透視新政下的房地産市場（三）

　　一邊是調控頻頻發力；一邊是樓市高燒不退。2010年以來，全國70個大中城市房屋銷售價格出現連續上漲，且同比漲幅呈現逐月上漲的態勢，從1月份的9.5%擴大到4月份的12.8%。即使到了5月份，樓市也是“量跌價挺”。
　　接受《經濟參考報》記者採訪的多位專家認為，隨著房價的上漲，房地産的購買力成為衡量財富持有及增值能力的重要標桿。在以“房産”為門檻的“財富拉力賽”中，普通勞動者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬，加劇了“貧者愈貧、富者愈富”的社會經濟分層態勢。

　　奧妙　“高杠桿率”催生地産富豪

　　2000年以來，北京、上海、深圳、廣州等一線城市和二線城市房價出現了普漲和暴漲。在高房價的帶動下，房地産成為中國財富的代名詞之一，而住房消費則成為中國貧富分化最集中、最突出的領域。
　　《2010胡潤財富報告》指出，中國內地有87.5萬個千萬富豪和5.5萬個億萬元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內地富豪數量的增長主要依賴三個方面的因素，即股指上漲、房價上漲和GDP的快速增長。
　　不僅如此，在福布斯中國富豪榜上，這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老闆。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富，碧桂園、龍湖、恒大這些房企的老闆輪番地成了中國首富。不過，觀察他們的財富成長路徑會發現，其財富的增長並不是依靠自己公司的價值創造，而是在上輪和這輪房地産泡沫中“吸血”。
　　房地産業已經成為中國最暴利的行業之一。有關數據表明，2005年至今，有近40家上市公司由原來的主業轉行房地産，佔到目前地産類上市公司總數的35%。而以上市公司的毛利率表現來看，房地産行業表現最為突出，自2005年以來毛利率連續五年超過30%。　
　　另據統計，在國外成熟的房地産市場中，建築安裝成本佔比在70%，利潤率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對比的，國內房地産市場建築安裝成本佔比35%，利潤率在15%左右。
　　國內房地産市場15%的利潤率看似不高，但開發商的真實利潤水平卻遠高於此，其中的奧妙在於前期房地産開發的“高杠桿率”。“高杠桿率”使中國的房地産偏離了其民生屬性，放大了房地産金融投資屬性的一面，加速了財富向地産商集中，並且增強了地産市場的投機性。
　　業內人士透露，調控前，開發商購置土地或明或暗可以貸款，拿到土地證後又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項目開工後建築承包商墊資建設也是行業管理，而且，雖然預售制度有很大變化，但開發商花樣翻新地創造出各種變相的“賣樓花”方式，例如向意向購房者十幾萬元高價出售會籍，獲得會籍後就可在開盤時折價購房。通過利用制度上的不完善，許多開發商可以用5倍、10倍的杠桿率來操盤，這樣一來100%的利潤率也不是神話。
　　“房價上漲催生了一批以房地産開發商為代表的龐大利益群體。過多的資金流向了房地産業及其相關産業，再加上開發商在獲取土地和銀行貸款上的便利，這些導致了財富向房地産領域的大轉移。”中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對《經濟參考報》記者説。

　　泡沫　“虹吸效應”助長投機炒房

　　開發商們樂見房價飛速上漲，但普通老百姓卻不得不為高房價“買單”。據易居中國測算，1996年至2008年期間，我國的房價收入比在5.5至7.5的區間波動，總體水平高於發達國家的平均水平，而在北京、上海、深圳等一線城市，房價收入比已超過10甚至15。這意味著，普通工薪階層不吃不喝也要100多年才能買得起一套房子。
　　在以“房産”為門檻的“財富拉力賽”中，普通勞動者與投資者之間的收入“鴻溝”加速變寬。在千萬富翁頻頻出現的同時，中國社科院發布的2010年《經濟藍皮書》稱，我國85%的家庭沒有能力購房。
　　專家指出，市場經濟條件下，土地及資本要素具有勞動所無法比擬的“致富”能力，房地産日益突出的資本屬性決定了：越過門檻的“有房者”和被擋在門外的“無房者”之間的差距將進一步拉大，前者可能在樓市的“追漲殺跌”中不斷增加資本儲備和財富積累，而後者離一套僅作為消費品的住房所需的購買力都會越來越遠。
　　曹建海告訴《經濟參考報》記者，投機是造成住房消費兩極分化的一個重要原因。在國內，炒房行為不受任何限制，交易成本極其低下，且幾乎沒有持有成本。炒房客通過倒買倒賣即可獲得高額利潤，而穩賺不賠。
　　余先生是北京一家小公司的老闆，手裏有一些積蓄，他既不想擴大公司規模，對炒股也不感興趣，於是他把閒錢都用在了買房子上面。短短幾年，他手裏已經有5套房子了，晉陞千萬富翁行列。“我這幾年炒房子掙的錢，比開公司掙的多多了。如果選對了房子，炒房賠錢的事基本不會發生。”余先生説。
　　在房地産領域，“虹吸效應”已然顯現。作為一种經濟現象，虹吸效應指的是各种經濟要素向條件好的地區集聚和流動。由於炒房行為帶來的巨大收益，越來越多的炒房客和炒房資金涌入房地産，在推高樓價的同時，房屋升值的好處越來越多地被炒房者所獲取，而普通老百姓的剛性需求則受到抑制，需要花費更多的金錢來購買房子，財富變相縮水，只能“望房興嘆”或因購房而成為“負翁”。
　　值得一提的是，炒房者並不直接創造社會財富，而是玩著“擊鼓傳花”的遊戲，不斷吹起樓市泡沫。一些炒房者與開發商合謀，不斷推高房價，囤積大量房源，造成社會資源的極大浪費。
　　國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣提供給《經濟參考報》記者的數據顯示，國內將近50%的房地産銷售額是由10%最富的人貢獻的。據透露，中國的房地産需求投機比重太大，平均數超過50%，深圳的投機性需求甚至更高。
　　據廣州媒體報道，在這一輪房地産調控新政&&前，深圳一個投資客一次拋售680套房子。另據北京媒體報道，國務院樓市新政&&後，北京北三環一個項目出現了大單拋售，一位浙江炒房客一次性拋出20多套房源，總價近1.3億元，折合平均單價為近4萬/平方米。

　　糾結　高房價成貧富差距“助推器”

　　在北京某報社廣告部上班的藍先生至今還在為一套房子糾結。“我來北京的這9年，房價至少漲了7、8倍了，這幾年省吃儉用攢下的錢遠遠趕不上房價上漲的速度。由於戶口不在北京，我連申請經濟適用房的資格都沒有。因為沒有房子，我結婚四年了都不敢要小孩。”藍先生無奈地説。
　　業內人士指出，高房價必然使得中國的貧富差距更加擴大。因為同樣收入，擁有房産和沒有房産、擁有多套房産和僅僅擁有一套房産者已然在資産上形成差異，而隨著房價的不斷走高這種差異表現得更為明顯且不斷擴大，高房價成了貧富差距的“助推器”。
　　國家信息中心發布的一份報告稱，房價大幅增長，特別是一些大中城市房價增長過快，意味著財富以貨幣和固定資産的形式向經濟發達、居住環境較好的地區集聚，向少數高收入者，特別是投機購房者和房地産商手中集聚，這在一定程度上加重了我國收入分配的不平等狀況。
　　“與炒房者相比，普通收入群體要麼辛辛苦苦工作卻付不起首付，要麼用幾代人的積蓄購買一套房子，而且每個月還要還房貸，嚴重透支購買力。高房價問題不僅關係到社會財富分配，更關係到社會公平的實現。”曹建海説。
　　九三學社曾經提出，房價過高已成為影響我國經濟健康發展和社會和諧的一個突出問題，不但抬高了城市商務成本，降低了競爭力，而且擴大和加劇了社會貧富差距，成了社會矛盾最集中和最易激化的導火線。
　　國家發改委社會發展研究所所長楊宜勇在接受《經濟參考報》記者採訪時&&，房地産不僅具有市場屬性，也具有民生屬性。作為一種生活必需品，富人佔有了太多的房屋，為此，政府必須適當調整利益分配，向窮人傾斜，加大保障性住房供應。
　　國際上，廉租房一般要覆蓋15%至20%的人口，發達國家則覆蓋30%至40%的人口。而在中國，經濟適用房僅佔總住房面積的6%，廉租房的覆蓋人口不及5%，歷年完成的保障性住房不及各地政府承諾的一半，如2009年承諾60多萬畝保障性住房用地，而實際上只完成了30萬畝。
　　有關專家建議，防止房價快速上漲而導致的貧富差距的加劇和社會矛盾的擴大，必須通過制度的完善來解決。如加大對房地産市場違法違規行為和腐敗的打擊力度，保證房地産企業資本金到位，實現土地拍賣出讓陽光化；盡快開徵物業稅，抑制個人和外資的房地産投機行為；建立和完善社會保障性住房制度，向市場提供更多廉價的土地和廉租、廉價房；完善社會公眾對政府官員的監督機制，等等。