原標題：供需關係發生結構性轉變——
理性回歸，“好住宅”將迎好行情
2023年的房地産市場，調控政策密集&&、成交曲線跌宕起伏，房企優勝劣汰加速，新房産品迭代更新，供需關係發生結構性轉變。
業內人士認為，2023年是房地産市場的“涅槃重生年”。近年來由於發展過快帶來的問題，在這一年中逐步得到解決，整個市場變得冷靜理性，房子回歸居住屬性，越來越多的房企開始重視品質和服務。2024年，良性循環和健康發展將成房地産市場主基調。
回眸
銷售分化加劇，“好住宅”開始熱賣
12月24日，南京市浦口區一個新樓盤山川江樾花園迎來首次開盤。開盤現場人潮涌動，短短1小時內認購117套。這也是該區域今年以來的首個搖號盤，182套房源吸引249組買房人報名，綜合中簽率73%。
今年浦口區在售住宅樓盤有60家，開盤報名和銷售去化不盡如人意，因而年末的這次火熱開盤，為“體感冷清”的樓市帶來一抹暖色，也讓房企有了信心和方向。
記者在12月21日實地探訪時發現，該樓盤的品質和服務可圈可點：住宅配備了六恒科技系統，裝修風格舒適大氣，豐富的戶型面積段，設施完善的2200平方米下沉式會所，精心打造的小區園林景觀和運動休閒場地。物業還為業主提供四點半學堂、社區食堂等貼心服務。無論是住宅産品本身還是小區配套設施、物業服務，記者從多處細節感受到開發商對客戶的誠意。
“好房子”匹配適中的價格，能否打動挑剔的改善客戶群體？開盤前，該項目營銷經理譚慧對記者説：“答案應該是肯定的。”
今年的房地産市場，地段不再是樓盤熱銷的“通行證”，而良好的住宅品質成為撬動市場的“金鑰匙”。在南京和蘇州，都出現同地段樓盤銷售冷熱不均的現象。銷售旺的樓盤，共同特點是住宅品質高、開發商服務好、業內口碑好。
市場趨向理性，同樣體現在土地市場上。12月14日，南京2023年最後一批次18幅涉宅地塊成功出讓。至此，南京2023年9批次涉宅用地出讓收官，共成功出讓98幅地塊，其中13幅觸頂、6幅溢價、79幅底價成交。
今年南京土地市場的一抹亮色，是成交樓面地價第二高的地塊3次被刷新。10月27日，建鄴區G55地塊地價超過建鄴區G53地塊，其樓面價僅次於建鄴區河西南G14地塊的45213元/平方米。而就在9月27日，河西南G53地塊又剛剛改寫南京歷史地價排名，成交樓面價為43253元/平方米，超過3月17日出讓的河西南G03地塊。
從2023年南京土拍表現來看，溢價地塊從建鄴河西向鼓樓濱江等區域蔓延，房企拿地意願有回升趨勢。今年，南京土地出讓總面積超349公頃，較去年有小幅下滑。這意味着未來2到3年，南京的新房供應有下降趨勢，有利於去庫存。
縱覽
交易結構轉變，存量房時代到來
今年，與新房成交冷淡相比，二手房熱度不減反增。根據南京市住房保障和房産局統計數據，截至11月底，南京市一二手住宅合計成交14.19萬套，同比增長8.9%。南京市住房保障和房産局相關負責人&&，今年1到11月，一二手房成交總量實現同比正增長，説明住房需求保持穩定，沒有出現明顯收縮，而是交易結構發生了變化，二手房交易替代了以往年份的部分新房交易。
12月13日，在2023—2024中國經濟年會上，住房和城鄉建設部副部長董建國&&，今年1到11月，全國二手房交易量佔全部房屋交易量的比重達到37.1%，創歷史新高。
成交總量未減，交易結構轉變，二手房成為樓市交易主力軍。在南京1到11月的成交總量中，二手住房成交套數佔比65.4%。而在上一年度，南京二手住房成交套數佔成交總量的54%。在蘇州，今年1到11月二手房成交套數佔總成交量的58.8%。無錫房地産業協會副會長兼秘書長沈洵介紹，今年無錫二手房和新房的成交比例大約為6：4。
從住宅成交數據來看，我省各線城市保持穩定，這是今年從中央到地方、從金融到市場，一系列“穩樓市”政策的密集釋放、持續發力的結果。
在宏觀層面，供給端金融政策不斷支持加力。1月5日，兩部門發布首套房貸利率動態調節機制，下調首套房貸利率下限；8月25日，三部門聯合發文推進落實“認房不用認貸”； 8月31日，兩部門調整優化差別化信貸政策，降低住房商貸首付比例； 8月31日，央行、金監局發文指導商業下調存量首套住房貸款利率，惠及超5000萬戶，戶均每年減少借款人利息支出3200元；3月27日、 9月15日分別全面降準0.25個百分點，6月20日、8月20日分別下調LPR利率。
在地方層面，江蘇各地貫徹落實國家房地産有關決策部署，不斷優化房地産相關舉措，着力改善房地産市場預期，提振信心。今年各地陸續實施的政策有：放寬限購、限售、限價、限貸“四限”，科學統籌住宅用地供應計劃，實施差異化住房信貸政策，加大住房公積金支持力度，實施“賣舊買新”個稅退稅優惠，允許因區實施階段性契稅補貼優惠，&&房票安置政策滿足被徵收人多元化安置需求。
在土地供應方面，取消集中土拍制度，取消土地競價上限，土地出讓重回“價高者得”時代。11月29日，蘇州完成取消土地競價上限後的首場土地出讓，6宗地塊總出讓金額為74.94億元，平均溢價率9.7%。其中，熱度最高的為蘇園土挂（2023） 04號地塊，地塊溢價率30%，成交樓面價為39027元/平方米，刷新該地塊所在的蘇州工業園區的樓面價最高紀錄。
觀察
專注“好住宅”，探索新發展模式
今年，住宅成交量穩中有升，但成交價格連續下行。根據國家統計局數據，我省被列入統計名單的南京、無錫、徐州、揚州4個城市，今年5月份以來，新房房價陸續進入下行曲線。而二手房房價則更早出現下降趨勢，從4月份開始4城全部進入環比下降的區間。
房價下行以來，有人歡喜有人憂。一部分剛需和置換改善需求購房者加快了購房或換房計劃。南京一位房産經紀機構負責人認為，前幾年房價上漲較快吸引了一部分投資客，如今這部分人陸續退出樓市，對接下來二手房市場的平穩運行更加有益。
沈洵&&，無錫二手房賣得比新房好，原因之一是二手房更有價格優勢。此外，二手房是現房，配套成熟，買了就能入住，這説明房子已回歸居住屬性。
展望明年的樓市行情，幾位業內人士均提到了“新發展模式”這個關鍵詞，而新發展模式的核心是“好房子”。
南京市規劃和自然資源局城市設計處處長邢佳林介紹，為提升住宅品質，南京近期印發《南京市建設工程規劃設計方案審查辦法》，鼓勵房企在建築底層設置視線通透、空間寬敞、無圍護結構的架空層，配置配電房、垃圾房、風雨連廊等，這些設施按相關規範要求設置後不再計入容積率。
南京房地産業協會副會長兼秘書長張輝&&，目前改善性需求客戶佔比越來越高，這是大勢所趨。但是他們的換房迫切性不強，容易在市場調整期選擇觀望。房企要抱着真誠的態度做出好品質的住宅産品，才能打動他們。
蘇州市房地産業協會執行副秘書長付正喬認為，下一步，蘇州應該加快“好城市、好社區、好房子”建設，探索行業新發展模式的蘇州路徑。構建房地産發展新模式，是破解房地産發展難題、促進房地産市場平穩健康發展的治本之策。過去追求速度和數量的發展模式解決了“有沒有”問題，現在要解決的是“好不好”問題，亟需構建新的發展模式。（劉霞 劉春）