原標題：不是“老破小”但需“微改造”，誰來實施、怎樣實施、錢從哪兒來——

  南京一小區這樣化解“中年危機”

  在當下的城市更新時代，有一類小區正面臨尷尬的境遇：房齡10到20年左右，不屬於需要整體出新的老舊小區，但一些設施開始老化或損壞，或老設計跟不上新需求，需要局部“微改造”。但是，“微改造”該如何實施？誰來實施？錢從哪兒來？

  通過業主自治實現小區微更新或許是一條思路。南京市建鄴區濱江奧城觀瀾苑小區使用公共收益、物業維修基金和業主眾籌資金等，完成了車庫、非機動車庫、小區公共路面、單元門、景觀水系、消防水系統、電梯維修、室外防水等十余項改造，小區居住舒適度有了明顯提升。近日，記者實地探訪他們的相關經驗和做法。

  小區一度衰敗成業主心中之痛

  江蘇大劇院北門對面、夢都大街北側便是濱江奧城觀瀾苑小區。向西是揚子江大道、向東南是奧體中心，小區可謂地段絕佳。但這個小區的房價卻長期處於整個板塊的低谷，主要原因便是小區環境破舊、雜亂，與周邊小區差距較大。

  “地下車庫地面起砂嚴重、墻面滲水、燈光昏暗、車輛常年積灰，小區路面上麵包磚起起伏伏，老人和小孩走在上面都要小心跌倒。”業主李春霖説起小區原來的樣子時這樣描述。

  觀瀾苑小區建成於2008年，總建築面積近11萬平方米，有719戶居民。小區公共區域經過10多年使用且缺乏維修保養，逐步出現水消防系統癱瘓、墻面滲漏、地面破損嚴重等問題，居民生活備受困擾。

  2017年，小區引進萬科物業，合同中約定，小區公共收益中的65%由萬科物業支配，用於公共區域的維修。物業入駐觀瀾苑小區後，也如約啟動了小區道路的維修改造工程。但是，3年後物業合同到期，大部分業主卻不同意繼續與萬科物業續約，原因是第一期維修改造的效果不盡如人意。對此，萬科物業南京第一分公司總經理張立志坦言，當時萬科物業對小區公共區域維修改造沒有經驗，採取的是施工外包的方式，不僅施工質量難以管控，價格也偏高。

  2021年，小區業主大會再次啟動物業公開選聘，令人意外的是，這次中選的仍是萬科物業。業委會主任史磊説，萬科物業再次坐到談判桌前時，表現出極大的誠意。雙方對物業合同進行了修訂，對接下來為期3年的公共收益分配方案進行了調整：萬科物業可支配90%，用於小區公共區域的維修。

  2022年起，小區開啟大刀闊斧的公共區域維修工程。2024年上半年，工程陸續結束。小區從局部細節到景觀，都煥然一新。嘗到甜頭的小區業主，現正在謀劃下一步對小區外立面、大門、圍墻等更多部位的改造。

  “第二個3年”改造方獲成功

  8月22日，記者來到“煥新”後的濱江奧城觀瀾苑小區。只見小區東側是臨河風光帶，綠樹、紅圍欄、休閒長椅、新地磚，一幅生機勃勃的畫面。東門入口景觀簡約大氣，新鋪的柏油道路腳感舒適，一樓架空層出新後改為休閒區，老人們正在這裡打牌、下棋。業主們最為滿意的是車庫的改造，原本起砂嚴重的地面如今堅硬光滑，原先開裂斑駁的墻壁變得潔白乾淨，使用感應燈帶後顯得更加寬敞明亮。一位業主打趣説，“感覺車子停在這裡都變高檔了些！”

  小區對非機動車庫也進行了改造，原本“&階+斜坡”樣式的入口坡道太難用，導致業主不肯往地下車庫裏停車，小區地面上非機動車氾濫成災。改造後，非機動車庫入口是舒適的靜音止滑坡道，地面和架空層的電瓶車消失了，綠油油的草坪成為小區新景觀。

  對小區改造的細節，“工程組”業主代表李春霖如數家珍：“小區監控室之前幾乎是癱瘓的狀態，現在小區裝了不少攝像頭，專門用於監控高空拋物的攝像頭就有30多個，哪怕是有人從樓上丟下一個煙頭，每一位業主都有權限查看是誰扔的。”一直讓業主們“看不順眼”的單元門、老化嚴重的電梯也更換了，使用的是業主眾籌資金和物業維修基金。

  採訪中，記者最為疑惑的是，小區改造的第一個3年和第二個3年，是同一家物業、同一個業委會，小區公共收益也並未有太大的變化。為什麼第一個3年改造效果不理想，第二個3年卻成功了？

  史磊説，第二個3年，萬科物業最大的改變是，所有改造工程全部自己幹，把自己逼成了“改造專家”，工程質量有保障，工程費用還大大降低。小區居民對物業的滿意率，從2022年底的64%提升至2024年6月的80.9%。

  “自主微更新”模式能否廣泛複製

  南京有多少像濱江奧城觀瀾苑這種“中年”房齡的小區？記者在二手房網站搜索房齡在10到20年之間的在售房源小區，有1566個。這種“自主微更新”模式能否複製到其他小區？

  記者在採訪中發現，濱江奧城觀瀾苑“自主微更新”成功有兩個關鍵要素：業主團結，業委會推進各項小區事務可得到很好的正反饋；物業公司配合度高，在萬科物業的積極運營下，小區每年較為穩定的公共收益成為實施改造的主要資金來源，加之萬科物業自我加壓，實施的改造工程質量可靠。

  張立志説，第一次“栽跟頭”在施工外包上，所以第二次下定決心自己做，利用現有的工程團隊，打磨施工能力。“墻面滲水怎麼修？起砂的地面怎麼硬化？用什麼材料最合適？我們起初也不會，就派人去學習。現在把整個流程都摸索成熟了，也陸續在其他小區複製了。”萬科物業甚至出資買了2&地坪研磨機，每台價值30萬元，一年可以打磨50多萬平方米地坪。

  設備是自己的、工人是自己的，所以工程費用極低。去年11月，萬科物業啟動另一個小區——建鄴區恒山花苑的地庫修繕出新工作。根據評估的工程造價，如外包要花100萬元，萬科物業自己做，費用不到50萬元。

  要實現小區微更新，還得解決好“錢從哪來”的問題。南京工業大學天誠不動産研究所執行所長吳翔華説，濱江奧城觀瀾苑小區的自主微更新模式很好，業主自籌一點、公共收益補貼一點、維修基金出一點，多管齊下，不僅改善了小區的老舊面貌，也實現了多贏。但該模式需要一事一議，實施起來不簡單。他建議，有關部門可針對小區微更新&&指導實施方案，結合房屋養老金試點制度，讓小區微更新有章可循、更加規範有序。（劉 霞）