盤活農村閒置資源是鄉村振興的有效路徑，也是集約式發展的必然要求。近年來，南京市溧水區利用建設國家城鄉融合發展試驗區的契機，將推進農村閒置資源盤活作為“一區一特色”改革項目，因地制宜開展盤活，形成文旅産業、高效農業、文化教育、公共服務等多種功能類型，以點帶面推動全域盤活，促進共同富裕。

　　針對市場化盤活中面臨的社會資本下鄉銜接不暢、集體建設用地入市創新不夠、農房抵押貸款憑證不足、審批手續辦理效率不高等關鍵堵點，溧水以國資先行破題，試點集體經營性建設用地入市，全市首創農房使用權流轉鑒證書抵押融資，率先推進民宿開辦“一件事”改革，有效增強社會資本參與信心。

　　分類施策、示範引領 農村閒置資源大量激活

　　堅持走集約型內涵式發展道路成為中國式城鄉現代化的必然選擇和時代要求。對於多數地區而言，一邊是發展空間日益趨緊，不少項目“無地可用”，缺乏土地資源配套，一邊是大量空置農房等農村閒置資源“利用不足”，盤活農村閒置資源這些“沉睡變量”成為鄉村振興的關鍵一步。

　　近兩年，國家和江蘇省政府密集發布文件，明確要求盤活存量資産擴大有效投資，南京也提出要探索特大城市盤活存量資産資源的新路徑。

　　溧水區作為南京涉農板塊之一，由於其低山丘陵的地理因素，導致歷史上村莊呈現小而散的特點，産業發展受限，隨着城鎮化加速、人口流出，出現了大量空置農房。盤活農村閒置資源不僅是改變當地鄉村面貌的現實需要，也是支撐特大城市內涵式高質量發展的需要。

　　“十三五”以來，溧水區就開始着力盤活農村閒置資源，陸續制定相關配套政策，當地國有企業也在相關鎮街範圍內收儲全域旅游建設所需房屋和土地，為農村閒置資源盤活打牢了基礎。

　　“今年，我們利用建設國家城鄉融合發展試驗區的契機，將推進農村閒置資源盤活作為‘一區一特色’改革項目，摸清底數，因地制宜，以點帶面，走出國有資本、社會主體、集體組織多元組合共同盤活鄉村閒置資源新路子，推動城市資金流、人流與鄉村閒置資源實現耦合聚變。”溧水區副區長張為真説。

　　當前，溧水在已盤活部分農村閒置資源的基礎上，對全區特別是國有企業在手的待利用農村閒置資源進行徹底摸排，共統計出閒置建設用地2658.99畝，房屋519棟；糧庫9769.2平方米；流轉耕地1.29萬畝。同時，逐宗開展分析，根據閒置資源産權、區位、連片程度、市場價值、開發難易程度等不同情況，建立資源分級分類數據庫，確定梯度盤活思路，按照“因片施策、先易後難、試點示範”原則，篩選出27宗閒置資源列入2023年盤活計劃，目前，21宗已落實項目。

　　從盤活主體來看，對無想山、石臼湖等優質連片區域，注重招引重大文旅項目，打造文旅目的地産品；對區位條件優越、民俗特色鮮明的整村收儲歷史文化村落，招引社會資本“活水”進行深度開發；對非整村收儲的零散農村閒置房屋，採用“共享”模式吸引“新村民”參與盤活，共形成“無想院子”十種合作模式。

　　從盤活後的功能來看，溧水區堅持宜工則工、宜農則農、宜游則游，最大限度提升盤活質效。經過改革，溧水大量閒置房屋、糧庫、流轉耕地等被充分利用起來，主要有四種功能類型：

　　——依託自然資源稟賦，發展酒店、民宿等農文旅産業項目。晶橋鎮芮家社區石山下自然村露營基地項目是一個典型，該村盤活28畝閒置土地及農房21棟，實現餐飲、露營、鄉村文化展示、節慶多業態融合。如今，該村由經濟薄弱村變為省級鄉村旅游重點村，房屋空置率由改造前的50%下降到現在的5%，村集體經營性收入增加到260萬元/年，較十年前翻了兩番多，村民依靠房屋租金、銷售農副産品等增加收入，人均收入達3.6萬元。

　　——閒置土地流轉，發展高效農業。晶橋鎮邰村“盒馬村”原來有1400多畝耕地種植櫻桃樹等，但由於經營不善處於閒置荒廢狀態，南京普仁有機農業有限責任公司隨後接手生産有機蔬菜，全面應用日本現代有機種植技術，供應盒馬、京東、美團、百果園等知名企業，村集體經營性收入達220萬元/年，村民除了有租金收入，還有120人的穩定就業崗位，一年收入三四萬元。白馬鎮周家山等地針對收儲的500畝以上的連片農田，屬地和&&加強合作，推動實施高標準農田整治，整治完成後招引經營主體，提高閒置土地效益。

　　——閒置村落打造紅色基地、非遺文化展示場所。溧水區深挖紅色家底，創新推出豐富多彩的紅色旅游線路，推動紅色旅游與沉浸式産業、鄉村生態游等融合發展。白馬鎮李巷村原來交通不便，破敗不堪，後來挖掘出革命遺址，現已成為遠近聞名的紅色革命教育基地。一些鄉鎮中閒置的場所被設置成非遺展示館，集中展示溧水區的雨花茶、西宋馬燈等國家、省、市、區級非遺技藝，並開設相關趣味研學課程，既傳承展示了歷史文化，又提高了對游客的吸引力。

　　——利用供銷社等閒置設施改造完善農村公共服務機構。洪藍街道陳卞村為農服務中心原址環境較差，被村民當做雜物丟棄的垃圾場，幼兒園、理髮店、小賣部等大部分也因資産破舊而停止服務。後來溧水區供銷部門與陳卞村以“村社共建”合作方式，打造全區第一個組團式農村社區為民服務中心，目前已集經營性（農資、日用品超市、農産品收購、農機具維修、理髮、飯店等）、公益性（幼兒園、老年活動室、棋牌室、閱覽室、警務室、衞生室、體育健身場地等）和中介性（代儲代收、郵電、保險等）於一體，深受群眾歡迎。

　　着力破解市場化盤活四大障礙

　　溧水區在農村閒置資源盤活中，明確了市場化盤活導向。這一過程中，如何增強對社會資本的吸引力？溧水區積極嘗試，着力破解社會資本下鄉銜接不暢、集體建設用地入市創新不夠、農房抵押貸款憑證不足、審批手續辦理效率不高等關鍵堵點，構建起“資源—資産—資本—資金”的良性循環，有效激發鄉村振興活力。

　　——探索十種模式，打通社會資本下鄉通道。

　　由於政策約束、市場預期、投資回報率不高等原因，社會資本投資農村閒置資源信心不足，且閒置農房比較分散，設施陳舊，社會資本直接下鄉逐個談判缺乏可操作性。溧水區探索形成“無想院子”十種招商引資模式，以國資先行，進行引導，帶動社會資本、原産權人、“新村民”成為盤活主角。

　　石山下村是溧水區最早由國資收儲閒置房屋並開發運營的村落。南京溧水産業投資控股集團（簡稱“溧水産業集團”）於2013年收儲了該村最破舊的8戶農房，改造建設未見山鄉居酒店，正是這個別墅酒店一下把該村帶火了。隨後，産業集團陸續收儲房屋共33戶，改造成酒店、工作室、民宿、餐飲等業態，並修繕了當地的祠堂、利用閒置房屋打造供銷博物館，完善了周邊配套。隨着人員逐步返流到該村，外部社會資本嗅到商機，也開始進入。溧水産業集團於2018年開始國有資本退出，如今，慧澤自然教育等社會資本以及當地農村合作社、村民成為主要運營方。

　　“我們做好閒置資源收儲工作，為社會資本進入做好前期準備。”溧水産業集團董事長薛永俊説，截至今年年初，集團整村收儲村莊28個、部分收儲村莊10個，形成國有建設用地或農村集體用地1664.4畝，房屋（院落）近600座，流轉土地約3.2萬畝（含林地1.8萬畝），國有閒置糧庫23個。

　　在此基礎上，為提升社會資本積極性，溧水區還給予免租期、租金減免等扶持政策，盤活國企收儲房屋及村集體在手閒置土地，建成了郭興莊園、花跡山居等標誌性項目。

　　——試點集體經營性建設用地入市，讓土地資源“活起來”。

　　2019年，溧水區被列入國家城鄉融合發展試驗區“寧錫常接合片區”，聚焦集體經營性建設用地入市等任務開展試點。該區健全集體經營性建設用地入市管理制度，建立科學合理收益分配機制，建立集體建設用地不動産統一登記機制，完善集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，構建同權同價、流轉順暢、收益共享的城鄉統一建設用地市場，為市場化産業項目導入增加土地供給，進一步吸引資本下鄉盤活農村土地資源。

　　據統計，自2020年開展集體經營性建設用地入市試點以來，溧水區共完成入市12宗，面積164.25畝，成交價款1.1160億元，盤活存量建設用地136.75畝。

　　近日，溧水晶橋鎮太陽莊獵狐科技運動基地項目正式開工建設，這是南京市首宗由民營企業競得的集體經營性建設用地項目。項目用地此前是仙壇村一塊農村閒置地，但由於土地性質複雜，分存量集體性建設用地和農用地，入市有難度，項目方一直無法取得完整的土地使用權。南京市規劃和自然資源局溧水分局了解這一情況後，充分利用作為國家城鄉融合發展試驗區的政策空間，通過實施城鄉建設用地增減挂鉤，完成農用地轉用手續，最終實現異地調整入市。該項目總用地面積34.01畝，成交價款合計2175萬元，其中仙壇村集體收益約825萬元。建成後預計將直接帶動600人就業，給當地村民帶來4000多萬元工資性收入。

　　溧水區還探索開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點工作。目前七家銀行已有明確意願參與集體經營性建設用地抵押貸款試點，傅家邊組培中心地塊已取得抵押貸款授信，授信額度達1000萬元，為社會資本和相關産業下鄉打開通道。

　　——探索農房使用權流轉鑒證書抵押融資，破解確權難、融資難。

　　從“資源”到“資産”，最終實現其經營目的，這一過程中首先面臨的問題就是確權。而由於歷史原因等因素，很多農村閒置房屋兩證缺失，對後續引入社會資本導入産業造成很大阻礙。

　　作為國家城鄉融合發展試驗區，上級權限下放後，溧水區率先發出閒置農房使用權流轉鑒證書，賦予使用權流轉關係法律保障。

　　今年8月30日，溧水區發出首張農房使用權流轉鑒證書，交易的閒置農房位於石山下村，使用權流出方為當地村民劉某，流入方為南京溧水石景農地股份合作社，流轉後將打造成集非遺展示館、農産品展銷中心、電商直播基地於一體的展示中心。

　　“過去閒置農房多是私下協商流轉，沒有正規手續，也沒有經過合法鑒證。承租人想通過規模流轉的形式發展鄉村新産業、新業態，缺少相關質押物，很難獲得金融支持。”溧水區委改革辦相關負責人説，鑒證書為抵押貸款提供了合規性憑證。

　　在頒發農村産權交易鑒證書的基礎上，溧水區積極對接金融機構，開發了專門面向閒置農房的信貸産品“農房易貸”，釋放閒置資産金融屬性，打通從“資産”到“資金”的關鍵堵點。

　　據中國郵政儲蓄銀行溧水支行副行長吳立穩介紹，申請人只需通過手機在線申請，上傳鑒證書及經營情況等內容，3到5分鐘即可獲得最高50萬元授信，有效期3年，申請人可隨借隨用隨還，貸款利率比信用貸低約30個基點。石景農地股份合作社在拿到鑒證書的次日，就獲得了5萬元的“農房易貸”額度，這也是南京市首例以農房使用權為抵押物的融資貸款。下一步，溧水區還將推進20宗閒置農房使用權流轉鑒證書批量辦理。

　　——推進“一件事”改革，流程再造打通審批堵點。

　　對於盤活用作經營用途的閒置資源來説，所涉及的審批事項、審批部門較多，若後續服務跟不上，容易降低社會資本、村民等主體參與的積極性。

　　針對該問題，溧水區聚焦民宿開辦這一需求較多的業態，推進“一件事”改革。溧水區文旅局、行政審批局牽頭公安、消防、城建、市監等職能部門，在民宿裝修前就現場開展多部門聯合行政指導，在建築安全、消防安全、公共場所衞生等標準上提出詳盡要求，並形成書面意見一次性反饋給投資者；整理匯總文旅、公安、消防、城建、市監等職能部門相關政策規定，梳理整合形成全套辦事指南，給予“一對一”輔導，梳理民宿相關證照辦理所需材料清單，開展“一件事套餐服務”，經營者填寫相關表格、一次性提交相關材料；建設民宿開辦一件事數據&&，所有材料同步線上流轉到各職能部門。改革後，辦事材料由7份壓減到1份，現場踏勘由4次壓減到1次，實現“一表申請、一次聯合踏勘、一端發證、一站上線”。（沈汝發 肖心月）