約有一半的商鋪被外地人購買，其主力則是溫州人。那麼，他們為什麼如此鍾愛商鋪投資呢？

　　來自溫州的高先生介紹説，6年前，他來到大連，在現在海昌名城工地的位置，租了個商鋪，專賣皮具和飾物，生意一直不錯，就想在原來位置買個商鋪自己經營。他説：“你們可能不知道，我在昆明、天津、瀋陽等全國10多個城市，都有商鋪。”

　　看到記者一臉驚訝，高先生又説，你們可能不理解，做生意為什麼不在一個地方做，非要全國跑，戰線拉得那麼長。其實，這就是溫州人的特點。溫州人是哪市場好、商氣旺，哪個城市有發展潛力，就到哪選鋪做生意。你知道嗎？南寧商業步行街80％的投資者是溫州人，長沙、北京、南京、上海的步行街也到處是溫州人的身影。在大連，就有10萬多溫州人在做生意，在站前一帶經營電器零件的人當中，有80％是我們溫州人。不同於外地市民，也包括你們大連人，我們溫州人有點錢，首選的投資是商鋪。所謂“一鋪旺三代”，溫州人體會最深。溫州人很勤勞，能吃苦，擅長做生意，人人都想做老闆。如果我們自己有了鋪面，生活就有了保障，無論是出租還是自營，都非常自主。

　　徐先生也來自溫州，他從更深層次上概括了他們的買鋪觀。他説，溫州人買鋪，一定選好鋪買，決不買爛尾鋪。另外，溫州人經商不一定買鋪，只要有好鋪，寧可花大價錢租，也不去買他們不喜歡的鋪。溫州人買鋪也不一定自己經營，常常是看好了一個項目，十幾個人合夥買下一個樓層，統一招商、出租，這樣既降低了投資風險，又確保固定資産保值增值。

　　據他介紹，天津街改造初期，他們溫州人就想合夥在這裡建個溫州大廈，由於種種原因，計劃沒能實現。不過，他們仍不灰心，決定繼續尋找機會，同時醞釀成立大連溫州商會。因為他們對大連很有信心，可謂前景無限，商機無限。他透露，目前，溫州的商會和房地産中介公司非常看好大連，正積極籌劃組織溫州人看大連商業地産的商鋪招商團，到大連看鋪選鋪，增加在大連的投資。 　

　　C淘得“第一桶金”的本地人

　　據調查，在大連火車站和天津街改造的商業地産項目中，相當一部分投資者是大連本地人，他們多在20世紀90年代就投資商鋪，並獲取豐厚利潤。

　　40多歲的於先生説，他這次又投資商鋪，來自於他對勝利廣場店舖的成功投資。從1983年開始，於先生就在天津街一帶做皮鞋和羊毛衫生意，並且漸成規模，於是，做夢都想自己能有個商鋪。1993年，勝利廣場對外銷售商鋪，他花了111.8萬元，在地下二層買了個鋪面，1998年開業後，將商鋪調到地下一層。現在，他這個商鋪每年每平方米平均租金是8000元至9000元。現在，於先生不僅即將收回當初買鋪的投資，而且在手的店舖還在一個勁地升值。

　　不過，説起當初的投資經歷，於先生頗有感觸。他説，當初他要買鋪，全家人和周圍朋友都反對。有的説，這麼貴的鋪，得100多萬元，不能打水漂啊？有的説，你辛辛苦苦掙了10多年，弄不好全栽進去了。可是，他認為，勝利廣場地腳不錯，人流旺，商氣足，買個鋪面即使租不出去，自己也可以經營。於先生説，當時買鋪，是憑自己多年的經商感覺和自己想做店老闆這點樸素想法才下的決心，根本談不上什麼投資理念和作些投資預測等，現在再買店舖，就不能全憑感覺了。 　　

　　D投資商鋪要細思量再行動

　　一般來講，商鋪投資回收周期是6－8年，此後年出租收益率為16％左右，並且地産保值、增值的功能相當強。不過，投資專業人士認為，商鋪投資可能有高回報也會有高風險，投資前要充分評估可能出現的各種情況，做到細思量再行動。

　　俗話説，同行沒有同利。雖然商鋪投資前景看好，但決不是每個投資者都保賺不賠。市連鎖企業協會秘書長趙順説，走在大連的大街小巷，你會看到，很多公建的大櫥窗上，貼着此房出租、轉讓的商鋪信息。影響住宅投資回報的因素，不過是戶型、樓層、朝向、位置等，可説是屈指可數，但影響商鋪投資回報的因素則複雜得多。他舉例説，像區域、人流、地點、門面、鋪型、整體環境配置、經營類別、裝修檔次、周邊消費層次和習慣，還有開發商開發商業地産後，是否有強有力的後續招商經營能力等，都對商鋪價值的高低直接産生很大影響。所以，最穩妥的辦法是，投資者在買商鋪時，要有較好的定向和品牌組合。

　　另有投資專業人士介紹了商鋪評估的方法：一是用比較的方法。選擇那些與評估對象在同一供需圈內規模相當的商鋪，進行日營業額、客流量、經營方向等方面的調查，綜合這些數據，確定評估對象的回報率。二是採用逆向思維法。尋找同類型火爆商鋪的經營“缺當”，反向思考一下———你搞“粵菜”，我開“魯味”；你的店舖設計成“民族風格”，我的店舖裝修偏要“西洋風味”。另外，“大大連”建設將使商鋪的發展空間拉大。近幾年，隨着市中心老房拆遷，新住宅在郊區拔地而起，城市居民外遷已是大勢所趨。人們日常消費，大都需要通過鄰近的商業網點實現，這個商業空當恰恰是商鋪的發展空間。

　　投資住宅好還是商鋪好？專業人士認為，首先，商鋪投資風險性要比住宅投資大。住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，因為租住宅的人要比租商鋪的人多得多，實在租不出去，還可以自己住。商鋪如果定位沒掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手裏，很難另有用途。其次，商鋪的不確定因素多，如果經營主業受周邊商業業態衝擊，或交通改道、學校搬遷，社區規劃改變，都可使旺鋪變成冷鋪，這些變化也是投資者難以預測的。再次，從規劃上看，小區商鋪必須總量控制，統籌規劃。從經濟發展規律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米／人，而近年來，在經濟發達城市，商業用房面積增長速度過快，有的已突破這一比例。對這一點，投資者也要慎重考慮 ！ （完） 　

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