購房者何種條件下可退房？
	新華網大連頻道 （2003-03-28 15：42）	來源：大連晚報

　　新華網大連3月28日電 如今，隨着我國保護消費者的法規越來越齊全和完善，消費者從商家買的幾乎任何一種商品都可以因為質量等原因得到退換，而恰恰消費者目前消費投資最大的領域——商品房領域的情況不是這樣，消費者花數十萬甚至上百萬元買的房子，如果感到不滿意，想從開發商那裏得到賠償是難上加難。日前，我市消費者譚某花30余萬元購買了一套商品房，但他感到建成的房子與圖紙上看到的戶型不一樣，但他的房子由於符合有關條件，經有關部門調解，開發商同意將購房款退還給譚某。為此，本報記者專訪了大連市工商局合同處有關官員，了解到——

　　大連市工商局合同處的官員&&，從目前的法律法規與法院審判實踐來看，可以退房的條件主要包括“約定條件”和“法定條件”兩種。

　　“約定條件”是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件，如房産商延遲交房超過一定期限，購房人可以要求退房。另外，購房者也可以在合同中約定如小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付後在一定期限內無法取得産權證等退房條件。根據《合同法》規定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立的，若購房者起訴至法院要求退房，一般會得到支持。

　　“法定條件”則是根據法律規定，購房者可以退房的條件，綜合起來主要包括以下5項

　　■購房合同無效 根據《合同法》的規定，合同無效直接結果是因合同取得的財産應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發商退還房款。從實踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：一、開發商無權處分該房産。主要有：開發商未取得預售許可；房屋為共有財産而未經其他共有權人書面同意的；該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。二、開發商存在欺詐情形。雖然時有購房者以此項理由請求退房，但實踐中法院支持的並不多，主要是購房者對開發商存在的欺詐故意與欺詐事實舉證困難所致，要防止此種情形的出現，購房者應盡量要求開發商將其每一項承諾落實為文字並予以簽字確認。

　　■套型誤差 根據《商品房銷售管理辦法》第十九條的規定，按套（單元）計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。本文開頭所提到的消費者譚某就是根據這一條得到了開發商的退房款。

　　■面積誤差 即合同約定面積與産權登記面積發生誤差達到一定比例；若合同中未約定具體的比例，按照有關規定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。

　　■變更規劃、設計已預售的商品房 開發商應在變更規劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形之日起一定時間內書面通知購房者，購房者在接到通知後可選擇是否退房。若開發商未在規定期限內通知，購房者有權要求退房。

　　■質量不合格 商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房。 以上都是購房者可以退房的具體情形，但在目前房價上揚的情況下，如果退房僅是退還原先的購房款，往往會使購房者遭受經濟損失。因此，購房者在與開發商簽訂購房合同時，應約定如退房時開發商除返還房款外還應承擔何種違約責任等條款，這樣才能真正達到制約開發商，保護購房者合法權益的目的 。 （完）記者 : 孔慶蕾 通訊員 : 武冬梅

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