中介服務，質價相符方能走遠
原標題：購房者吐槽“傭金太高”，從業者慨嘆“內卷嚴重”——
中介服務，質價相符方能走遠
住房和城鄉建設部、國家市場監管總局日前聯合印發《關于規范房地産經紀服務的意見》，從加強從業主體管理、合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、加強個人資訊保護、提升管理服務水準等10個方面明確監管措施。
房地産經紀行業是房地産行業的重要組成部分。省住建廳統計數據顯示，我省從事房地産經紀業務的機構超過2萬家，從業人員超過10萬人。專家認為，房地産行業進入存量房時代，該意見的出臺，對進一步提升房地産經紀服務品質、促進收費合理透明、推動房地産市場平穩有序運作具有積極意義。
現 狀
強勢龍頭企業擁有定價話語權
《意見》印發後，業內議論最多的是房地産經紀服務費相關問題。《意見》中與經紀服務費有關的就有4條，比如關于收費標準，提出“房地産經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用”“具有市場支配地位的房地産經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用”；關于規范收費項目，提出“房地産經紀機構提供的經紀服務由基本服務和延伸服務組成”“房地産經紀機構應當在經營門店、網站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費”。
“房産中介服務費到底該收多少”一直存在爭議。記者了解到，不同的經紀機構收費標準有所不同。在南京，二手房買賣收費標準為總房款的0.6%到總房款的3%不等，支付人有選擇權也有議價權，但近兩年這個空間變小了。究其原因，“具有市場支配地位的房地産經紀機構”掌握大量客戶資源和房源，具有強勢定價權。在江蘇房地産市場，一家全國連鎖的房地産經紀平臺以迅猛勢頭佔據較大市場份額、成為行業龍頭企業，入駐的房地産經紀機構需遵守平臺規定的收費標準，不接受議價。
南京市民湯女士最近剛賣掉一套房，凈得總房款570萬元，由買家支付13.68萬元的中介服務費。湯女士下一步打算入手的房子總價在1000萬元左右，成交後要交20多萬元服務費給房産經紀。是否可以換一家收費低的機構？湯女士搖搖頭説：“很難，因為好的房源都在這家平臺，其旗下有5個房地産經紀機構品牌，無論去哪一家，都要按照這個標準交中介服務費。”在她看來，房産經紀服務費定價標準應根據所提供服務價值而定，更重要的是，客戶要有選擇權議價權。
南京房地産業協會副會長兼秘書長張輝認為，房産經紀服務費的收取屬于市場行為，具體標準和數額應由買賣、經紀各方協商約定。《意見》提出的“鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”“引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”等內容具有指導意義。“房地産互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地産經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得幹預房地産經紀機構自主決定收費標準”，則明確了房地産經紀機構的費用定價權，有利于打破行業壟斷。《意見》還提出“對收費明顯高于市場平均水準的房地産經紀機構，住房和城鄉建設部門會同市場監管等部門採取約談等綜合措施進行重點監管”。
爭 議
經紀服務費究竟該收多少
記者了解到，湯女士提到的這家平臺是房地産經紀行業龍頭企業，在新房市場也有較大話語權。一些新樓盤會借助房地産經紀機構龐大的門店網絡來幫助銷售，成交後回報以一定比例的傭金，這被稱為“分銷模式”。以總價300萬元的新房為例，每套房銷售傭金為3萬—10萬元。
今年3月，某短視頻網站上一位南京房産博主“火”了，他提出的“賣房返傭”模式，劍指新房和二手房買賣高傭金。在直播中，他喊出“打破樓市高傭金壁壘！二手房成交一單只收3000元、新房成交一單只收5000元”，吸引數十萬粉絲，網友們紛紛在評論區留言支援，認為“中介費本來就不該這麼高”。也有同行斥責他擾亂市場、打破行業規則。
有著20多年房地産經紀從業經歷的張健（化名）表示，這體現出房地産經紀行業“內卷嚴重”。從業20多年，他經歷了這個行業最繁榮的時期，彼時南京房地産經紀從業人員有5萬多人。“這個行業並不像外人看起來那麼容易賺錢，剛入行的從業者生存壓力非常大。”他説，最近幾年這個行業競爭加劇、不斷洗牌，差不多有一半人離開了，預計接下來還要淘汰七八千人，“最後留下來的應該是服務更專業、更規范的從業者。”
張健團隊的經營策略是深耕區域市場，對于傭金收取，他們一直採取“買賣雙方各承擔一半”的原則。這種相對公開透明的方式，買家和賣家更能接受。由于業績不錯，張健團隊成員常常收到來自同行的“加盟邀請”。“簡單説就是‘挖人’，把優秀從業者招至旗下，穩固其龍頭企業市場地位。如今，南京原有的50多家本地房地産經紀機構僅剩20多家。”張健説。
“我國房地産市場轉向存量房時代後，二手房銷售將更加依賴房地産經紀人。《意見》將引導這個行業走向規范服務、收費透明，有利于盤活存量、帶動增量，促進市場良性迴圈。”張健表示。
規 范
依托數據平臺降低交易風險
規范房地産經紀服務，《意見》明確，市、縣住房和城鄉建設部門要全面推行經紀從業人員實名登記，建立健全房屋交易管理服務平臺，加強對交易房源、房地産經紀機構及從業人員的管理。我省各地在這方面已有不少好做法。
南京、蘇州、連雲港等地實行從業人員實名服務制度，為實名資訊登記的經紀人員賦予人員資訊碼、發放資訊卡，實現“一人一卡一碼”管理。
蘇州市開發“房地産經紀與信用管理平臺”，該平臺已納入全市7000余家備案機構以及5.6萬余名從業人員數據，未來將全面覆蓋房地産經紀行業。蘇州還建有“蘇找房”平臺，推出房源驗真功能，對通過驗真的房源賦予“蘇房碼”；依托此平臺推出“個人房源自主挂牌”，在滿足客戶自主交易需求的同時，確保房源真實性。
泰州市搭建全市二手房交易監管服務統一平臺，讓二手房交易變得“一目了然”，目前實現對市區28家中介機構、377家門店、2260名從業人員、1.9萬多套挂牌房源的全覆蓋展示，方便交易主體心中有數、自由選擇。
“二手房交易流程長、手續繁瑣，涉及多個環節，且房屋買賣屬于大額低頻交易，交易雙方不熟悉相關專業知識，整個交易過程不僅耗時費力，還可能出現各種風險。”泰州市住建局相關負責人説，該局全面梳理二手房交易全流程環節，形成導航式服務8個關鍵節點，即找中介、找房源、算資金、辦網簽、辦監管、辦貸款、做登記、做評價。平臺在每個交易節點及時提醒，以信息化操作、閉環式管理有效避免買賣雙方交易風險。
省住建廳房産處相關負責人介紹，早在2015年，《江蘇省房地産經紀服務標準》便頒布實施，這也是國內房地産經紀行業第一部引導性服務標準。為提升從業人員職業技能、規范房地産經紀服務，我省近年推行了很多舉措。比如，舉辦全省房地産經紀人職業技能競賽，2021年起將房地産經紀行業納入各地整治規范房地産市場秩序3年專項行動，嚴肅查處違法違規行為，凈化市場環境。僅2022年，全省共檢查房地産經紀機構9889家，責令整改33次，警示約談93家。
省住建廳將指導各地進一步加強房地産經紀行業監管，嚴格執行房地産中介機構備案制度，將已備案機構資訊向社會公開。支援各地建立房地産經紀行業管理資訊平臺，加強部門資訊共用，形成監管合力。鼓勵各地支援房地産經紀機構規范經營，對已在市場監管部門注冊、房管部門備案且信用良好的中介機構，在購房資格查詢、房源資訊核驗等方面開通綠色通道，方便其開展業務，提高服務品質和水準。同時，完善房地産經紀人執業資格制度，指導行業組織建立健全並定期公示房地産中介機構和從業人員信用檔案。（劉霞 白雪）
