新華網南京10月21日電（記者朱程）老舊小區設施如何維護更新？老舊小區如何避免陷入臟亂差困境？物業服務如何贏得居民信任？這些百姓的“急難愁盼”成了城市治理、建設宜居城市的難點、堵點。
在常州鐘樓區，一項名為“陽光信託”物業治理模式正在給這些老問題帶來新出路。通過創新財務、完善監督、重構信任，當地打造責任共擔、風險共治、服務共抓的“共同體”，形成多元共治新格局，探索老舊小區長效治理機制。
老舊小區治理問題多 物業管理亟待轉型
從1998年我國開啟商品房時代，最早一批商品房居民住宅小區已有20年以上的房齡，街老、院老、房老、設施老、生活環境差成為老舊小區常見的“四老一差”困局，這其中物業管理服務差導致生活環境差最受居民關注，物業與居民的糾紛屢見不鮮，成為城市基層社區治理中亟待解決的重點課題。
鐘樓區是常州市的主城區、老城區，145.48平方公里的面積內常住人口達66.85萬，人口密度達4500人/平方公里。298個居民小區中，政府托底物業管理小區和業主自行管理小區佔比近三分之一。近年來，常州“12345熱線”收到該區範圍物業相關投訴量居高不下。
“我們調研發現，當前物業糾紛問題的核心源自供需不匹配。”常州市鐘樓區住建局副局長謝宇説，傳統“包乾制”物業模式由業主向物業公司支付固定服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔，這種模式對於新建商品房小區相對適用，但對於本就建築設備普遍老化，歷史遺留問題較多的老舊小區則“水土不服”。“許多業主覺得物業服務不到位不交物業費，物業公司覺得收益不足難以提升服務質量，由此形成互不信任的惡性循環。”
堅持問題導向，2023年鐘樓區探索“陽光信託”物業治理模式改革，即基於信託財産管理和收益分離原則，明確業主大會為委託人，物業企業為受託人，全體業主為受益人，專業第三方等為監察人，通過將物業費、公共收入公共收益、代收代繳費用等小區應歸業主所有的資金納入共有基金池，物業企業按約定比例在支出中提取酬金，其餘資金全部用於小區服務和建設，從而構建責任共擔、風險共治、服務共抓的小區信任共同體。
三維發力 新模式推行初見成效
鐘樓區區委書記沈東介紹説，社區管理無小事，關係重要民生。從“包乾制”到“信託制”，看似只是收費模式改變，實則是從思想觀念到管理機制再到參與者角色的再造。新華社智庫江蘇中心調研發現，常州鐘樓區從三個方面着手，推動“陽光信託”物業治理模式落地落實。
——建章立制，明確工作思路。
相較於傳統“包乾制”，“信託制”在國內尚處於起步階段。為了從體制機制設計上盡可能貼近本地實際，鐘樓區成立由區主要領導、部門和板塊負責人共同參與的專項工作組，在學習借鑒國內先進經驗的基礎上，制定《鐘樓區推進“信託制”物業治理模式“陽光168”三年行動方案（2023-2025）》，擬定《鐘樓區“信託制”物業治理模式導入全過程手冊》《鐘樓區“信託制”物業治理模式80問》等政策文件，從明確部門職責，統一物業服務合同模板等方面為新辦法建立起“四梁八柱”。
在此基礎上，鐘樓區在2023年選取12個典型小區作為首批導入試點，以“專班+清單”方式，以點帶面、循序漸進。“我們在推進過程中堅持‘有形之手’與‘無形之手’相結合，更多專注於對物業費用的透明化監管，不會干預小區物業費定價等事宜。”謝宇説。
荷花池街道的西新橋二村是一個建於20世紀80年代的老舊小區，長期缺乏物業管理，社群矛盾突出。在入選“陽光信託”物業治理模式試點後，該小區物管會（代行業主大會職責）在書面徵求業主意見後通過公開招標聘請江蘇德和行物業服務有限公司提供物業服務。該公司通過對小區停車位進行重新設計劃分、加裝門禁設備等，以徵收停車費的模式來解決陽光信託物業的啟動資金。經過一段時間運行，不但困擾小區居民許久的“停車難”問題得到解決，物業公司也實現了良性運轉。“群眾嘗到甜頭，物業與群眾之間的信任得以重建，幹群矛盾也得到了緩解。”荷花池街道黨工委書記史晶説。
鐘樓區因地制宜，各街道分層分類制定“一小區一策”。截至目前，鐘樓區已完成44個小區的導入工作，普遍受到群眾好評，12個試點小區涉物業“12345熱線”工單量同比下降67.7%。
——黨建引領，促進群策群力。
一項改革想要落地見效，除了自身的科學設計，也離不開組織保障。鐘樓區在推進“陽光物業”物業治理模式過程中，注重黨建引領，發揮黨組織“軸心”作用。
去年以來，鐘樓區試點街道的黨工委由街道書記負總責，黨委成員牽頭推進。如永紅街道建立工作專班，書記、主任任雙組長，綜治、住建條線領導具體負責。
鐘樓區堅持在小區居民自決基礎上，邀請老黨員、微網格聯絡員、業主代表等組建“陽光信託”宣傳小組，找準居民關注熱點問題，召開共識會，共同確定“一小區一策”的重點內容，實現問題面前有商有量、導入節奏有松有緊，方案制定有章有法。
與此同時，強化治理模式創新，通過完善聯席會議、應急處置、輿情應對等機制，搭建“有事好商量”“金點子議事會”等對話&&，積極推動黨員作表率、能人上講&，促使物業企業按照約定積極回應業主訴求。一些社區黨組織還與相關部門開展黨建聯建，開展監督、志願服務等活動。
“公開、透明、廣泛參與是‘陽光信託’物業治理模式的核心，發揮黨員帶頭作用，不僅有助於讓更多居民了解新辦法，支持新辦法，更推動基層治理模式創新。”北港街道月季路社區黨委書記張雪惠説，街道內的瀾軒花園小區實施“陽光信託”後，居民“主人公”意識明顯增強，廣泛參與到側門開放、道閘改造、車位劃分等問題的討論中，讓決策更加科學，也更容易實施推進。
數據顯示，半年多來，鐘樓區試點小區居民對“陽光信託”新辦法的知曉率達97%，居民滿意率達94%，如南大街銘巷家園小區，社區網格微信群從原來的“批評不斷”到現在“頻頻點讚”。
——公開透明，實現常態化運行。
“陽光信託”物業治理模式的生命力在於一個“信”字，要讓新模式保持長久生命力，如何建立“信義”治理體系是關鍵。鐘樓區抓住兩個方向：
一是“技術賦能”。近年來，常州市住建局積極推動數字化建設，打造“陽光物業”全市物業管理公共服務&&，以政府背書開通“小區概況”“信息公示”“諮詢投訴”等功能，確保&&上信息的高可信度。為解決“陽光物業”物業治理模式中對小區共有資金及服務的全過程透明化，該&&開通“信託制”模塊，小區的每一筆收入，物業公司每一筆開支都會在&&中記錄，相關數據用手機就能查看。“業主了解了共有資金都用到了什麼地方，最後剩多少錢，自然重塑相互信任關係，矛盾也就少了，社區幹部也能從矛盾化解的‘運動員’角色中脫身，將更多精力作用於基層治理的‘裁判員’角色上。”永紅街道上書房社區黨委書記高雲説。
二是“監管閉環”。為確保共有資金花到“刀刃上”，每個導入“陽光信託”的小區在每年年初由物業企業與業主共同制定開放式預算，以收定支、量入為出。同時引進鐘樓區引進“監察人”制度，在區級層面聘請高校專家、專業第三方專家、部門專家等擔任區級總監察人，為業主和社區提供監察過程技術支持和政策諮詢。各小區則明確社區兩委成員為小區監察人，使業委會（物管會）、物業企業始終在黨組織的領導和監督下開展信義合作。與此同時，鐘樓區印發《鐘樓區綜合執法進小區實施方案》，強化抽查與專項整治力度，切實做到物業服務過程可見、質量可控。“每一筆錢都清清楚楚，每一項我們的工作都明明白白，讓我們每一筆報酬都充滿尊嚴和陽光。”德和行物業服務有限公司總經理曾翔玉説。
據悉，新辦法實施以來，多個小區物業收繳率得到提升。如金色領寓小區收繳率從2023年的37%提升到55%，目前賬面還盈餘2萬多元。
總結經驗 擴面提質
“小物業”關乎“大民生。新華社智庫江蘇中心認為，常州鐘樓區瞄準老舊小區物業管理中暴露出的種種難題，以“重塑信任”為核，以“信義治理”為徑，利用“信託制”物業治理模式破解百姓“急難愁盼”，有效打通城市基層治理神經末梢，讓小區居民言善，物業公司叫好，基層幹部點讚，其試點先行循序漸進、“技防+人防”結合等經驗做法值得江蘇同類型城區借鑒。
改革仍在進行。“陽光信託”物業才實行1年，發現仍面臨街道、社區思想認識、能力水平參差不齊，頭部物業企業參與意識不足等問題。針對這些，鐘樓區計劃深入挖掘示範案例經驗，豐富“有事好商量”網格黨群直通站”“人人院落”等&&載體，進一步打造“陽光物業”品牌；強化對一線工作人員、物業服務企業、業主等群體開展宣講培訓、答疑解惑；製作面向業主的“信託制”物業治理模式宣傳小短片，在小區顯示屏、業主微信群、網格群等&&發布，在全區營造“陽光信託”導入良好氛圍；對已導入小區思考導入“後半篇”文章，依託社區（黨組織）開展導入後置營造，進一步凝聚多方共識，提高業主參與小區管理的能力和水平。
與此同時，鐘樓區計劃進一步優化“監察人”“回頭看”等機制，制定完善標準體系，規範導入路徑。“我們希望傳遞‘黨建引領、公開透明、開放參與、信義為本’新理念，着力打造基層黨組織、小區業主、物業企業‘三元共治’的新格局。”沈東説。
據悉鐘樓區計劃在2023年試點基礎上，向60個小區進行鋪開，並針對性地開展相關查漏補缺工作。（完）