2021年江蘇樓市關鍵詞：熱銷、調整、回穩

　　原標題：年度觀察｜2021年江蘇樓市關鍵詞：熱銷、調整、回穩

　　對江蘇樓市來説，2021年是不同尋常的一年。1月15日，國家統計局發布《2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》後，2021年度房價曲線被完整繪出。從南京、無錫、徐州、揚州4城的房價曲線圖可以看出，樓市經歷了上半年持續上漲、第三季度拐點出現、第四季度房價下行的過程，整條曲線跌宕起伏。

　　房屋成交量被視為樓市“晴雨表”。以南京新房市場為例，2021年4月份成交量最高，14235套，8月份成交量最低，4753套，兩者相差近3倍。12月份年底熱銷旺季也僅成交7802套。在無錫，“下半年購房者出現觀望情緒，定金認繳時間從原來的幾天拉長到一個月甚至更長”。

　　展望2022年的樓市，“成交量逐漸回升，價格趨于穩定”是專家和許多購房者的共識。

　　被推遲的“城市安家夢”

　　回望2021年的買房過程，南京女孩小葉沒想到自己竟然經歷了一個完整的樓市調整周期。

　　28歲的小葉是2019年底決定在南京買房的。在反覆計算過家裏能支援的首付和自己能承擔的月供後，她打算入手江北核心區，3萬出頭的均價和5成首付，她的資金預算剛好能買一個90平左右的小三房。當時該區域炙手可熱，開盤搖號中簽率在10%以下是常態。小葉2021年初參加過2次搖號，盡管持有無房購房證明有更高的中簽機會，但她沒有成為“幸運兒”。5月初，就在她等待下一個目標樓盤開盤時，銷售員發來資訊——首付提至8成。買不起了！小葉頓時覺得自己在南京的“安家夢”遙遠起來。

　　是降低條件買其他板塊的樓盤，還是繼續等待？之後的兩個月裏，小葉看了不少其他板塊的低首付樓盤，最終還是因為到單位通勤不便而沒有下手。7月底南京出現新冠疫情以後，小葉暫停了看房。10月，當小葉再度關注樓市時，發現“風向變了”。熱門樓盤被政府列入集中開盤項目，中簽率大大提高，甚至有樓盤出現“基本售罄”的情況。11月，又有新的消息傳來，原來8成首付的樓盤宣布降至5成。小葉感覺自己的購房機會又來了。

　　現在，小葉購房的心態從容了許多：“如今銀行貸款利率正在逐漸下調。我決定等遇到最理想的樓盤，並且貸款利率合適時，再出手。”

　　小葉的購房經歷不是孤例。據中指研究院發放的問卷調查顯示，僅3成受訪者在2021年成功購房，多以換房改善、首套房需求為主。

　　據統計，南京市2021年共開盤696次，推出123704套房源，有199次售罄，佔總開盤比例的28.59%。2021年12月下旬，南京網上房地産數據顯示，南京市新房庫存量達到7.5萬套，創10年來歷史新高。同時，南京2021年全年的新房成交總量突破10.7萬套，創下5年來的歷史新高。

　　2021年的無錫樓市也呈現出與南京同樣的特點。無錫市房地産業協會副會長兼秘書長沈洵説：“過去的這一年，調控政策持續加碼，樓市先熱後冷。在房住不炒和三穩的大背景下，無錫先後三批次集中供地，提高土地出讓門檻，加強預售資金監管，出臺住宅品質提升設計指引。同時，銀行融資收緊，按揭貸款利率提高，放款慢。在政策嚴控下，樓市行情在六、七月份開始下滑，令人措手不及。有業內人士説，這是他從業多年來所經歷的樓市降溫最快的一次。”

　　連續調控疊加顯效

　　“2021年上半年出現樓市過熱，是2020年疫情後政府提振市場經濟、出臺各項扶持政策後的延續效應，也是2020年壓抑的購房需求被釋放的結果”，南京工業大學天誠不動産研究所執行所長吳翔華説，“市場過熱，調控降溫。上半年接連出臺持續調控政策，加上金融行業對開發貸和購房貸款的雙向收緊，一係列調控持續發揮作用，導致7、8月份市場突然冷卻下來。”

　　2021年，通過“兩集中”土地出讓新政，南京、蘇州、無錫“勒住狂奔的低價”，實現了“穩地價”。沈洵説，無錫2021年的三批“兩集中”供地，第一批情況較好，第二批出現一塊地流拍，第三批大部分地塊以底價成交。下半年，由于政策嚴控，銷售難、融資難、回款難，房地産企業出現投資信心不足的情況。

　　金融政策的縮緊，被認為是對2021年房地産市場帶來最大衝擊的因素。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關于建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，通過量化指標的方式設置了貸款佔比的上下限。中資大型銀行房地産貸款佔比上限調整為40%，個人住房貸款佔比上限32.5%，這被稱為房地産貸款的“兩道紅線”。

　　貸款利率的提高改變了一部分購房者的意願。像小葉一樣由于利率提高而選擇等待的購房者不在少數。南京我愛我家房産中介的程明飛告訴記者，2021年6月份以後，二手房貸款利率提高到6%以上，一套房購房貸款的還款總額增加數十萬元。因此，一部分有購買二手房意願的客戶選擇了繼續觀望。沈洵説，無錫二手房市場的情況比新房市場更加嚴重，有的企業通過關閉門店、裁員、管理人員降薪等方式進行“自救”。

　　市場對學區房預期的降低直接影響了二手房市場。4月30日的中央政治局會議指出，要防止以學區房等名義炒作房價。緊接著，5月17日，南京市房産局會同教育局、市場監管局等對該市房地産經紀機構開展了專項檢查，重點查看是否存在以學區房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區房名義炒作房價等問題。

　　之後，南京學區房迅速降溫。南京建鄴區一個“雙學區”片區的房産中介告訴記者，2020年該片區每個小區每個月至少成交三四套，2021年6月以來，多個小區至今仍是零成交。

　　吳翔華認為，2021年房地産市場的一係列調控，發生了疊加效應。教培、互聯網、遊戲等行業的不景氣，也降低了購房需求和購房意願。他認為，今後要維護房地産市場的長期穩定，應持續完善長效機制。

　　房地産稅的徵收或將對貫徹“房住不炒”的精神起到長效作用。業內人士認為，近幾年房地産稅試點工作的探索和推進，將對投資投機性炒房産生抑制作用。

　　2022年回暖跡象初現

　　在1月15日國家統計局發布的《2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》中顯示，全國有15城12月份新房價格環比上漲，相比11月的9城再加6城，其中南京漲幅排名並列全國第五。此外，南京的二手房價格環比降幅收窄0.2個百分點。這被業內視為南京“率先回暖”的信號。

　　對2022的樓市，“回暖”成為專家和購房者的普遍預期。中指研究院發放的問卷調查顯示，受訪置業者認為，2022年的樓市運作偏弱，市場存在緩慢的回升機會，超7成受訪者將在2022年進行置業，整體購房意願較為強烈。

　　沈洵説，2021年末，在政策、金融等利好條件下，無錫樓市從低迷逐步走向回穩。12月份的中央經濟工作會議上提出，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。在中央的精神指引下，無錫二手房貸款全面恢復，放貸時間也在加速。房地産企業採取優惠售樓措施，售樓處來訪量增多，新房成交量也比以前有所增加。二手房市場也開始出現了轉機。無錫市政府高度重視房地産市場的發展，于2022年1月9日專門召開房地産企業座談會，市政府將聚焦土地出讓、信貸融資、高品質住宅建設、營商環境等方面加緊研究完善相關政策，給予企業更精準的扶持、更有力的幫助。

　　他認為，隨著因城施策，房地産調控在房住不炒的前提下的微調，無錫樓市預計會在一季度走出低迷，二季度逐漸出現復蘇回暖，三四季度呈現穩中有升的態勢。無錫作為一個經濟強市、宜居城市，隨著十四五住房規劃的逐步落實，加上産業強市創新驅動下的人口導入，住房需求比較旺盛。無錫房價目前均價21600，市場供應充足，住宅存量目前約500多萬平方，去化周期9個月左右，總體比較健康。2022年不會有大漲，更不會有大跌。無錫市各板塊經濟發展勢頭良好，城市建設和配套在加速發展，為樓市復蘇回暖、平穩發展提供了動力。

　　吳翔華認為，江蘇各城市的房地産市場目前總體健康平穩。在2022年，隨著前一年壓抑的剛性需求釋放和信貸政策的放松，成交量將好于2021年下半年。在價格上，將繼續維持當前穩定的態勢。（劉霞）