2002年大連房地産市場平穩中蘊含着變化
	新華網大連頻道 （2003-03-28 15：31）	來源：大連晚報

　　新華網大連3月28日電 2002年是房地産市場進入調整期的一年，在這周期性的調整中，大連的房地産市場與其它城市的起起落落相比，顯得相對較為平穩。市場的吐故納新維繫着正常的商品房生産與消費。市場以它自有的調節能力維持着産業的發展平衡。縱觀2002年房地産市場，我們也不難在這相對的平穩中，發現一些與以往不同的特質，這主要表現在以下幾個方面。

　　■銷售熱點向西北地區移動，中低價位的商品房在2002年獨領風騷

　　2002年價位在2500元/平方米——3800元/平方米之間的中低檔商品房，表現出強勁的市場佔有勢頭，以新型房地産公司為例，該公司的泡崖小區為我市低檔商品房的代表，在2002年的秋季房展會上，實現交易面積34000平方米，交易金額約達7000萬元，是本屆展會上獲益最大的企業。與此同時，城市西北部地區新開盤的幾個中低價位的項目也搶盡風頭。如府佳名都、新華綠洲、鵬輝新世紀、名貴山莊、泉水新區的各個樓盤等，銷售業績也都較為理想。

　　銷售熱點的西北移動，一方面原因來自於這個區域內的商品房相對低廉的價格，另一方面還因為城市功能的完善，提高了西北部地區的市民接納程度。首先是商業圈的形成，從家樂福到華聯超市，吸引了市民的消費重心，也帶來了生活重心的傾斜。其次，越來越便利的交通設施的完善，也使市民的出行實現無阻礙交通。還的一個原因，也是因為近年來，我市加大了對西北部地區城市環境的治理和改造，使西北部地區縮短了與城市東南部地區環境的差距，因而形成了西北部地區旺盛的人氣聚集。由於市民對西北部的接納和認可，這個地區也成為眾多房地産商的關注焦點。

　　■中産階層的購房群體，依舊是商品房市場的消費主體，購房傾向出現兩極分化

　　與低價位相比，價格在3500元/平方米——4800元/平方米的中高檔商品房，在2002年，依舊保持着相對穩定的銷售態勢。不溫不火的銷售業績表現出這個層面上的消費者的理性消費心理更強。通過對中高檔商品住宅購買者的資料統計發現，在這個購房群體中，具有大學及以上學歷的消費者，佔有相當大的比例，這説明我市一批以知識階層為主的中産階層的購房群體已經進入商品房市場。

其原因在於這批人大多屬於白領階層的高收入者，對於擁有住房和改善住房的需求也是最強烈的。較高的經濟收入，也使他們在客觀上具備了一定的住房消費能力。而這個層面上的消費群體在房屋地段的選擇上，也表現出較大的差異。一部分人傾向於一種離群索居的居住心理，選擇遠離城市鬧市區、環境幽雅、人煙較為稀少的地區；一部分人則選擇城市的金融、商業中心的小高層住宅，用以居家、置業，其主要用途則是置業。

　　價格在3500元/平方米——4800元/平方米的商品房大多分佈在城市的東部、東南部及西南部。東部是華樂新區，東南部則是中南路沿線，西南部則是高新園區及小平島一帶。這三個地區相比較，華樂東部新區的商品房，比較受到冷落。究其原因，主要的是華樂新區相對遠離城市商業中心，而這個地區的樓盤又都是在相近的時間段迅速建立起來，樓盤在相對時間內的供應能力遠遠大於消費能力；同時，由於在這個地區，短時間內形成了一個大規模的住宅新區，樓群的急速膨脹，帶來了周邊環境基礎設施的滯後，特別是與之相適應的商業設施的滯後，使得這個地區生活的不便利程度越來越明顯。密集而成競爭趨勢的樓群林立，很大程度上降低了這個地區的商品房價值，也使得後來者降低了對這個地區商品房的心理接受價值。而居高不下的商品房價格和消費者每況愈下的心理接受價格，形成越來越大的反差，也使得這個地區的商品房處於一種不尷不尬的境地。

　　與之相比，中南路及西南部地區某些離群索居的樓盤卻悄悄地引起一部分中産階層消費者的關注。特別是環境幽雅的小平島地區越來越被一些中産階層人士所關注。由於這個階層的群體以一些知識型人士為主體，這些人對居住環境的選擇也趨向於個性化和高尚化。對大自然的親近願望和遠離塵囂的心理，使得人煙較為稀少的地區，成為他們心儀的居家理想之所。而這部分人多為有車族，出行不受限制，而公用設施的不便，又恰恰成為阻礙普通市民進入這個生活領域的條件，也成全了他們驕傲和追求高尚的生活理想。因此，城市西南部的某些地區，已成為這部分購房群體的追求目標。

　　與之相反，居於城市經濟、商業中心地區的小高層住宅也成為中産階層選擇的熱點。如三八廣場、二七廣場附近的小高層，在2002年都有較好的銷售業績。選擇這個地區的購房者，多為中産階層的知識型的個體或準個體經營者，購房主要用於置業。因為這個地區靠近城市的金融、貿易中心，高檔寫字間及高檔住宅的價位超出了這個階層的消費能力。而這個地區的居於中高檔商品房之間的小高層住宅，其功能既可以居家，又可以用於置業，因而也成為他們的首選。

　　■大型高檔商業用房（含寫字間）受到冷落

　　在2002年的秋季房展會上，最感冷落的應該是一些大型高檔商業用房。與去年同期相比，大型高檔商業用房（含寫字間）的銷售提前進入了休眠期。

　　在2001年，大型高檔商業用房（含寫字間）的銷售，出現了趨旺的勢頭，每平方米在萬元左右的項目，如星海國寶、新世界曼哈頓大廈、優豪斯等高檔商業用房的銷售業績都很理想。這説明沉寂了幾年的我市大型高檔商業用房市場迎來了一個可喜的生機。這其中的深層原因主要在於近年來大連市的經濟發展迅速，已逐漸地成為東北地區乃至環渤海地區的經濟中心，其經濟的拉動力、輻射力已越來越引起人們的重視。與此同時由於中國加入世貿，也使大連經濟進入世界經濟大循環成為可能，因此也吸引了一些有識之士登陸大連。而在2002年的秋季房展會上，大型高檔商業用房的銷售都不甚理想。如星海國寶、優豪斯、曼哈頓大廈、世紀經典這些高檔商業用房的代表，都不同程度地受到冷落。這説明大型高檔商業用房的消費群體非常有限，而這有限的市場空間，由於2001年的小高潮，使得市場吸納能力趨於飽和。同時又因其內含的高附加值的商業機會，也使得這類商品房的市場消化周期加長，因而在2001年的小高潮之後，2002年的冷寂應是一種正常現象。

　　綜觀2002年大連秋季房屋交易大會，可以看出，我市的房地産市場已步入良性發展的軌道，政策的宏觀調控和市場的自我調節，都為大連市的房地産市場持續、穩定發展起到了積極的作用。2002年的大連市房地産市場，在一個周期性的調整時期，較好地完成了蛻變中的過渡，因而，成熟的市場與市場的成熟，已越來越走近大連的房地産業。（完）杜曉麗

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